在年報(bào)最晚披露時(shí)間的最后一周，綠地控股(7.250,0.19,2.69%)(600606.SH)公布了他們總體來(lái)說(shuō)缺乏亮點(diǎn)的2017年財(cái)報(bào)。
過(guò)去一年，對(duì)調(diào)整中的綠地來(lái)說(shuō)可謂是意義重大。商住限購(gòu)政策對(duì)以商辦產(chǎn)品長(zhǎng)期占主導(dǎo)的綠地?zé)o疑是一記重?fù)簦麄冃枰焖僮龀鰬?yīng)對(duì)。
2017年，綠地控股營(yíng)業(yè)收入2901.74億元，同比增長(zhǎng)17.4%。歸屬母公司的凈利潤(rùn)90.37億元，同比增長(zhǎng)25.4%。
在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，綠地在最近幾年開始了多元化業(yè)務(wù)嘗試，試圖打造房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、“大基建、大金融、大消費(fèi)”等多元產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。
從營(yíng)業(yè)收入的結(jié)構(gòu)構(gòu)成看，綠地房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為1504億元，同比增長(zhǎng)3.72%，占營(yíng)業(yè)總收入的比重約為52.53%。大基建業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 1048 億元，同比增長(zhǎng) 37%，占比約36.6%。金融產(chǎn)業(yè)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 20 億元。 金融業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入3.73億元，同比增長(zhǎng)-22.80%，占比0.13%。大消費(fèi)業(yè)務(wù)(包括商品銷售、汽車、酒店等)的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)約286.6億元，占營(yíng)業(yè)收入的比重約10%。能源業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入仍有204億元，占比約7%。
與碧桂園、萬(wàn)科、恒大相比，綠地控股是營(yíng)業(yè)收入大戶，但90.37億元的凈利潤(rùn)相比三大龍頭房企較為遜色，前三名房企去年的歸屬上市公司的凈利潤(rùn)分別為260.6億元、280.5 億元、243.72億元。
這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)可以歸結(jié)為綠地房地產(chǎn)主業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的減弱，因?yàn)榻ㄖ⑸唐蜂N售、能源、汽車等業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了相當(dāng)比重的營(yíng)業(yè)收入，但毛利率分別只有3.75%、1.38%，1.67%、3.98%，可以說(shuō)，這些業(yè)務(wù)做大了營(yíng)業(yè)收入，卻難以貢獻(xiàn)利潤(rùn)。
同時(shí)，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備也“吃掉”了綠地去年的部分利潤(rùn)。年報(bào)顯示，綠地發(fā)生資產(chǎn)減值損失 19.79 億元，比去年同期增加 5.20 億元，主要原因?yàn)榇尕浀鴥r(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額增加。年報(bào)沒(méi)有解釋這些計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目具體有哪些，以及是否具有持續(xù)性。
綠地自身已經(jīng)意識(shí)到，與同行相比，自己這個(gè)昔日曾登上房企頂峰的房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上落后了。調(diào)整商辦與住宅業(yè)務(wù)的比例已經(jīng)在急速進(jìn)行中。在綠地控股去年年初的一份內(nèi)部文件中，“去化”成為了綠地2017年最重要的戰(zhàn)略任務(wù)。經(jīng)過(guò)一年全力的“去庫(kù)存、去商辦、開新盤、抓回款 ”，效果開始初步顯現(xiàn)。
綠地2017年房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額為3065 億元。 其中，住宅占比68.5%，商辦占比 31.5%;合同銷售面積中，住宅占比 76.2%，商辦占比23.8%。
對(duì)去化、回款的極度重視也讓綠地的現(xiàn)金流狀況得到改善，綠地全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~589 億元，成為2017年年報(bào)中僅有的幾處亮點(diǎn)之一，這個(gè)數(shù)據(jù)在2016年為負(fù)值。在去年爆發(fā)控股子公司債務(wù)違約事件后，現(xiàn)金流對(duì)綠地的意義不言而喻。
綠地提出，2018年要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 3500 億元，利潤(rùn)總額超過(guò) 200 億元。
但對(duì)綠地來(lái)說(shuō)，調(diào)整仍將會(huì)是一個(gè)持續(xù)性的工作。商辦仍占據(jù)了5075.38億存貨中的相當(dāng)程度的比例。他們也需要以新的投資思路去增加土地儲(chǔ)備，因?yàn)榻ㄔO(shè)超高層的商辦概念已經(jīng)難以為繼。
2017年，綠地圍繞特色小鎮(zhèn)、高鐵站商務(wù)區(qū)、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目等題材，全年累計(jì)落地有 69 個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益土地面積 1088 萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積 2010 萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款 457 億元。
這樣的投資策略能否擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、增加住宅項(xiàng)目比重還需要檢驗(yàn)，可以確定的是，綠地需要重新構(gòu)筑自己的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。
