現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場則是冰火兩重天的局面。
有的城市地王頻出，新房被搶，如佛山、深圳;
有的城市卻是成交和價格雙跌，持續(xù)低迷。
在此背景下，房企紛紛調(diào)整四季度的銷售策略。受疫情沖擊，上半年大部分房企年度目標(biāo)完成率未達到一半，在剩下的3個多月里，“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。
9月初，恒大喊出7折促銷，打響搶收的第一槍。由于大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度，業(yè)內(nèi)預(yù)計，大規(guī)模的樓市促銷潮即將來臨。
調(diào)控再加碼
成都，這個西部熱點城市，突然在9月14日出臺樓市調(diào)控新政。新政內(nèi)容共15條，涵蓋了加強土地市場調(diào)控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調(diào)控政策、加強市場監(jiān)管監(jiān)測、強化輿論宣傳引導(dǎo)等六個方面。
成都“房產(chǎn)新政15條”調(diào)控重點在于，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。
易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示：
增值稅政策是今年各地調(diào)控的政策新動態(tài)。
目前全國包括深圳、無錫、沈陽和成都已經(jīng)調(diào)整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調(diào)整為“滿5”。
他認為，類似政策預(yù)計是后續(xù)各地容易采納和模仿的政策，這有助于防范“快進快出”的炒房行為，使得買房行為更加理性。
成都之外，9月12日，常州也出臺新政，要求市區(qū)新購商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后4年方可交易;二套房貸最低首付60%。
而作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，繼7·15新政之后，再次給“假離婚買房”打補丁。
9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局、深圳住建局聯(lián)合發(fā)文，將創(chuàng)新上線建立婚姻信息查詢機制，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，實行差別化房貸的辦理。
嚴(yán)躍進表示，實際上，過去深圳假離婚的，普遍都是采用偽造離婚證明來進行的。換句話說，此類離婚的目的，都是為了騙取首套購房資格，所以新政需要追溯過去三年的房產(chǎn)持有情況。
而婚姻信息聯(lián)網(wǎng)后，通過偽造離婚記錄等方式，繞過房地產(chǎn)“限購”“限貸”政策或獲取更低首付的房貸行為，會無所遁形。
從以上這些政策來看，調(diào)控基調(diào)均為“支持合理自住需求，遏制投機炒房”，既有收緊的地方，也有適度放寬的地方，但整體以收緊為主。
與此同時，房地產(chǎn)融資和資金管控也前所未有地嚴(yán)厲。9月14日，在國務(wù)院例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝對市場傳言的融資新規(guī)進行了回應(yīng)。
他說，房企資金監(jiān)管及融資規(guī)則，醞釀了將近兩年時間，目的在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化、透明化，矯正房企盲目擴張行為。
中原地產(chǎn)認為，房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計后續(xù)將有超過30個城市會發(fā)布出臺收緊力度不同的房地產(chǎn)政策，維持市場平穩(wěn)。
價格戰(zhàn)一觸即發(fā)?
無論是調(diào)控政策收緊抑或是融資“三條線”，都給各家房企的年度銷售目標(biāo)帶來了巨大壓力，也讓今年“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。
根據(jù)三條紅線“踩線”情況，房企將分為紅、橙、黃、綠四檔，如果三道都觸線則為紅檔。
以2020年中報數(shù)據(jù)來看，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩線”房企多達七成，其中恒大、融創(chuàng)、富力、綠地等三條紅線全部超過了。
經(jīng)濟學(xué)家、財經(jīng)評論員郭施亮認為：
融資規(guī)則收緊對房企現(xiàn)金流以及負債率存在較大考驗，房企急需在“金九銀十”通過打折促銷加快現(xiàn)金回收，逐漸降低凈負債率等財務(wù)指標(biāo)，來提升房企自身的風(fēng)控能力。
9月7日，恒大宣布對全國樓盤600個項目進行7折優(yōu)惠，打響了“價格戰(zhàn)”的第一槍，爭取在九、十月份完成2000億的銷售目標(biāo)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭房企，多年一直有打折促銷的習(xí)慣，在這個節(jié)點又率先開啟，后續(xù)肯定有更多的房企跟進。
9月10日，市場傳言碧桂園也將打折促銷。
碧桂園方面表示，公司一直保持經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)健，目前并無針對全國范圍項目大幅降價促銷的計劃。
不過，在一些城市和項目上，碧桂園仍然采取了靈活的價格策略。
9月13日，佛山陳村碧桂園三龍匯首開，正式開盤價格比此前的吹風(fēng)價2.6-2.9萬/平低了不少，最低價2.1萬/平，開盤當(dāng)天折扣去到了9.1折左右。
碧桂園三龍匯位于廣州地鐵7號線和廣佛環(huán)線上蓋，規(guī)劃為集商業(yè)、居住、辦公為一體的TOD項目，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
近期，資金充裕的央企中海地產(chǎn)也加入到了優(yōu)惠售房的行列，通過9.9折優(yōu)惠、花式減免、補貼等福利促進房產(chǎn)銷售。
可以預(yù)測，未來一段時間，各家房企的推盤力度會加大，促銷的房企會明顯增加。
事實上，上半年受疫情的影響，大部分的房企缺失了至少兩個月的銷售業(yè)績，年度銷售目標(biāo)一半都沒有完成。甚至，有些企業(yè)已經(jīng)下調(diào)了年初設(shè)定的銷售目標(biāo)，完成率依然沒有達標(biāo)，大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，前50強房企在下半年的可售貨量和銷售目標(biāo)，有數(shù)萬億。
張大偉分析認為，各地經(jīng)濟都在快速復(fù)蘇，對于房地產(chǎn)市場來說，7-8月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過了去年同期的100%，多地已超之前水平。
由于近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策也比較嚴(yán)格，樓市調(diào)控也一直堅持“房住不炒”的原則，既要防止房價過快增長，又要避免大起大落，所以指望房價大幅度下降也不太現(xiàn)實。因此，可以判斷，房價在金九銀十期間，會保持平穩(wěn)偏下降的整體格局。
嚴(yán)躍進也認為，四季度樓市促銷肯定是會有的，房企大都會進行價格方面的讓利、折扣等，但不會出現(xiàn)大規(guī)模的降價。
8月70個大中城市房價環(huán)比微升
廣州、成都二手房價領(lǐng)漲
9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲。
其中，一、二、三線城市的新房價格分別環(huán)比上漲了0.6%、0.6%和1.0%，一、二線城市漲幅比上月擴大0.1個百分點。
在整體樓市走向平穩(wěn)的背景下，廣州、成都、深圳等熱點城市的二手房價漲幅靠前，其原因值得關(guān)注。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，下半年以來，全國已有約10個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控，政策從供需兩端同時發(fā)力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，未來短期內(nèi)，房價上漲較快的城市不排除會出臺調(diào)控加碼政策。
價格總體穩(wěn)定
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，70個城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量與7月持平，同為59個，但房價下跌的城市數(shù)量有所增加，從6個增加到9個。二手房價格環(huán)比上漲的城市則有47個，比上月增加2個。
具體來看，4個一線城市維持上揚態(tài)勢。新房環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。
31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅微幅回落。
35個三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。
“70城房價漲幅總體仍處于合理區(qū)間”，易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，但一些城市房價漲幅仍保持較高水平，調(diào)控壓力仍然較大。
具體來看，惠州成為8月新房價格環(huán)比上漲最快的城市。這被認為和深圳的政策調(diào)控有關(guān)系。分析人士指出，隨著深圳房價的高企和調(diào)控的升級，部分購房需求正進入到鄰近的惠州市場。
此外，銀川、錦州、唐山、溫州等三四線城市緊隨其后，領(lǐng)跑新房價格漲幅。許小樂認為，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城新房價格環(huán)比漲幅近幾月多次居70城前列，主要是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級市場熱度向二級傳導(dǎo)所致。
王若辰指出，8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市負責(zé)人參加會議，從8月數(shù)據(jù)來看，這些城市房價漲幅較大，具有較大的調(diào)控壓力，其中沈陽、銀川和常州已經(jīng)出臺相關(guān)政策。
實際上，在國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的當(dāng)天，又有成都、大連等地出臺了新的調(diào)控政策。其中成都更是提出，將增加住宅用地供應(yīng)，未來住宅用地占經(jīng)營性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%。
二手房結(jié)構(gòu)性上漲
在二手房方面，熱點城市的價格上漲值得關(guān)注。
其中，廣州以1.7%的漲幅領(lǐng)跑70城，這已經(jīng)是廣州連續(xù)兩個月在國家統(tǒng)計局的二手房價中排名第一。另外，成都、深圳、無錫、寧波、西安等一、二線城市的二手房價環(huán)比漲幅，也同樣進入了前15位，成都1.2%的漲幅更是僅次于廣州。
不過，從供需層面來看，當(dāng)前二手房市場出現(xiàn)了供給高位而需求走弱的態(tài)勢。
需求層面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房需求在3-5月持續(xù)釋放后，在6-8月進入平臺期。8月全國重點城市二手房市場實際成交量環(huán)比下降約7%。
易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，8月份，深圳、成都等多個熱點城市的二手房交易量出現(xiàn)了沖高回落。具體來看，深圳的二手房交易面積從7月的123萬平方米，下降到103萬;成都從62萬下降到49萬平方米，東莞則從41萬下降到29萬平方米。另外，杭州、蘇州、廈門、大連等熱點城市，交易量同樣回落。
供給層面，2016年以來的大批限售房開始上市，使得二手房掛牌量顯著增加。
房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)共享平臺珊瑚數(shù)據(jù)顯示，2020年，多個城市二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高。以重慶為例，二手房掛牌量已經(jīng)從2019年初的4萬余套，上升至2020年7月的近16萬套。杭州的二手房掛牌量，也從去年初的6.5萬套，攀升至12.1萬套。
因此，一些觀點認為，除了深圳等少數(shù)城市以外，更多的熱點城市，二手房價的上揚主要是交易結(jié)構(gòu)變化所致。
以廣州為例，廣東省住房政策研究中心高級經(jīng)濟師李宇嘉表示，廣州連續(xù)領(lǐng)跑二手房漲幅，這并不意味著廣州市場全線火熱。相反，這與部分區(qū)域二手房高位橫盤，交易量下挫有關(guān)。當(dāng)下的廣州，越秀、黃埔、天河等熱點區(qū)域，由于公共配套好、優(yōu)質(zhì)教育資源集中，二手房交易回升、價格上漲，形成良性循環(huán)。但其他城市外圍區(qū)域，如增城、花都、從化和南沙等板塊，過去幾年一直是新盤供應(yīng)大戶，現(xiàn)在二手房掛牌量很大，交易比較慘淡。
李宇嘉指出，這導(dǎo)致廣州少數(shù)區(qū)域二手房市場火爆，多數(shù)區(qū)域出現(xiàn)橫盤，若想成交，就必須拉長周期或降價。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受過前幾輪樓市回升的好處，業(yè)主心氣很高，市場上交易的少，高位橫盤。表現(xiàn)在全市數(shù)據(jù)，就是在少數(shù)熱門區(qū)域的帶動下，二手房價格還在上漲。
