預計更多房企銷售增速將放緩
中介機構及從業(yè)人員惡意炒作房價?二手房掛牌價明顯高過市場價?疑似業(yè)主哄抬房價……早在1月初，廣州市住建部門深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規(guī)行為。同時，記者走訪多家小區(qū)了解到，此前出現(xiàn)業(yè)主抱團哄抬房價的現(xiàn)象現(xiàn)在沒有了，反而隨著信貸資金管控趨緊，業(yè)主多處于觀望狀態(tài)。
近期，多地對房地產市場進行了調控政策加碼，部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩。分析稱，預計有更多規(guī)模房企的銷售增速會進一步放緩。防范風險、更好地適應市場調整是今年的首要目標。
【記者調查】
嚴打有成效：
多個小區(qū)房價并沒有被業(yè)主哄抬起來
近日，記者實地走訪此前被爆出業(yè)主哄抬房價的天朗明居和金碧世紀花園等小區(qū)。
“現(xiàn)在房價也是市場正常行為，南向房屋約6萬元/平方米，北向、西向約5.7萬元/平方米。”天朗明居小區(qū)門口的鏈家工作人員吳女士告訴記者。
對比此前在網(wǎng)上流傳的天朗明居業(yè)主截圖上的價格，“聯(lián)系現(xiàn)在鏈家掛牌房子業(yè)主，把掛牌拉高南向6.5萬元/平方米以上，其他都是6萬元/平方米。”很直觀發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)并沒有被業(yè)主把房價哄抬起來。
位于天河區(qū)金碧世紀花園小區(qū)的鏈家工作人員告訴記者：“此前這里出現(xiàn)業(yè)主抱團哄抬房價的現(xiàn)象，但現(xiàn)在沒有了，相關部門和我們中介都在監(jiān)控。這里二房均價5.5萬元/平方米，如果業(yè)主想炒到6萬元/平方米，我們公司網(wǎng)站是不會讓其在外網(wǎng)展示的，同時我們也不會主動推介該房子。”
值得注意的是，“由于房貸收緊，導致很多想買房的人還在觀望，畢竟此前申請房貸的款還沒有下來。”該小區(qū)的另一中介公司——裕豐地產的工作人員接受記者采訪時表示。
近日，克而瑞發(fā)布2021年1月房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜，百強房企單月全口徑銷售金額同比上升70.9%，實現(xiàn)銷售金額9863億元。
1月是房地產行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，但今年打破了慣例。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，由于2020年末熱點城市翹尾熱度延續(xù)至今，2021年1月百強房企中有33%的企業(yè)銷售業(yè)績表現(xiàn)好于2020年月均水平，另有39%的企業(yè)銷售業(yè)績表現(xiàn)達到或超過2020年平均水平的八成。從銷售規(guī)模來看，1月單月銷售超百億的房企數(shù)量為30家，較上年同期增加16家。萬科單月實現(xiàn)全口徑銷售金額702億元，中國恒大及碧桂園分別實現(xiàn)銷售金額603億元和556億元，分列行業(yè)前三。
【房貸市場】
房貸額度告急 房貸價格上漲
廣州繼續(xù)嚴打各類投機炒房、哄抬房價等違法違規(guī)行為。2月2日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)消息稱，市房屋交易監(jiān)管中心副主任張向陽要求中介機構及從業(yè)人員要嚴肅對待近期個別樓盤業(yè)主盤哄抬房價情況，不參與不炒作，共同維護廣州中介市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。其實早在今年1月初，廣州市住建部門深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規(guī)行為。
除了加強房地產違法違規(guī)行為的打擊力度，近期，記者身邊不少朋友都表示房貸額度很緊張。“我去年11月就從某股份制銀行申請貸款了，但是至今銀行仍未能確定何時能放款，真是心急如焚。”2月1日，鄧小姐如此表示。鄭先生則表示，準備賣掉房子，所以從民間借貸機構借錢提前還了房貸，想著房子賣掉時候就能還款了，但是現(xiàn)在麻煩了，買家的按揭房貸何時到賬成了未知數(shù)，這民間借貸利息卻成了一大負擔。
廣州日報全媒體記者調查發(fā)現(xiàn)，近期，廣州個人房貸額度紛紛告急，申請難度加大，坊間一度傳言部分銀行“停貸”。對此，包括工行、農行、中行、建行、招商銀行、平安銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等多家主流銀行均表示，房貸業(yè)務仍有序開展，從未“停貸”，對滿足放款條件的客戶，按時間先后有序發(fā)放貸款。有按揭房貸需求的人不必恐慌。不過，多家銀行也坦言，目前在房地產調控形勢下，按揭貸款等待的時間確實會更長一些。但具體放款時間仍“未能確定”。
實際上，額度緊張并非銀行缺錢，而是監(jiān)管或銀行對信貸資金投放安排的管理。上月底，廣州銀行業(yè)接當?shù)乇O(jiān)管窗口指導，個人按揭貸款被“雙管控”：新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度，而且所有銀行一個標準。
“要知道，去年四季度的時候，廣州個人房貸額度就很緊張，所以月均額度肯定不高。”有業(yè)內人士告訴記者。
記者對比了去年12月31日央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的房地產貸款集中度管理制度(下稱管理制度)的占比上限，廣州個人房貸占比不能超過12.6%的紅線顯得更為嚴格。管理制度是分5檔機構分類分檔設置個人住房貸款占比上限，其中中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮(zhèn)銀行7.5%。
房貸額度告急，價格自然水漲船高。多家銀行從1月底陸續(xù)上調個人房貸價格。1月27日起，廣州的工農中建郵儲五大國有行房貸漲價，首套房貸利率調整為最低LPR+55bp(5.2%)，二套房貸最低LPR+75bp(5.4%)，而此前五大行均低于這個價。除了國有大行，浦發(fā)銀行、光大銀行、招商銀行等多家中小銀行也陸續(xù)提價。光大銀行2月1日起廣州地區(qū)首套房貸利率從不低于LPR+40bp，上調至不低于LPR+55bp;二套房貸利率從不低于LPR+60bp，上調至不低于LPR+85bp。招行廣州分行也將首套房貸利率調整為最低LPR+55bp，二套房貸最低LPR+75bp。
【市場前瞻】
近期，多地對房地產市場進行了調控，那么接下來，未來房地產市場將走向何方?
“房貸額度收緊，交易量必將受到影響，從而影響到房價，個別開發(fā)商或個人業(yè)主在需求收縮的情況下，為了盡快回籠資金，自然會采取降價措施。整體看，未來房價將趨于平穩(wěn)，不會大幅下跌，但是漲幅將得到有效抑制。”資深按揭貸款業(yè)內人士鄭大源表示。
對于個人房貸額度緊張何時能改善，他表示，此輪房貸收緊主要受房地產調控政策影響。未來是否會持續(xù)收緊，關鍵要看央行等監(jiān)管部門及地方政府政策變化。“至少上半年不會放松。”鄭大源認為，政策從收緊到放松有一定的周期，下半年是否持續(xù)收緊要進一步觀望。
“短期來看，房貸處于收緊狀態(tài)，不過對于合理購房需求，我相信會給予充分保障的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
鄭大源提醒，無論是業(yè)主還是購房者，都要做好房貸放款周期拉長的準備。其中，購房者在辦理房貸手續(xù)時注意資料要齊全，以免因手續(xù)不齊全耽誤時間。同時，一定要記住，由于房貸申請難、何時能放款難以把握，盡量避免墊資過橋。
站在房企角度來看，克而瑞研究中心總經理林波認為，1月底深圳、上海、杭州等地調控政策加碼，部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩，企業(yè)銷售面臨新的考驗。對于房企而言，防范風險、更好地適應市場調整是今年的首要目標，預計有更多規(guī)模房企的銷售增速會進一步放緩。
