環(huán)京市場(chǎng)物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目將迎來租賃高峰。1月11日，北京商報(bào)記者在CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2022年展望》中看到，2021年第四季度，位于順義的一座雙層物流項(xiàng)目交付，至此全年新增供應(yīng)量總計(jì)13.9萬平方米，同比增長(zhǎng)73%。不過，這仍難以滿足北京日益增長(zhǎng)的倉儲(chǔ)物流需求。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹指出，2022年預(yù)計(jì)將有35萬平方米的倉儲(chǔ)物流新增供應(yīng)進(jìn)入北京市場(chǎng)，可租面積增多帶動(dòng)新租需求活躍，有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)租戶或?qū)⑻崆版i定空置面積，借機(jī)布局。而天津、廊坊市場(chǎng)2022年預(yù)計(jì)入市的倉儲(chǔ)物流供應(yīng)量合計(jì)172萬平方米，為租金敏感的租戶提供更多環(huán)京布局的選擇。
現(xiàn)有項(xiàng)目的租戶調(diào)整為擴(kuò)租和升級(jí)搬遷的租戶釋放有限的可租機(jī)會(huì)。世邦魏理仕方面指出，電商節(jié)過后，物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)短租騰退面積很快被租期更長(zhǎng)、租金承受能力更高的租戶消化，季內(nèi)取得電商零售第三方物流的大面積租賃成交，使得凈吸納量環(huán)比回升至約3萬平方米。全年第三方物流成交租賃達(dá)總成交面積61%;電商零售雖然直接租賃面積只占15%，但通過物流外包間接貢獻(xiàn)第三方物流需求。
四季度倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的空置率增加。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，第四季度的空置率連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比上升至2.3%，平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.7%至每月每平方米53.7元，租金漲幅連續(xù)兩個(gè)季度低于1%，較上半年明顯放緩。不過，北京倉儲(chǔ)物流的全年空置率均維持在3%以下，推動(dòng)租金以5.6%的年度增速上漲。從區(qū)域來看，在城配需求的推動(dòng)下，到達(dá)中心城區(qū)更便利的馬駒橋、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域漲幅最快，其他區(qū)域亦有不同程度增長(zhǎng)。
從環(huán)京地區(qū)的倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)來看，2021年第四季度，天津及廊坊市場(chǎng)共計(jì)入市四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)體量43.7萬平方米;全年京津廊市場(chǎng)新增供應(yīng)總量達(dá)164.6萬平方米，其中天津占44%，廊坊占48%。
從需求看，天津在2021年第四季度的電商零售及第三方物流行業(yè)的大面積成交，空置率全年均保持在18%以下，年末租金同比上漲1.3%，其中作為電商產(chǎn)業(yè)基地的武清區(qū)域獲得最大漲幅;而廊坊整體空置率則迅速升至53.1%，空置率較高區(qū)域本季度租金開始下調(diào)，業(yè)主以價(jià)換量策略推動(dòng)季內(nèi)凈吸納量增至7.9萬平方米;而廣陽開發(fā)區(qū)及北三縣等原本出租率良好的區(qū)域租金表現(xiàn)穩(wěn)定，區(qū)域間租金表現(xiàn)分化下，全市年末租金同樣本比同比下降1.1%。
李虹認(rèn)為，鑒于北京城內(nèi)民生剛需長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，供不應(yīng)求短期內(nèi)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)2022年第一季度或?qū)⒂瓉硇枨笮「叻澹饨鸪掷m(xù)遞增。北京不斷高漲的租金趨勢(shì)將促使租戶持續(xù)優(yōu)化調(diào)整布局，對(duì)配送時(shí)效要求較高而承租能力也較高的租戶持續(xù)擴(kuò)張，近期購(gòu)地自建倉庫的大型電商和物流企業(yè)可能整合部分租賃需求，為其他租戶提供機(jī)會(huì)。
(記者 劉卓瀾)
