撰文 / 田晏林
編輯 / 董雨晴
2月17日，北京迎來(lái)春節(jié)后首場(chǎng)集中供地，這也是今年以來(lái)，在全國(guó)試行的22個(gè)集中供地城市里，最先拉開(kāi)土拍大幕的城市。
據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解，首批共出讓18宗地塊，其中有9宗土地已在2月16日以底價(jià)成交，僅有1宗土地流拍，剩余的8宗地塊，在2月17日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。
兩天之內(nèi)，北京成功賣出17宗土地，攬金超480億元，平均溢價(jià)率3.71%。盡管今年首批集中供地的熱度不如去年首批，但現(xiàn)場(chǎng)仍有房企拼搶熱門地塊，引發(fā)激烈爭(zhēng)論。
《財(cái)經(jīng)天下》周刊觀察到，此次土拍吸引了包括華潤(rùn)、保利、金地、中海、中交、綠城等房企及聯(lián)合體的參與。不過(guò)，與去年首批供地不同的是，在拿地企業(yè)里，除2月16日以14.07億元低價(jià)成交了順義新城地塊的旭輝，是一家民營(yíng)企業(yè)外，2月17日參與競(jìng)拍的，大部分為央企、國(guó)企的開(kāi)發(fā)商。有業(yè)內(nèi)人士感嘆：“北京市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈了。”
（北京2022年第一批集中供地現(xiàn)場(chǎng) 攝影/田晏林）
建發(fā)、綠城舉牌引爭(zhēng)議
本次競(jìng)拍，最受房企關(guān)注的是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。因其地塊位置好、能輻射到互聯(lián)網(wǎng)大廠的購(gòu)買人群，開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)的去化效果，該地一經(jīng)掛出就吸引了中交、北京城建、建發(fā)、中海地產(chǎn)、綠城、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大悅城、保利+金地+建工等10家房企及房企聯(lián)合體報(bào)名。
作為2月17日下午的第一場(chǎng)競(jìng)拍，上午已收獲兩宗地塊的華潤(rùn)置地率先出價(jià)25.4億元，隨后戲劇化的一幕發(fā)生在廈門企業(yè)建發(fā)和國(guó)資控股的綠城中國(guó)之間。
拿著2號(hào)牌的建發(fā)和拿著81號(hào)的綠城報(bào)價(jià)節(jié)奏十分緊湊，幾乎同時(shí)間兩家報(bào)出了27.715億元的價(jià)格，觸達(dá)土地價(jià)格上限。主持人當(dāng)即判定建發(fā)觸及限價(jià)，但此舉引起綠城代表的不滿，申請(qǐng)要看錄像。
僵持半個(gè)多小時(shí)后，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)申訴方式，工作人員最終仍舊確認(rèn)建發(fā)是最高報(bào)價(jià)者。其實(shí)在最近幾年的北京土拍市場(chǎng)上，這種申訴已經(jīng)不多見(jiàn)。對(duì)于這個(gè)結(jié)果，綠城代表不太服氣。在給《財(cái)經(jīng)天下》周刊展示了慢放鏡頭后，綠城表示后續(xù)還會(huì)申訴。
在VCR里，綠城代表手里一直舉著號(hào)牌，而同一時(shí)間，建發(fā)代表把手舉高。
在隨后競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序里，中交、電建地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)選擇退出，其他參與房企也并未繼續(xù)舉牌。最終，建發(fā)拿下該地塊。
競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積是從去年第二批次集中供地開(kāi)始試水的。但在現(xiàn)場(chǎng)土地拓展的人士看來(lái)，這個(gè)設(shè)定似乎有些“形同虛設(shè)”。在今年首批集中供應(yīng)的18個(gè)地塊里，有9宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，觸及土地上限價(jià)格的土地有4宗，但最后僅崔各莊1宗地真正參與其中。
（綠城向工作人員申訴 攝影/田晏林）
一家獨(dú)大的場(chǎng)面不再
從此次競(jìng)拍結(jié)果上看，“保利+金地”聯(lián)合體獲得2宗，綠城獲得3宗，華潤(rùn)獲得2宗，一家獨(dú)大或者最大贏家沒(méi)有出現(xiàn)，相比較而言，綠城成為本次土拍黑馬。
在中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛看來(lái)，本次土拍國(guó)企同臺(tái)在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)發(fā)生改變，兩家房企之間的競(jìng)價(jià)惺惺相惜，不再有以往各家房企輪番轟炸的場(chǎng)面，上午場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)也主要集中在華潤(rùn)&中海、中海&綠城、綠城&華潤(rùn)企業(yè)之間，其它企業(yè)在競(jìng)價(jià)時(shí)幾乎同時(shí)安靜。
《財(cái)經(jīng)天下》周刊在現(xiàn)場(chǎng)看到，上午競(jìng)拍的朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊，華潤(rùn)與綠城主要競(jìng)爭(zhēng)，中海交替出價(jià)。在持續(xù)了22輪報(bào)價(jià)后，中海報(bào)出43.47億元，觸及價(jià)格上限后，又經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積，以綠城報(bào)出4.1萬(wàn)平方米成交。
值得注意的是，這場(chǎng)是上午競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊。因該地塊位置與建發(fā)的望京養(yǎng)云項(xiàng)目離得近，從建發(fā)在結(jié)尾的幾輪出手速度看，其對(duì)該地塊也有一定期待。
但該地塊最終被綠城拿下，或許這也為下午場(chǎng)二者在生命科學(xué)園地塊上的競(jìng)逐埋下伏筆。
不過(guò)，一位不愿具名的房企人士表示，雖然綠城勝了，但4.1萬(wàn)平米的現(xiàn)房銷售面積，按照房屋限價(jià)8.8萬(wàn)元/平方米計(jì)算，綠城有30億元貨值至少需要兩至三年后才能啟動(dòng)銷售，“代價(jià)有點(diǎn)大，只能說(shuō)慘勝吧。”
前些日子，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在內(nèi)部講話中說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，引發(fā)業(yè)內(nèi)一波討論。如果說(shuō)萬(wàn)科今年都要破釜沉舟、背水一戰(zhàn)，或許房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間仍要面對(duì)不小的挑戰(zhàn)和變化。
北京資深地產(chǎn)評(píng)論員澤龍表示，雖然當(dāng)下的北京樓市已經(jīng)內(nèi)卷成了“黑鐵”，但北京土拍還停留在“白銀時(shí)代”。北京虎年首拍也給全國(guó)各地定制了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模板，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，全國(guó)土拍向“京”看。“2021年北京集中供應(yīng)宅地85宗，其中流標(biāo)撤牌等28宗，流標(biāo)撤牌率為33%，為近十年最高值。估計(jì)2022年北京集中土拍將以慢穩(wěn)、偶躁為主。”
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