撰文 / 張文靜
編輯 / 田晏林
(資料圖片僅供參考)
6月30日，市場有消息稱，“閩系”房企融信中國控股有限公司（簡稱“融信”）計劃將兩只在7月4日可回售的人民幣債券展期一年。這兩只債券分別是2023年到期的“19融信01”，及2024年到期的“19融信02”。據媒體估算，此次面臨回售金額合計21.5億元。
《財經天下》周刊就此事向融信方面求證，截至發(fā)稿，暫未收到回復。
其實這段時間，這家千億房企早已自顧不暇。該消息被曝出前，融信先是因員工跟投清算退出方案，引發(fā)員工不滿；隨后，上海融信南翔印象項目傳出爛尾消息，又鬧得沸沸揚揚。
近日，有多位杭州購房者向《財經天下》周刊反映，融信在杭州奧體地塊開發(fā)的傲世邸項目，存在“技術性流搖”的可能。
回想2021年年中，融信還在杭州、福州、溫州等地豪擲170億元斬獲多宗“地王”。但揮金如土時有多輝煌，現(xiàn)在被各方追債時就有多落魄。
今年2月，融信老板親哥哥的公司正榮地產官宣違約，融信被牽連，與正榮一起遭遇“股債雙殺”。彼時，融信急忙撇清關系，并迅速償還了一筆到期債務，試圖向外界證明經營正常。
但這種體面也僅僅維持了4個月。這對昔日的福建莆田富豪兄弟便雙雙躺進地產“ICU病房”。
“網紅”樓盤真假停工
看了半年多房子的王萌，近日成了杭州“三百勇士”中的一員。讓她獲得此“殊榮”的，是融信中國開發(fā)的傲世邸項目。
據王萌介紹，傲世邸均價每平僅4.7萬元，周邊二手房在8萬元左右，倒掛非常嚴重。只要房子能順利交付，這筆買賣就穩(wěn)賺不賠。
可是開發(fā)商拿地一年多時間，遲遲未開盤，而且近期開盤登記前，融信還被曝出員工跟投“爆雷”、多地項目停工和業(yè)主維權等消息。諸多“意外”讓傲世邸充滿變數(shù)，也嚇退了一些意向客戶。
其實在6月22日一早，傲世邸在正式公布登記結果前，曾被當?shù)孛襟w報出項目停工的消息，引發(fā)市場嘩然，最恐慌的還是參與登記的購房人。
一位長期關注杭州房地產市場的人士告訴《財經天下》周刊，地處核心地段的傲世邸，一二手房價格倒掛嚴重，不缺買家。因此停工消息的釋放，存在開發(fā)商希望“技術性流搖”的可能。
所謂“技術性流搖”，是指項目開盤前，開發(fā)商提前通知購房者不進行線上登記，直接線下認購，不讓項目進入“搖號”階段。而若要“流搖”，需要報名人數(shù)不足房源總數(shù)。
據上述市場人士介紹，開發(fā)商這樣做，可私下加價賣房，“如加價100萬元，可把主臥的衣帽間改成衛(wèi)生間?！睋麥y算，傲世邸項目共6幢樓，其中3.5幢樓是公租房和自持，僅2.5幢能對外出售，按每平4.7萬元的單價賣，會虧損。
杭州房企人士何元看到傲世邸的停工通知時，也認為事情并不簡單。“在項目開盤登記的最后一天突然出現(xiàn)停工通知，還在網上瘋傳，這或許是開發(fā)商故意放煙霧彈，為的就是勸退購房人?！?/p>
《財經天下》周刊在傲世邸一張204平米的戶型圖上看到，一套四室兩廳兩衛(wèi)的房子，主臥卻沒有設置衛(wèi)生間。有行業(yè)人士表示，這種情況比較少見，可能需加價改裝。“戶型圖出來后，業(yè)內人一看圖就知道開發(fā)商的意圖，想在項目流搖后，賣裝修包賺錢。”
何元表示，“技術性流搖”在杭州已出現(xiàn)多年，最早開發(fā)商是為了更好地完成去化。但近兩年，杭州土拍價格較高，同時新房限價，開發(fā)商為了盈利，只有捆綁車位或者家裝包賣房，但杭州又不允許捆綁銷售。在杭州市場不愁購房者的情況下，開發(fā)商可通過技術性流搖，把房子賣給想要買車位或者買家裝包的客戶。
不過，市場也有聲音認為，工地停工，對開發(fā)商品牌形象損傷太大，為了勸退購房人，自己張貼停工通知，大可不必。
對于流搖和停工消息，融信方面告訴《財經天下》周刊，“這些都是傳言，不知道停工通知是誰貼的，我們從公司角度沒辦法去證實這些傳言是怎么傳起來的。”該工作人員表示，目前傲世邸已經恢復正常施工，“現(xiàn)在政府都在盯監(jiān)管資金，不大可能會出現(xiàn)交付問題?！?/p>
盡管被負面消息包裹，但傲世邸的地段實在太好了，且與周邊二手房價差巨大，該項目118套房源仍然吸引了373位購房者登記報名。杭州“三百勇士”的名號由此被傳響。
“誰不怕呢？但富貴險中求?！蓖趺惹宄谛琶媾R的資金困難，該項目雖然有延期交付甚至爛尾的可能，但她還是賭了一把。
她賭杭州相關部門會更加嚴格監(jiān)管風險房企開發(fā)項目的賬戶資金流向，而且該項目位于核心地段，還有兩棟公租房，政府是怎樣也不會允許其爛尾的。
不過，受停工消息影響，6月25日傲世邸正式搖號那天，現(xiàn)場有不少家庭放棄選房，棄選率超50%。王萌排在39號，如愿選中一套房子，但在她之前有15戶棄選。
（圖源：視覺中國）
上海項目“爛尾”？
相比傲世邸“停工風波”引發(fā)的爛尾焦慮，融信在上海、鄭州等地多個項目的業(yè)主正在為此維權。其中，上海嘉定區(qū)融信海納印象惹出的麻煩最引人注目。
海納印象位于上海北虹橋南翔板塊，距離上海網紅商業(yè)體印象城很近，地段頗好，是備受關注的網紅盤。據媒體報道，近期不少業(yè)主反映所購買的融信海納印象停工已7個月，原因是開發(fā)商融信將預收款挪用，拖欠工程款。監(jiān)管銀行稱，有20億元資金未進入監(jiān)管賬戶。
6月20日，部分業(yè)主在融信總部聚集維權。在社交平臺上，有上海本地人士聽到海納印象可能“爛尾”的消息時，感到不可置信。他還記得，該項目剛開盤時是何等火熱，想要排上號，不僅卡積分還要卡首付。打新過該盤的一位購房人也坦言很后怕，他曾被卡首付遭遇勸退，現(xiàn)在想起來頗有“塞翁失馬、焉知非?！敝?。
當初該項目炒得有多火熱，現(xiàn)在業(yè)主維權產生的影響就有多大。上海一位房企人士告訴《財經天下》周刊，其實海納印象不至于爛尾，上海的項目安全邊際較高，即使公司真爆雷，也會優(yōu)先保證這樣城市的項目交付，“畢竟老板自己都在上海，躲都躲不掉?！钡J為，延遲交付是大概率事件。
但掏空家庭積蓄乃至家庭成員數(shù)個錢包的業(yè)主，顯然不能接受這樣的風險，紛紛拉起了維權群。融信方面告訴《財經天下》周刊，海納印象正在逐步復工，已經有工程隊進去了。
在上海海納印象引起關注之前，融信在杭州的云瀾天第府項目，也因監(jiān)管賬戶資金被挪用的情況，遭到業(yè)主投訴。鄭州融信奧體世紀項目業(yè)主今年也頻頻投訴項目停工，催促開發(fā)商盡快復工。
融信資金狀況早有跡象。杭州一位房企人士稱，他此前早了解到融信資金出問題，“融信展望軒項目都停工很久了，房子都交不了。”
何元告訴《財經天下》周刊，他的朋友此前在融信工作，早在去年就向他透露了離職的想法。原因是他跟的項目拿地一年多，一直拖著沒有開盤，此外融信在杭州很多項目都已退出，在他看來融信情況已經不太樂觀。
就在上海嘉定海納印象業(yè)主趕往融信總部維權的前一天，融信員工內部群發(fā)布了一則“員工跟投退出方案”通知。簡而言之，就是內部員工跟投整體清算退出，員工投入的跟投金額按8%的利息計算收益，同時推出抵房計劃，以房抵員工跟投款。
該通知一出，員工大為惱火。在他們看來，此方案有諸多不合理之處，融信是在割內部員工的“韭菜”。有員工公開吐槽稱：“給出的房子都是積重庫存，還要讓員工補交首付以后才能抵房。而且6月14日放出的房源，5天后直接上浮價格?！睂τ趩T工的說法，融信方面并未向《財經天下》周刊作出回應。
2014年以后，房企為了充分調動個人積極性，將員工與公司利益綁定，紛紛選擇跟投機制。融信在沖規(guī)模的那幾年，對跟投機制頗為熱衷。
2017年，融信首次提出銷售額沖千億的目標，開啟了一場內部變革，跟投制度就是其中一項。董事長歐宗洪在2018年時透露，融信員工跟投達到100%。一位融信員工告訴《財經天下》周刊，總監(jiān)級別以上的員工強制跟投。
融信管理層曾說，跟投讓員工有小股東和創(chuàng)業(yè)者心態(tài)，操盤者積極性更大，為自己打工。但當潮水退去，跟投游戲結束，跟投款轉眼變成了購房款，員工從“股東”變成了“韭菜”。
（圖源：視覺中國）
躺進ICU的地產兄弟
上海嘉定區(qū)相關部門正在為歐氏兩兄弟惹出的麻煩頭疼。
在海納印象業(yè)主頻頻找相關部門投訴、維權之時，融信的兄弟公司正榮地產在嘉定開發(fā)的正榮悅瓏府項目也因業(yè)主持續(xù)數(shù)月的投訴和爛尾風險被嘉定區(qū)相關部門多次約談。直到6月底，仍有業(yè)主在維權。
正榮的員工如果看到融信的跟投退出方案，大概不會陌生，幾個月前他們才剛剛經歷過。
今年2月，正榮給出的跟投退出方案，是跟投員工根據投資金額和公布的房源自由組團選房。這個方案的“配方”如此熟悉，與融信推出的抵房計劃如出一轍。
彼時，正榮地產流動性危機浮出、股債“閃崩”，融信一同遭遇股債雙殺，旗下多支債券跌停。
（融信集團董事長歐宗洪 圖源：視覺中國）
弟弟歐宗洪不甘“躺平”，在哥哥歐宗榮的正榮地產公告無法償付即將到期的2億美元永續(xù)債當天，融信注銷回購6247.3萬美元票據，并公告以4.21億元賣出旗下寧波海亮房地產55%股權。不久，融信高調公告，如期償還3月到期的美元債，試圖穩(wěn)定市場情緒。
今年7月份，融信將迎來一波債券集中兌付壓力。據報道，融信中國目前仍存續(xù)的美元債有6只，其中7月份有3筆，年內到期規(guī)模為6.88億美元。此外，還有4只公募債券需行權。下半年，融信需要兌付近100億元。
從融信財報看，截至2021年末，該公司有息債務合計378.81億元，短期債務為145.71億元，長期債務238.02億元。手中貨幣資金217.35億元，其中受限貨幣資金64.83億元。
融信和正榮，這對由福建莆田的地產親兄弟創(chuàng)立的房企，曾同是“閩系”房企千億黑馬的代表，一同激進、一起擴張，最后終于又一起滑向危機。
歐宗榮的正榮地產成立于1998年，比歐宗洪創(chuàng)立融信要早5年。前者早期發(fā)展重點在江西、福建兩省，后者則起步于福州，最早陣地集中于福州和海西地區(qū)。2013年起，正榮、融信都開始走向全國化，2016年又都將總部遷至上海。
那幾年，融信和正榮以大膽、激進聞名，在房地產市場攪動風云，成為地產圈的黑馬。融信的成名之戰(zhàn)是2016年以110億元拍下上海靜安區(qū)中興路地塊，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王紀錄。這讓名不見經傳的融信，一鳴驚人。之后融信常常大膽出手，成為圈內有名的“地王收割機”。
弟弟歐宗洪在上海拿下全國地王的時候，二哥歐宗榮也沒閑著，在各個城市大舉拿地。兄弟倆一時春風得意。
據當時報道，激進的正榮和融信背后，還站著一個龐大的福建財團——歐氏投資集團，該集團董事長正是歐宗榮和歐宗洪的同胞大哥。
歐氏投資集團始于1970年代，是一家集地產、教育與基礎設施投資為一體的投資集團。歐氏三兄弟在當?shù)睾苤赜小袄洗蠊芡顿Y，老二老三管賣房”的說法。有知情人士透露，正榮和融信的發(fā)展，離不開歐氏投資的支持。
有業(yè)內人士稱，一些“閩系”房企在早幾年快速崛起，是因為獲得了福建民間資本的支持。一個“閩系”家族經過幾代經商會積累許多財富，他們會將資金委托給熟人，通過機構進行投資。投資公司由此成為嫁接福建資本與開發(fā)商之間的重要橋梁。
然而，借來的錢總要還的，財團的支持讓房企迅速擴張的同時也增加了負債，一味擴張只是“虛胖”。沒有前期深厚的積累，又過度加杠桿，“閩系”房企極易陷入危境?，F(xiàn)在，輪到融信了。
（應受訪對象要求，文中王萌、何元是化名。）
