撰文 / 張文靜
編輯 / 田晏林
(資料圖片)
8月18日，SOHO中國公布了2022年半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營收8.96億元，同比增長11%，全部為租金收入；實(shí)現(xiàn)凈利潤1.906億元，同比增長63%。《財(cái)經(jīng)天下》周刊注意到，這也是該公司近年來第三次沒有披露“物業(yè)銷售收入”。
在過去多年里，SOHO中國的營收由租金收入和物業(yè)銷售收入構(gòu)成。從2021年起，SOHO中國的營收里只剩下了租金收入。也就是說，在最近一年半的時(shí)間里，潘石屹?zèng)]賣出一分資產(chǎn)。
這是外界萬萬沒想到的。在“賣身”黑石集團(tuán)失敗后，3月10日，潘石屹曾通過官微宣布擬銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業(yè)，并喊話“七折甩賣降負(fù)債”。但幾個(gè)月過去，SOHO中國的半年報(bào)里依然只有租金收入，這意味著潘石屹的“高調(diào)甩賣”尚未有實(shí)際業(yè)績(jī)回報(bào)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，SOHO中國寫字樓雖然造型獨(dú)特，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)、招商和管理水平眾說紛紜。近日，《財(cái)經(jīng)天下》周刊走訪了位于北京核心區(qū)的某SOHO項(xiàng)目，里面1-4層為商業(yè)，零星分布著一些花店、外貿(mào)服裝店、小吃、餐飲等店。
一位在此入駐多年的商戶表示，這里的店鋪在很多年前即由SOHO中國賣給了業(yè)主，商戶與業(yè)主簽約，由SOHO中國物業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理，但并不負(fù)責(zé)運(yùn)營。
上述商戶稱，周邊除了自帶客戶資源的多年入住的老商戶外，一些店鋪兩個(gè)月一換，甚至有好幾個(gè)月招不到租的情況。“這里沒有運(yùn)營。商戶直接與各個(gè)業(yè)主談合作，都是分散的，沒有專業(yè)運(yùn)營和統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)、定位混亂，人流聚集不起來。”
（圖源/視覺中國）
打七折還賣不動(dòng)？
“我們相信市場(chǎng)沒有‘賣不出去的貨，只有賣不出去的價(jià)’，所以決定血本甩賣。”今年3月10日，潘石屹宣布擬以七折價(jià)格銷售京滬兩地3.2萬平方米物業(yè)，并明確表示該收入全部用于降負(fù)債，不會(huì)用于股票分紅。
但如今五個(gè)月過去，“七折甩賣”資產(chǎn)進(jìn)展如何，成為外界和投資者共同關(guān)注的話題。
據(jù)悉，SOHO中國出售的房源覆蓋北京的銀河SOHO、三里屯SOHO及上海SOHO中山廣場(chǎng)等九個(gè)項(xiàng)目，包括辦公、商業(yè)及公寓等類型。粗略估計(jì)，這批房源掛牌總價(jià)超10億元。SOHO中國還在官微向投資者“吆喝”稱，“這不失為一個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)。”
《財(cái)經(jīng)天下》周刊在“SOHO公開租售平臺(tái)”小程序上發(fā)現(xiàn)，相較于3月份上新的這9個(gè)項(xiàng)目，SOHO中國又新增了SOHO嘉盛中心、光華路SOHO兩個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)的出售。不過，平臺(tái)上各個(gè)項(xiàng)目具體待售房源數(shù)量及信息已有變更，截至目前，平臺(tái)顯示已售出的自持房源有27套。
有知情人稱，因?yàn)檫@些簽約、確認(rèn)收帳已過了6月份，所以這些已售出的資產(chǎn)屬于下半年業(yè)績(jī)。SOHO中國亦向媒體表示，半年報(bào)未披露物業(yè)銷售收入是因?yàn)樯形吹綍?huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。
所以不出意外的話，在下一份公開的財(cái)報(bào)里，“物業(yè)銷售收入”或許會(huì)重新出現(xiàn)。
此前，潘石屹不止一次說過中國樓市資金回報(bào)率低。“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報(bào)率還不到3%，銀行貸款資金成本超4%。即便拿到了地產(chǎn)行業(yè)幾乎最低的資金成本，全年物業(yè)經(jīng)營仍然虧損2%，這個(gè)生意怎么做？”
而現(xiàn)在，潘石屹更大的憂慮恐怕在于下滑的出租率。SOHO中國財(cái)報(bào)顯示，截至上半年，公司租金收益均有增長，但投資物業(yè)平均出租率卻下降至80%左右。要知道，在2020年之前，該公司的平均出租率長期維持在90%以上。
潘石屹曾公開宣稱，SOHO中國有兩個(gè)項(xiàng)目永遠(yuǎn)不能銷售，一個(gè)是外灘SOHO，一個(gè)是望京SOHO。但半年時(shí)間里，望京SOHO出租率由76%下滑至71%，外灘SOHO則由91%下滑至84%。此外，去年幾乎滿租的古北SOHO，今年上半年的出租率也下滑至89%。
SOHO中國坦言，除麗澤SOHO外，北京、上海大部分自持項(xiàng)目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。
顯然，在寫字樓租賃市場(chǎng)普遍承壓的上半年，潘石屹“包租公”的生意并不容易做。
財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，SOHO中國總借貸約167.3億元，一年內(nèi)到期約16.13億元。此外，SOHO中國的流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)約31.2億元，限制性銀行存款為8644萬元，結(jié)構(gòu)性銀行存款約2.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約4.61億元。
對(duì)此，除溝通融資及控制成本外，SOHO中國表示，將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。
（SOHO中國董事長潘石屹。圖源/視覺中國）
賣掉SOHO有多難？
2014年以來，SOHO中國就持續(xù)出售旗下資產(chǎn)，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，潘石屹夫婦已套現(xiàn)約300億元。
2018年，潘石屹對(duì)外表示未來不再出售資產(chǎn)，但這番話在一年后就被其實(shí)際行動(dòng)推翻。2019年，SOHO中國出售了13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，就連他最為看重的“八大金剛”項(xiàng)目也被擺上貨架。
不斷出售資產(chǎn)，也讓潘石屹一直被“跑路”傳言圍繞。2021年，潘石屹計(jì)劃將SOHO中國股權(quán)賣給美國規(guī)模最大的上市投資管理公司黑石集團(tuán)，但隨著交易的告吹，他又重新?lián)炱稹吧⑹邸睔⑹诛怠?/p>
所謂散售，就是將辦公樓分割為小面積，分散出售給個(gè)人或者機(jī)構(gòu)。這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是銷售回款快。潘石屹曾用賣西瓜的例子解釋過這種模式，“把大樓看成一個(gè)西瓜，能買得起西瓜的人極少，但如果把西瓜切開賣，能買得起得人就會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增長。”
10年前，靠著散售，潘石屹讓SOHO中國成為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者；但眼下，SOHO中國在潘石屹看來，或許是一個(gè)想要趕緊擺脫的麻煩。
想要賣掉SOHO中國究竟有多難？
在“賣身”黑石計(jì)劃被宣布暫停前，SOHO中國曾因涉及反壟斷問題遭到相關(guān)部門調(diào)查。今年上半年，這筆已半路夭折的交易又牽出了該公司內(nèi)部首席財(cái)務(wù)官倪葵陽涉“內(nèi)幕交易”的風(fēng)波。
在黑石收購SOHO中國的交易中，各類消息頻出，SOHO中國股價(jià)隨之頻繁震蕩，甚至出現(xiàn)40%的波動(dòng)。因此，市場(chǎng)猜測(cè)，倪葵陽涉嫌的“股票內(nèi)幕交易”正出于此。
而在潘石屹忙著賣資產(chǎn)還錢的時(shí)候，SOHO中國上半年又額外花了一筆1.15億元的罰款支出。
今年3月，北京市市場(chǎng)監(jiān)管局消息顯示，SOHO中國旗下15家物業(yè)管理公司因加收電費(fèi)等違法行為，被北京市多區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局處罰，15家公司共被罰款1.15億余元。
這并不是SOHO中國物業(yè)首次因多收電費(fèi)被處罰。
在去年12月上海市市場(chǎng)監(jiān)管局公布的處罰信息中，就已經(jīng)出現(xiàn)了SOHO中國物業(yè)的身影，顯示旗下7家分公司因涉嫌在負(fù)責(zé)終端用戶（入駐用戶）的電費(fèi)代收代付過程中多收電費(fèi)，為此被罰款金額共約8664萬元。
