作者 | 李逗
【資料圖】
編輯 | 韓忠強
房地產在迎來黎明的前夕，資產轉讓的步伐開始率先加快了起來。
12月28日晚上，華夏幸福公布了一項高達124億的資產轉讓，將原本的華夏幸福南方總部旗下四家下屬公司股權和債權，一并轉給了華潤置地。交易獲得的錢，主要用于公司及下屬公司金融債務償付。
臨近年底之即，這筆高達124億的資產轉讓，成為了房地產行業內年度最大宗的收并購交易。這對于急需現金流改善財務的華夏幸福來說，無疑是一項重大利好。而除了華夏幸福外，從整個行業來看，也有更多房企的出售計劃在加速推進，以換取更多“真金白銀”。
進入今年四季度以來，房地產融資政策的閘門被大幅打開。“三箭齊發”下，房企融資環境迎來拐點，爭先恐后拋出融資計劃。但這些融資效果并沒有立即顯現，房企想要真正等到金融機構的錢，并沒有那么快。
也因此，對于房企來說，處置資產回籠現金，也是當前環境下的未雨綢繆之舉。在等待銷售端徹底復蘇，債務危機得到全面改善前，出售優質資產自救，成了它們的最優選。
資產出售迎來“良機”
房企出售資產的腳步在明顯加快，至少從華夏幸福的百億大手筆資產交易來看，其資產處置已經邁出了關鍵一步。
華夏幸福此次出售的百億資產包中，均指向了其南方總部四家子公司資產，對應的項目分別是武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。而在這批交易轉讓完成后，華夏幸福南方總部也將隨之不再存在。
華夏幸福南方總部的成立時間并不長。2019年2月份，隨著原華潤置地執行董事吳向東的加盟，華夏幸福一時形成了“北京+深圳”的雙總部格局。
來到華夏幸福的吳向東野心也很大，他曾提出過“華夏幸福要做中國最好的商業地產項目”的愿景。擔任華夏幸福總裁一年的時間內，華夏幸福加大了商業項目的落地投資，巔峰時期旗下有6個商業綜合體。
不過，隨著華夏幸福的債務危機再一次擴大化，吳向東的商業夢也就此擱淺，商業項目也只得陸續出售。據業內人士分析稱，這次被轉讓的三大項目，也是由吳向東主導推進的，賣給華潤置地的價格要比華夏幸福早年拿地價格更低。
從公開資料梳理來看，當年這三個項目拿地價分別為116.25億元、19.49億元、63億元，總價高達198.74億元。而根據華夏幸福方面初步測算，預計將形成稅前虧損約21.30億元。
（圖源/視覺中國）
轉讓這三大項目，對于華夏幸福來說雖然造成了一定虧損，但對當前的債務重組卻是一次重大進展。畢竟，比起持續投資這些項目來說，果斷“斷舍離”才是華夏幸福度過難關的關鍵。
按照華夏幸福去年底披露的2192億元債務重組方案，其需要靠出售資產拿到570億元現金償債，并隨著項目股權出售帶走500億元左右債務。而在此前12月9日和12月27日，華夏幸福已經先后出售了位于河北廊坊大廠縣和固安縣的相關資產。
如今，借助這場百億交易，華夏幸福也將獲得一大筆現金流改善財務狀況。資本市場也給出了積極反饋。12月29日早盤，房地產板塊跌幅居前，但華夏幸福卻實現了逆市上漲。
事實上，華夏幸福這批資產轉讓的率先化解，離不開近來地產預期扭轉的積極影響。此前，受融資有限、銷售回款艱難等多因素影響，房地產收并購市場一度冷淡，資產價格即使打到狠折，也很難找到買家接手。
如今，受行業融資暖風影響，房地產收并購市場出現了扭轉局勢。11月28日，證監會宣布決定在股權融資方面調整優化5項措施，其中一條便包括，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。
此后，不少優質項目開始出現在了交易貨架上，資產價格也有了更多溢價空間。譬如，12月15日，遠洋集團宣布成都遠洋太古里50%股權及物管公司50%股權，轉讓給了太古里，總對價為55.5億元。而這筆交易將給遠洋帶來的收益約為13.87億元。
此外，招商蛇口的控股上市平臺招商局置地也宣布，旗下公司廣州招商出售佛山市凱達城投資發展有限公司51%股權，交易價格4.08億元。招商局置地提及，“由于目標公司的價值有所升值，董事會認為出售事項為集團提供一個良機。”
據市界不完全統計，近一個月以來，包括遠洋、濟南高新、路勁、上實發展、朗詩、光明地產、首開股份在內的十余家房企涉及股權轉讓。而隨著收并購重組的相關措施持續落地，后續或將有更多涉房企業響應，加入并購重組大軍。
同策咨詢研究總監張宏偉對市界分析道，“未來，收并購的主體主要還是央國企主導，因為畢竟現在在當前的一個起跑線上，剩下的有資質有能力，跑在前面的基本上還是大型國央企。從未來收并購的角度來講，他們更能夠去改變整個市場的格局，對未來市場的趨勢起到一個主導作用。”
補償資金迫在眉睫
盡管行業“三支箭”同時開閘，融資有所回暖，但房企想要真正等到金融機構的錢，仍然需要更多的時間和耐心。
從今年四季度以來，房企融資端連續出現利好，"三支箭"快速落地提振地產信心，政策從信貸、債券、股權融資等各方面皆有所松動，紓困方向也從此前"救項目"轉換至"救項目與救企業并存"。
債券方面，克而瑞數據顯示，11月100家典型房企的融資總量為517億元，環比增加24.9%，同比減少33.1%，境內發債主體主要集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及龍湖、萬科等民企。
與此同時，另一邊的各大銀行也在積極行動，不少房企獲批了較高的銀行授信額度及債券額度。據中指研究院不完全統計，近期有120多家房地產企業獲得銀行授信。而11月以來，房地產民企積極申請儲架式注冊發行，債券意向發行規模超千億元。
而在上市房企股權融資“解禁”后的一個月內，房企們也趁著股權融資的“窗口期”，掀起了一輪融資熱。據中指研究院數據顯示，已有32家涉房上市企業發布再融資計劃，足見其落地速度之快。
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股權融資的房企名單中，除了部分優質的頭部房企外，也包含了不少出險房企。不僅僅限于國央企，也擴大至民營企業和地方優質民營企業，包括了龍湖集團、中海地產、綠城中國、美的置業、越秀地產、碧桂園等。
不過，盡管金融機構對房企的融資有所放開，包括對開發貸的投放意愿也明顯加強，但政策的顯現效果卻沒有那么快。即使對于多年再度重啟的股權融資來說，也具有一定的不確定性，最終的落地效果還難以預料。
市界了解到，不少披露股權融資計劃的房企也在公告中提及，公司非公開發行股票事項能否取得公司董事會、股東大會審議批準以及證監會等主管部門核準均存在不確定性，同時，還存在因市場環境以及其他原因被暫停、被終止的風險。
中信證券表示，由于房企在去杠桿的壓力下，新增拿地意愿大幅減弱，導致即使銀行有額度，但沒有足夠的優質開發項目可投；此外，金融機構對于占比較高的民企融資仍然相對謹慎。
而眼下，從國家統計局數據看，房企到位資金壓力依舊較大。11月房地產開發企業到位資金環比繼續下滑3%，達10833億元；同比降幅為35%，較10月擴大9.4%。前11月，房地產開發企業到位資金為136313億元，同比下降25.7%，較前10月繼續擴大。
銷售復蘇是關鍵
融資放松的信號十分明顯，“三箭齊發”已經是近10年來房地產融資鮮有的放松和激勵。但歸根到底，房企化解資金危機，需要銷售市場的復蘇。
臨近年底，不少房企開始著手準備沖刺年底銷售目標。開發商們使盡渾身解數，搬出各種各樣的促銷手段。除了樓盤降價、首付分期等常規手段外，還有買房就送黃金、送豪車、送地鐵票、甚至送彩禮錢等手段。
對于房企而言，銷售回款一直都是其最主要的資金來源。以2021年為例，全年房地產開發企業到位資金20.11萬億元，其中定金及預收款、個人按揭貸款合計為10.63萬億元，占比超過一半。
即使到了充滿不確定的2022年里，定金及預收款、個人按揭貸款仍占到房企資金來源的半數左右。
因此，只有銷售端的回暖，才是解決房企銷售困境的根本手段。從今年下半年開始，保利、龍湖、中海、萬科等均加大了折扣力度和促銷手段，并發起了四季度的目標沖刺。
不過，無論營銷手段多么花樣百出，價格多么誘人，想要等來銷售端的明顯復蘇，離不開市場端的政策放松。
最近一段時間，部分重點城市房地產市場的限購政策迎來較大改善。就在12月26日，東莞市住建局宣布全域廢除住房限購。
政策刺激的效果很明顯。而在限購取消的當日，東莞二手房市場立即迎來了一波交易增長。據東莞市住房和城鄉建設局數據顯示，2022年12月26日東莞存量房單日成交70套，而前一日也僅有10套。
（圖源/視覺中國）
東莞之前，西安、杭州、南京等熱點城市也相繼調整了限購政策。據中指院統計，今年已有50城發布超百條限購優化政策，其中，放松限購的省會城市達到16個。
中信證券表示，房地產已具備復蘇的前置條件。不過，這輪復蘇比之前都要困難，從政策底到市場底的時滯也被拉長，商品房銷售有望在明年二季度顯著復蘇。
克而瑞研究中心則表示，各線城市大概率會重啟輪動修復。其中，核心一二線城市有望"保溫"，尤其是杭州和成都這類強二線城市，在市場出現走弱跡象時及時優化調整政策，短期有助于提振市場情緒，成交或將繼續走穩。
