花重金買了一套學區房，孩子卻不一定能上對口的好學校？趕在今年5月份的中小學入學信息采集之前，一批家長開始奔波在學區房和教育市場，努力讓孩子贏在教育的“起跑線”。
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按照多數學校“落戶才能順利入學”的要求，家長們必須趕在5月初中小學入學信息采集之前，辦理完落戶手續。而和落戶強相關的學區房市場，迎來了一年中交易最活躍的時期。
算算日子，留給家長們選擇的時間，只剩兩個月了。但讓他們心憂的還不止這些。繼2016年我國實行“全面二孩”政策后，“二孩”的出生人口迎來爆發最多的兩年。六年后的今天，這批適齡的“二胎兒童”們，終于也要加入到入學競賽了。
“二孩潮”的涌入，直接導致中小學入學人口的猛增。很多城市率先緊張起來，提前發出了2023年學位預警，告知家長們學位告急、入學難的事實。
以北京為例，北京教育科學研究院助理研究員曹浩文刊發的研究測算顯示，2023年北京迎來小學學位需求高峰——108.2萬個。
面對“最難入學年”，一些家長緊急沖向了對口“名校”的學區房市場，為孩子能上心儀學校提前上保險。
日前，北京中小學生家長最“卷”的海淀多個片區，不僅是周末扎堆看房的現象明顯變多了，多個學區房小區的成交量也開始提升，價格逐步進入上升空間。典型如，被譽為北京學區“風向標”的海淀萬柳片區，“第一套房源成交后，第二套的房源總價也會上調10萬左右。”
龐大的入學人口，又一次撐起了學區房市場的交易繁榮。只是，當這輪入學高峰過去后，隨著生育率指數下降，創造著“只漲不跌”神話的學區房，又該何去何從？
（圖源/視覺中國）
學區房變“圍城”？
北京下轄的16個區中，東城、西城和海淀區常年穩居學區房“鄙視鏈”的頂端。但若是從名校數量、師資實力、學習氛圍三者結合來看，沒有一個比得過海淀。
海淀，不僅有17個學區、168所小學、90所初中，還有上千個社區，以及年年變化的入學規則。它的名校資源不僅是北京的第一梯隊，其入學復雜程度也勸退了很多人。
但在家長們看來，這些復雜的難題幾乎都能被一種看似簡單粗暴的手段解決，那就是買學區房。
在海淀，很多家長是碼農、教授、研究員等高知群體。他們中多數是享受過教育紅利的“學一代”，深知優質教育環境的重要性。
作為一名典型的摩羯座媽媽，陳莉從2022年起就開始研究學區房市場。“靠成績拔尖上好學校的娃還是少數，買個房子打底更保險些。”
她把海淀的近百所初中做了個排名，按照成績分為第一梯隊和第二梯隊，并把第二梯隊之外的學校命名為“坑校”。一輪篩選后，她率先將目標投向了蜂鳥家園。
凡提到海淀學區房，蜂鳥家園是不會忽視的一個。因“百分百”對口“一流一類”的中關村第三小學，且房源總價較低，成了海淀學區房的風向標。
整個蜂鳥家園共有4個戶型，但單價差額較大的原因并不在于此，而是名額是否被占用，成了家鄉們是否愿意掏錢的重要標準。
據房產中介趙晨介紹，蜂鳥的房子根據學區年齡的不同，價碼也不同，“學區一年級，最便宜的755萬元~765萬元；占用學區二年級的房子大概在770萬元~780萬元，三年級就得800萬元上下。”
多位房產中介告訴市界，目前成交最快的房子主要是700萬元到800萬元左右的小戶型。面積在50平方米左右，按照80%的得房率計算，實際使用面積不過40平方米。
相比眾多動輒上千萬的學區房，蜂鳥家園因低總價的特征，備受青睞，多年來都是萬柳片區二手房交易熱度的第一名。但在居住體驗上，40平米的使用面積也勸退了不少購房者。
盡管希望孩子能接受更好的教育，陳莉也不愿過度降低生活品質。最終，在多番權衡后，她選擇了學區資源和居住體驗更均衡的上地區域。
然而，對更多想要搭上學區房這趟車的家長來說，低總價、有優質學位的蜂鳥家園，依舊是他們心中最佳的落戶“神器”。據安居客平臺數據，去年下半年來，蜂鳥家園的均價從2021年12月的15萬元/平米左右，一路升至17萬元/平米。
趙晨表示，最近一個月，他所在的門店帶看量上漲超過30%。“成交量上，節前我們月均成交3~5單，這個月到現在已經簽了38單，成交節奏加快了。”
買海淀學區房的人，大體有著相似的特征。因常年接觸買學區房的家長，趙晨有過一番總結，上了海淀頂尖學區房的孩子，不一定是學霸，“但他們的父母大多數都是學霸。”
在海淀家長群中，有不少是來自外地的“京一代”，他們受過良好的高等教育、在京有購房需求、對房產敏感、重視子女教育并研究學區房。一些家長堅定地相信學區房的巨大潛力，在行動上押注。
但海淀區為了制止炒學區房，發布了“1911”多校劃片派位細則。在高價接盤的家長眼中，這里的學區房似乎成了一座圍城。面對不斷波動的政策，也有部分家長選擇主動放棄，規避未來的貶值風險。
海淀“1911”政策發布后，張凱預判，再購入較貴的學區房，房子的價值必然下降，投資上也不劃算。他希望等到房子要賣的時候，至少能不虧錢。順利出手后，他會重新選一套非學區，面積更大的房子。
買溢價不過高的學區房，成了張凱內心的資金安全區。為了規避風險，他選定了較早執行多校劃片政策的東城區，買了均價12萬一平的學區房，“當時東城學區房還是買方市場，議價空間很大”。
（被學區房環繞的小學。圖源/視覺中國）
意料之外的走勢
學區房過往的畸形繁榮，不僅壓制了年輕人的生育意愿，更加劇了教育內卷。面對不太冷靜的學區房市場，北京市政府早在多年前就出臺各種新政，對“學區房”的資源壟斷下狠招。
近兩年來，北京陸續落地了多校劃片、教師輪崗、二手房指導價和“校額到校”政策。但要說能對學區房市場影響最大的，還是要看“多校劃片”的執行效果。
2017年，北京朝陽區第一次將“多校劃片”推向公眾視野。緊接著，東城區和海淀區于2018年發布政策，2019年開始要求新購房產實行多校劃片。
但最有影響力的，莫過于“牛小”林立的西城區宣布將于2020年7月31日之后實施多校劃片，當時直接引發了西城學區房走勢大幅下滑。
北京西城德勝區域向來備受家長青睞，由于學區內遍布優質小學，在家長的心中，“金德月”（指金融街、德勝、月壇三大學區）更是處于西城學區房市場的最頂端。
早在2020年4月30日，西城區政府就官宣了“多校劃片、六年一學位”的政策。但在當時，家長們仍對通過購房入讀頂級“牛小”抱有希望，大量家長涌向了德勝學區房市場，致使價格大幅上漲。
2021年4月24日，西城2021年義務教育階段入學工作的實施意見發布，再次強調2020年7月31日后購入房源的家庭，孩子申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
德勝學區房市場終于不再扛得住了。2021年7月，德勝多校劃片結果出爐，許多購買德勝頂級學區房的家長夢想破滅。最終的結果顯示，德勝和月壇2020年7月31日后購入住房家庭，全部被調劑出片區。
這之后，西城學區房價格暴跌，成交陷入了長久的低迷。一位中介透露，“西城‘731政策’后，在這里家長們僅僅是買一套學區房，還是不夠的。西城的學校雖然優質，但學校普遍很小，且學位少，家長們光靠買學區房，很難保證入學。”
入讀頂級學區的光環不再后，西城學區房的成交量價應聲下跌，降價百萬的房源不在少數，一度波及北京其他幾個城區。
究其根本，“多校劃片”的政策雖然對學區房市場的效果很明顯，但卻未能從根本上解決優質教育資源不均衡的問題。
對于望子成龍的家長們而言，優質教育資源太緊俏。當西城區打破了這一“確定性”，已經準備好巨額購房款的家長們，奔赴下一個“確定性”區域，成了一種必然。
于是，更多家長涌向了海淀。長期關注這里學區市場的家長發現，多校劃片對于海淀區的影響較為有限。
雖然多校劃片的出臺，也曾使蜂鳥家園的房價波動，每平米價格從最高接近19萬元，滑落至11.6萬元的歷史低價。彼時，蜂鳥家園還曾因直降300萬元賣房，沖上熱搜。
“但海淀區的政策其實是相對人性化的，只要不是生源太多，學校接受不過來，一般都能直接上對口學校。”海淀萬柳區域一位門店經理說道。
盡管海淀也遵循學位充足的時候對口入學，但由于學校多，分布集中、學位充足等，學生被搖到其他片區內學校的概率并不高。
上述門店經理表示：“海淀的優質學校還是采取就近入學的原則，所以2021年中關村三小對應小區的學生中，只有39個被調劑至其他學校，大概占總數的5％左右。”
隨著家長們對于優質學區的預期回穩，如今海淀學區房的價格也很快恢復。目前，蜂鳥家園小區的均價，依舊穩定在17萬元/平米左右。安居客數據顯示，萬柳區域的房屋均價從2020年年中的14萬元/平米，升至近18萬元/平米。
貝殼研究院經濟分析師許小樂認為，“房價是供需關系錯配的反映，家長們對于有限優質教育資源的競爭推動了學區房價格的上漲，把優質教育資源的蛋糕做大，才是長久之計。”
（2022年6月23日，北京，海淀區萬柳學區學區房。圖源/視覺中國）
“老破小”還會香么？
在學區房市場出現之前，家長們在擇校這條路上也是各顯神通。
以北京為例，2008年前，大部分家長們對優質教育獲取，是通過“贊助費、共建、條子生”等方式解決的。只不過，隨著后續的爭議增多，這些暗箱操作逐漸被教委取締。學區房才開始真正登上時代的舞臺。
2008年后，北京入學人口大漲，學位猛然吃緊，大眾關注度迅速攀升，急需一個較為公平的入學標準出臺。于是，一個根據入學就近原則制定的，依據房產、戶口判定入學條件，成了當時最公平、最具效率的選擇。
此后，圍繞學區房的話題就沒有停止過。從2008年到2023年的15年里，北京戶籍入學人數從4.5萬增長到17.1萬，整整多了2.8倍。這場長達十五年的賽跑，也逐漸呈現出學位吃緊和學區房供不應求的形勢。
隨著人口增長，學區房被貼上“只漲不跌”的標簽。盡管學區溢價早已超出房子的居住價值，但始終未能改變家長們對學區房的絕對信仰。
瘋狂漲勢之下，西城區30萬元/平米的過道房、15萬元/平米的地下室紛紛誕生，傲視京城。
（2016年6月22日，北京一處“學區過道”叫價150萬，該過道位于西城區大耳胡同。圖源/視覺中國）
如今，學區房市場又來到了一個新的臨界點。隨著“二孩”政策的全面放開，2016年和2017年，北京新生兒數量再次上漲。按此預測，2023年北京將迎來適齡上學兒童最多的一年，這也意味著，二胎父母們持有房子的時間變長，學區房房源也將更加緊張。
但當入學人口高峰的回落，學位供應緊張將得到緩解。那些曾經有高投資溢價的學區房，或將不再擁有穩定的房價上漲預期。“老破小”房源更是首當其沖，可能最先不受待見。
以西城德勝區域為例，多校劃片之后，家長們即使買了“老破小”也不能確定能上對應學校，周邊的“老破小”學區房房價應聲下跌。
以新外大街甲8號院為例，該小區建于1976年，位于二環和三環間，房子的樓齡大多超過50年，但由于對口北師大實驗小學，該小區的房價十分堅挺。但在和綁定優質學區的確定性被打破后，據多位區域門店經理透露，“自從去年6月份到現在，新外大街甲8號院的房價整體跌了100萬左右。”
曾經，擁有頂尖學區資源的“老破小”駐立在中國學區房的鄙視鏈頂端。而當人口大潮回落后，褪去學區“神話外衣”后，這里是否將變成更老、更破的“老破小”？
（文中陳莉、趙晨、張凱均為化名）
作者 | 李逗
編輯 | 田晏林
