五一假期，正是商業(yè)地產(chǎn)公司熱火朝天做業(yè)績(jī)的時(shí)候。然而，在萬達(dá)內(nèi)部，一股焦躁不安的情緒卻在不斷蔓延。大家都在擔(dān)心，萬達(dá)商管的未來究竟會(huì)怎樣？
4月21日，萬達(dá)集團(tuán)掌門人王健林在公司高層會(huì)上表態(tài)：“集團(tuán)確實(shí)因商管上市拖延，遇到了階段性困難。”三天后，萬達(dá)商管IPO招股書又一次失效。
(相關(guān)資料圖)
去年還被視為最幸運(yùn)的行業(yè)大佬，能不能邁過這道坎？
年底能否上市成大考
2016年，因股價(jià)長(zhǎng)期低迷等原因，大連萬達(dá)商業(yè)（即，萬達(dá)商管前身）最終選擇在港股私有化退市，但A股大門苦等多年未果后，王健林又調(diào)整了方向，重新瞄準(zhǔn)港股市場(chǎng)，吹響上市號(hào)角。
為了更好的滿足上市要求，大連萬達(dá)商業(yè)先后實(shí)現(xiàn)了去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化，并引進(jìn)了珠海國(guó)資，把上市主體重組為“珠海萬達(dá)商管”等多個(gè)舉措，但變來變?nèi)ィ€是未能踏入那個(gè)闊別已久的港交所大門。
萬達(dá)商管的上市究竟卡在了哪個(gè)環(huán)節(jié)？其實(shí)，早在2021年10月11日，萬達(dá)商管就已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)赴港上市“小路條”，完成了港股上市的先期注冊(cè)程序。
但令許多人不解的是，萬達(dá)商管卻遲遲未能拿到所謂的上市“大路條”（即H股發(fā)行批復(fù)）。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)研究生院導(dǎo)師柏文喜分析道：“通常情況，港股上市公司從取得“小路條”到取得“大路條”只需3-6個(gè)月，過去很少出現(xiàn)因批復(fù)原因?qū)е缕髽I(yè)上市周期超過半年的企業(yè)。”
由于遲遲未取得“大路條”，萬達(dá)商管的上市時(shí)間被一再延期。而最近的第三次招股書失效，導(dǎo)致各類償債危機(jī)跟著紛至沓來。
這一次，王健林依舊沒有氣餒，他給萬達(dá)內(nèi)部高管和員工打氣道，“萬達(dá)絕不會(huì)躺平，也不會(huì)破產(chǎn)”。
不愿躺平的王健林，開始很積極努力的籌錢還債了。為此，他重新啟動(dòng)了發(fā)債、減持等融資方式。
4月19日，萬達(dá)電影公告了一筆減持計(jì)劃，以當(dāng)日收盤價(jià)計(jì)，減持市值約9.53億元，按公司最新市值計(jì)算，套現(xiàn)金額超過9億元。
而在之前，萬達(dá)系已經(jīng)開始頻頻融資。年初，王健林將萬達(dá)酒店65.04%股份質(zhì)押給淡馬錫作為貸款擔(dān)保；1-2月，萬達(dá)商管相繼發(fā)行了兩筆合計(jì)7億美元的境外債，息票率為11%，并向上交所提交注冊(cè)一筆60億規(guī)模的公司債；到了3月份，萬達(dá)商管又宣布，擬發(fā)行20億元的銀行間債券。
這一系列動(dòng)作，展現(xiàn)了王健林想要再次力挽狂瀾的決心，但與此同時(shí)，也讓外界對(duì)整個(gè)萬達(dá)帝國(guó)的資金情況畫上了一個(gè)大問號(hào)。
首當(dāng)其沖的是證監(jiān)會(huì)的問詢。針對(duì)萬達(dá)今年擬發(fā)行的一筆60億元公司債，證監(jiān)會(huì)提出要求，對(duì)其短期償債能力和現(xiàn)金流大額為負(fù)的原因作出說明。
截至目前，萬達(dá)商管方面暫未回復(fù)這份問詢函，而這筆60億元的公司債也暫被中止發(fā)行。但市場(chǎng)對(duì)于萬達(dá)商管的上市質(zhì)疑聲，隨之被放大。
萬達(dá)商管上市究竟能否成功，這不僅僅關(guān)乎著萬達(dá)系的經(jīng)營(yíng)問題，同樣也關(guān)乎著王健林當(dāng)年簽下的那份對(duì)賭協(xié)議是否會(huì)造成兌付壓力。
2021年，碧桂園、螞蟻金服、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)，一起掏出了380億元，換取萬達(dá)商管21%股權(quán)。當(dāng)時(shí)萬達(dá)商管的估值已高達(dá)1800億元。
然而，從引入戰(zhàn)略投資人啟動(dòng)港股上市至今，機(jī)構(gòu)投資者們已等待了近3年。而2023年底，將是Pre-IPO投資者所能等待的最后期限。
根據(jù)對(duì)賭協(xié)議要求，王健林最晚必須趕在2023年底讓萬達(dá)商管上市。一旦上市失敗，他需要掏出300多億元回購(gòu)公司股份作為賠償。
留給王健林的時(shí)間只有7個(gè)月左右。目前來看，萬達(dá)商管仍需要再次遞交招股書。根據(jù)香港上市規(guī)則，招股書再次遞交六個(gè)月到期后，三個(gè)月內(nèi)重新遞交的，屬于原申請(qǐng)的延續(xù)，不會(huì)影響上市進(jìn)程的推進(jìn)。
而對(duì)賭協(xié)議并不是王健林面臨的唯一壓力。除了機(jī)構(gòu)投資者外，王健林還對(duì)個(gè)別銀團(tuán)也同樣承諾了上市期限。但這一時(shí)間并不完全依照2023年底的對(duì)賭截止日，反而要更早一個(gè)月。
▲（圖源/視覺中國(guó)）
此前，據(jù)媒體報(bào)道稱，倘若珠海萬達(dá)商管未能在5月底前上市，萬達(dá)集團(tuán)共計(jì)13億的三筆離岸貸款將被要求提前還貸。
目前，上述條款已被三分之一參貸行同意豁免，并將約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日，而這一消息也得到了萬達(dá)方面的確認(rèn)。
嚴(yán)厲的績(jī)效考核
趕在上市之前，即將70歲的王健林仍須維持著這艘巨輪的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
在最近一次內(nèi)部高管會(huì)上，王健林表示，公司要全線轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略策略，萬達(dá)投資不再拿地，商管也要停一停。他甚至做好了再次出售資產(chǎn)的最壞打算。
王健林的信心，來自于遍布全國(guó)各地的萬達(dá)廣場(chǎng)。租費(fèi)收繳率100%、招商率近100%，是萬達(dá)獨(dú)步于商業(yè)市場(chǎng)的“必殺技”。
這些實(shí)打?qū)嵉纳虡I(yè)資產(chǎn)，給了王健林挺過難關(guān)的信心。但這些資產(chǎn)的回報(bào)，真有那么實(shí)在嗎？
今年3月，一位自稱在萬達(dá)工作兩年多的員工，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布了一篇名為《說說2023年的萬達(dá)商業(yè)》的文章，并指出萬達(dá)商管旗下商戶業(yè)績(jī)、出租率、客流等數(shù)據(jù)都存在造假。
這份帖子在萬達(dá)內(nèi)部引起了軒然大波。一位接近萬達(dá)的內(nèi)部人員對(duì)「市界」表示，“帖子剛出來的時(shí)候就引起了內(nèi)部很大的討論。”
眾所周知，部隊(duì)出身的王健林，用軍事化管理打造了一個(gè)職業(yè)化和執(zhí)行力超強(qiáng)的鐵血萬達(dá)，單單在開會(huì)一項(xiàng)上就規(guī)定了六大原則。王健林曾說：“萬達(dá)執(zhí)行力不敢說在世界，至少在中國(guó)是第一。”
許多年來，王健林通過建立一套精細(xì)、嚴(yán)格的執(zhí)行能力，讓萬達(dá)像一臺(tái)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器一樣，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。
擁有上萬員工的萬達(dá)商管，則成為萬達(dá)帝國(guó)最龐大的機(jī)構(gòu)，讓萬達(dá)廣場(chǎng)的收繳率多年保持著超高水平，即使在疫情影響下也未降低。
在從事商業(yè)地產(chǎn)十余年的Mark看來，這樣的成績(jī)是不可想象的，“近幾年我還沒有見到哪個(gè)商場(chǎng)是100%開業(yè)的，基本上90%以上的開業(yè)率就已經(jīng)很不錯(cuò)了，因?yàn)檎猩瘫纫郧耙y很多。”
然而，在萬達(dá)，很多看似不可能的事情，都在嚴(yán)厲的績(jī)效考核要求下實(shí)現(xiàn)了。
「市界」了解到，自2020年起，萬達(dá)商管啟動(dòng)了全國(guó)范圍的招商比武大賽，考評(píng)的核心增長(zhǎng)指標(biāo)是招商數(shù)量及租金水平。這期間，全國(guó)各大區(qū)、城市公司會(huì)對(duì)招商經(jīng)理進(jìn)行排名，實(shí)行末位勸退。
據(jù)萬達(dá)前員工陳亮透露，為了完成績(jī)效目標(biāo)，一些員工開始在招商系統(tǒng)上動(dòng)心思。
▲（圖源/視覺中國(guó)）
“招商人員的很多空鋪都是用多經(jīng)點(diǎn)位填的，報(bào)上的出租數(shù)據(jù)很好看，但一查實(shí)時(shí)，空鋪就可能對(duì)不上。”陳亮說道。
所謂多經(jīng)點(diǎn)位，是指從商場(chǎng)的公共區(qū)域劃分出來、用于增加租金的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位，通常包括場(chǎng)地展位和廣告位兩大經(jīng)營(yíng)模塊。
“這是一種系統(tǒng)內(nèi)部的操作手法，把多經(jīng)點(diǎn)位的商戶放到原本要租的空鋪里，可以明顯提升出租率，但是實(shí)際上總的收入還是不變的，只不過是換了一種操作方式。”一家天津的商業(yè)招商從業(yè)人士對(duì)「市界」解釋道。
除了要保證出租水平的數(shù)據(jù)穩(wěn)定外，對(duì)商戶100%收繳率的考核，更是令許多員工頭大。
一位萬達(dá)東部區(qū)域的員工對(duì)「市界」透露，“為了完成本月指標(biāo)，員工們會(huì)向商戶推薦萬達(dá)的金融貸，但如果商戶實(shí)在沒錢還了，員工們就得自己往里墊錢”。
在北方區(qū)域，Mark發(fā)現(xiàn)萬達(dá)經(jīng)理有時(shí)會(huì)為商戶墊付租金，“ 萬達(dá)考核很嚴(yán)，經(jīng)理不得已去開很多信用卡，用自己的信用卡去幫商戶墊租金，再慢慢的跟商戶把錢要回來。”
對(duì)收繳率和出租率的嚴(yán)格考核，盡管讓萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了異于同行的優(yōu)異數(shù)據(jù)，但過于追求績(jī)效的結(jié)果導(dǎo)向，讓壓力無處不在。
「市界」了解到，萬達(dá)商管的組織架構(gòu)共分為四層，分別是總部-大區(qū)-城市公司-單店。在總部之下，萬達(dá)共設(shè)了4大區(qū)域，分別是東西南北區(qū)。
然而，盡管各個(gè)大區(qū)的業(yè)績(jī)基數(shù)不同，但對(duì)于每一區(qū)的業(yè)績(jī)，則會(huì)提出相近的業(yè)績(jī)?cè)龇＿@就導(dǎo)致了，業(yè)績(jī)完成最高的區(qū)域，反倒成了績(jī)效壓力的重災(zāi)區(qū)。
據(jù)萬達(dá)前員工王辰透露，四大區(qū)中，績(jī)效壓力最高的是東區(qū)的上海公司，“上海的13家萬達(dá)店，總共有30億的收入指標(biāo)，比成都28家店的收入指標(biāo)還要高” 。
“上海的業(yè)績(jī)基數(shù)大，總部也認(rèn)為上海有購(gòu)買力，所以可以在上面增加一定比例，導(dǎo)致業(yè)績(jī)壓力最大。”王辰說道。
目前，對(duì)于外界提出的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)質(zhì)疑，萬達(dá)并無明確的官方回復(fù)。萬達(dá)商管數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬達(dá)商鋪出租率達(dá)98.7%；租金收繳率100%；開業(yè)55個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，完成年計(jì)劃的100%。
彪悍管理的兩面性
在以沖刺IPO為階段性大目標(biāo)的王健林看來，萬達(dá)商管更緊要的任務(wù)是讓萬達(dá)廣場(chǎng)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下一路開掛。
據(jù)萬達(dá)官方業(yè)績(jī)快報(bào)，2022年萬達(dá)商管新開業(yè)55座萬達(dá)廣場(chǎng)，成為去年唯一一個(gè)開業(yè)量在20個(gè)以上的企業(yè)。
根據(jù)第三次遞交的招股書顯示，截至2022年6月30日，萬達(dá)196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，有175個(gè)來自獨(dú)立第三方業(yè)主，占比89.3%。
全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的萬達(dá)，已經(jīng)是業(yè)內(nèi)巨無霸的企業(yè)。按照弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，按在管建筑面積計(jì)算，萬達(dá)商管全球排名第一，在管建筑面積超過了第二名至第十名的總和。
輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)，王健林早在2015年就已經(jīng)想明白了。和商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式不同，輕資產(chǎn)模式下的萬達(dá)廣場(chǎng)，可以低成本快速擴(kuò)張。
萬達(dá)只需要輸出輕資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)方案，就能賺取租金收入和商戶運(yùn)營(yíng)收入，現(xiàn)金流要比做開發(fā)穩(wěn)定得多。
而在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，萬達(dá)積累了一套高標(biāo)準(zhǔn)化、高執(zhí)行力的解決方案。成立以來，萬達(dá)300多家商業(yè)體開業(yè)，無一延期。
這讓萬達(dá)在三四線的下沉市場(chǎng)，有了很高的議價(jià)能力和美譽(yù)度。在商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境尚未成熟的早期，靠這套高執(zhí)行力、高標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，萬達(dá)得以較低成本迅速搶占市場(chǎng)。
實(shí)力越強(qiáng)，名氣越大，談判的籌碼越多，這也是萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模化的關(guān)鍵所在。
招股書顯示，萬達(dá)商管的400多座萬達(dá)廣場(chǎng)，六成（267座）都位于三四線。近百家萬達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)各地如雨后春筍般開工、開業(yè)，許多品牌供應(yīng)商都是長(zhǎng)期跟著萬達(dá)走。
然而，風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)并存。消費(fèi)能力不足和人口發(fā)展趨勢(shì)的下行，決定了三四線市場(chǎng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將更加殘酷。萬達(dá)招股書曾提到，三線以下城市人口消費(fèi)能力可能不足，很多城市商業(yè)廣場(chǎng)可能早就供過于求。
▲（圖源/視覺中國(guó)）
而到了需要精耕細(xì)作的存量市場(chǎng)里，擴(kuò)散效應(yīng)小、運(yùn)營(yíng)效率差的商場(chǎng)，卻對(duì)萬達(dá)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)形成了阻礙。
“現(xiàn)在整體的商業(yè)項(xiàng)目越來越多，品牌商換店的速度也很快。不像之前，品牌求著商場(chǎng)要進(jìn)，現(xiàn)在反過來是商場(chǎng)求著品牌進(jìn)。”Mark對(duì)「市界」說道。
為了達(dá)成招商任務(wù)，萬達(dá)和很多品牌商打包談合作，這種打法適合商業(yè)起步初期的三四線的時(shí)候，因?yàn)樗_實(shí)很快，也適合復(fù)制，但在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更充分的一二線城市，卻令很多品牌商頭疼。
“萬達(dá)提出的一個(gè)要求是，如果品牌商想在經(jīng)營(yíng)好的萬達(dá)廣場(chǎng)開，也要支持另外幾個(gè)不太好的廣場(chǎng)，也要去那幾家開店，這么一算品牌商大概率是要賠錢的，那么在商言商，品牌商也寧愿直接不開了。”Mark說道。
而為了保持較高的招商率，萬達(dá)廣場(chǎng)的部分商場(chǎng)中，店鋪的品牌層級(jí)要差一截。
如今，區(qū)別于以往單純的租賃關(guān)系，商場(chǎng)與商戶之間“唇齒相依”的關(guān)系愈發(fā)凸顯。一家商業(yè)公司的發(fā)展，除了自身的市場(chǎng)地位和運(yùn)營(yíng)能力，也離不開眾多的消費(fèi)者、合作商家、員工，一個(gè)龐大的“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”才能生生不息。
“其實(shí)商場(chǎng)和商戶是一種合作共贏的模式，商戶經(jīng)營(yíng)得好，才會(huì)更愿意給商場(chǎng)交租金，商場(chǎng)才能活下來。所以商場(chǎng)管理者還要站在更高的層面去看，做更多幫扶商戶的動(dòng)作。”Mark表示。
（應(yīng)受訪者要求，文中陳亮、王辰、Mark為化名）
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運(yùn)營(yíng) | 劉 珊
