全國百強房企9月份銷售業績全面下降，旺季不旺，這是樓市步入寒冬的信號，抑或僅僅是行業的正常調整?
10月9日，一線房企金地集團(600383.SH)發布公告稱，2021年1-9月該公司累計實現簽約面積1062.5萬平方米，同比上升29.02%;累計實現簽約金額2286.9億元，同比上升34.49%。但在前三季度增長的同時，9月份業績卻不如人意：9月份該公司實現簽約面積98.1萬平方米，同比下降20.88%;實現簽約金額212.0億元，同比下降17.84%。
“金九銀十”歷來是樓市的銷售旺季，但金地集團的銷售業績卻一反常態于此時刻出現下滑，莫不成公司出了什么問題?
“今年9月份銷售金額下滑，這并非是我們金地的特例，而是整個地產行業的普遍現象;有的頭部房企甚至下滑20%至30%，相對而言，我們才下滑了十幾個點而已”，金地集團董秘辦的相關工作人員在接受記者電話采訪時如此回答。
9月份樓市告急，百強房企銷售金額大面積下滑
正如上述工作人員所指，9月份銷售金額下降的并不僅僅只有金地集團;就在10月9日當天，同處深圳的另一頭部房企招商蛇口(001979.SZ)亦發布了9月份的銷售數據。數據顯示，2021年9月，招商蛇口實現簽約銷售面積98.86萬平方米，同比減少9.67%;實現簽約銷售金額233.29億元，同比減少21.72%。
招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的企業，歷史上它曾和保利發展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團一起并稱華南房地產市場的四大金剛。現在招商蛇口和金地集團雙雙曝出在“金九銀十”的銷售旺季卻業績大幅下滑，可見華南地產市場形勢之嚴峻。
而這，很可能僅僅是全國房地產市場面臨困境的一個縮影。因為克而瑞研究中心本周發布的百強房企9月份業績顯示，9月份房地產市場下行壓力加劇，28個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降7%，同比跌幅進一步擴大至25%，較2019年同期下降17%。一線城市成交全線回落，二、三線城市成交持續走低，近八成二、三線城市成交同比轉降。
圖表1：重點房企年9月銷售額增長情況(億元)
據克而瑞研究中心統計，9月份百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元，環比下降1.8%，同比下降36.2%。在這百強房企中，有超過九成企業銷售業績同比下降，六成企業同比降幅大于30%;近九成企業單月銷售業績不及上半年月均水平。
其中，9月份銷售額同比降幅大于50%的房企有三家，分別是中國恒大(03333.HK)降幅93.5%、大悅城(000031.SZ)降幅69.6%、綠地控股(600606.SH)降幅55.5%。
房地產市場為何“金九”不再?對此，金地集團的相關工作人員對記者表示，(公司和全行業)9月份銷售額之所以下滑，是由多種因素共振引發的;首先是去年出爐的“三大紅線”的調控政策在起作用，然后是近期的貸款在收緊，此外還有土地拍賣市場的不景氣等等，各個方面的因素綜合起來，便造成了9月份地產銷售的不景氣。
公開資料顯示，近期全國土地市場遇冷趨勢明顯，9月份百城成交土地規劃總建筑面積為7455.3萬平，環比減少7.5%，同比減少47.3%;而且，據不完全統計，武漢、廣州、杭州、無錫、廈門、長春、天津、沈陽等全國多個城市已出現土地流拍的現象。
而在深圳某私募機構任職研究員的賈明志在接受記者采訪時指出，其實并不僅僅是9月份銷售遇冷，從現有的數據來看，剛剛結束的國慶黃金周銷售成績亦十分不理想，與此同時，租賃市場卻出現了一定的增長;究其原因，那是隨著“房住不炒”政策的全面推進并得到社會認同，居民購房意愿下降，轉而尋求租房市場解決。因此，銷售下滑可能并不是短暫現象，而將會是未來一段時期內樓市的主旋律。
中指研究院數據顯示，今年“國慶”期間(10月1日-7日)，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業意愿不足，市場情緒延續9月觀望態勢。
二手房交易數據方面亦同樣糟糕，其中，深圳二手房的成交數據下滑則更為明顯。國慶期間，深圳二手房僅成交4套，共計351.22平方米，這個數字創下多年新低。此外，深圳市房地產中介協會的數據顯示，9月27日至10月3日深圳二手房網簽量僅為303套，環比下降18.5%。
對此，中泰證券的陳立認為，居民對于房地產行業量價快速下行的悲觀預期是導致本輪房地產景氣度下行的主因。影響購房者預期的核心因素主要有三點：第一，政策因素下，購房者對于買房持有成本預期上升;第二，恒大事件引發行業系統性風險擔憂;第三，銷量下行進一步傳遞負面市場預期。
現金流壓力驟增，房企爆雷事件此起彼伏
其實，除了銷售額大幅下降外，因現金流壓力導致的房企爆雷事件更讓投資者焦慮。
克而瑞研究中心統計的資料顯示，2021年以來已經先后有中國恒大(03333.HK)、華夏幸福(600340.SH)、藍光發展(600466.SH)、泰禾集團(000732.SZ)等知名房企出現了流動性緊張的問題。而伴隨這些流動性緊張問題的發酵(俗稱爆雷事件)，則是相關股票價格的腰斬再腰斬甚至三斬，比如華夏幸福，其股價從去年7月份的20.93元殺跌到今年8月份的3.64元，僅僅一年時間便跌去了80%;中國恒大更為惡劣，從去年7月份的27.11港元一路狂瀉至今年9月份的2.06港元，跌幅高達92%。
而從9月份起，這種因爆雷引發的股價跳水更顯急速，而且殺傷力極大。9月20日，新力控股集團(02103.HK)傳出某債權人要求其償還包括該債權人在內的未償還本息(僅約7541.67萬美元)，當天新力控股集團股價立即斷崖式暴跌87%，并被迫于第二天停牌，截至記者發稿時，仍在停牌當中。
9月29日，花樣年控股(01777.HK)公告臨時停牌;然后在10月4日發布公告稱未能如期支付2021年票據剩余本金約2.05億美元。雖然股票停牌躲過了或有可能的大跌，但在A股市場上市的相關債券卻未能幸免。10月8日A股節后開市第一天，“19花樣02”和“18花樣年”兩只花樣年債券價格分別狂瀉54%和23%。
恐慌情緒甚至波及到其他房企債券，當天黔西南州興安開發投資有限公司的“20興安債”暴跌22%，陽光城(000671.SZ)的“20陽城02”跳水18.6%，廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司的“19禹洲02”急挫13%，其它諸如富力地產(02777.HK)的“16富力04”、都江堰新城建設投資有限責任公司的“18都新城”等等當天亦出現不同程度的下跌。
對此，賈明志表示，這是一個惡性循環，在目前持續偏緊的房地產行業政策環境和信貸環境下，房企的流動性緊張問題往往容易發酵且被放大，從而導致股票和債券價格的暴跌;而債券價格的劇烈波動反過來又會對房企的再融資產生不利影響，從而加劇了房企的流動性緊張程度，因此爆雷事件難免此起彼伏。
數據顯示，2021年房企違約債券不論從數量還是金額來看，均遠超2020年同期水平。截至9月27日，2021年房企累計違約債券只數達到39只，較2020年增長25只;累計金額達到467.5億元，較2020年增長159%。按這種趨勢發展下去，地產板塊的投資前景絕不平坦，雷聲不斷恐將成為常態。
相對于股票和債券價格的雪崩，賈明志更關心的是由此帶來的金融風險。他指出，金融和地產的聯系是十分緊密的，如果監管層放任房企爆雷不管，那么隨著案例的劇增，受傷害最大的反而是背后的金融機構。所以，9月末央行貨幣政策委員會例會罕見提到“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，這與其說是政府救樓市的信號，倒不如說是對未來或有可能的金融系統風險的一種未雨綢繆。
業界熱議：房地產真的步入寒冬了嗎?
一邊是旺季不旺、銷售業績大幅下滑，另一邊是地產股“天雷滾滾”、股價隨時大幅跳水，房地產行業這是遭遇著正常的調整，抑或是寒冬的來臨?
對此，金地集團的相關工作人員認為，房地產行業確實是進入了調整周期，“反正至今一年以來，包括各大地產公司的半年報或者年報，你只要認真關注一下就可發現，基本上所有一線地產企業的業績，近期都呈現下滑趨勢。”
而天風證券的陳天誠更是直言，房地產行業的基本面下行才剛剛開始，在政策不變的前提下，預計這個景氣下行趨勢將持續到明年上半年。他進一步指出，受政策調控影響，8月全國商品房銷售量價降幅擴大;其中，8月單月，商品房銷售面積同比下降15.5%，較7月下降7pct;銷售額同比下降18.7%，較7月下降11.6pct;且隨著深圳、上海、杭州、廣州等多城市出現二手房限價，導致變相提高了二手房的首付比例，按揭貸款投放不足，行業基本面預計將持續下行至明年上半年。
賈明志則表示，說房地產行業進入寒冬有點夸張，但在“房住不炒”的政策前提下，樓市進入一個大的調整周期卻是不爭的事實。但值得注意的是，如何在這一過程中使房地產業軟著陸而不是硬著陸，這是監管政策的焦點所在;“所以，在未來，如果你發現有救市政策出爐不需過于興奮以為樓市春天要來，如果發現爆雷案例增加也不用悲觀以為樓市崩盤，要相信監管層是有能力掌控房地產業的軟著陸”。
當然，并不是所有人都看空房地產市場;在碧桂園智庫專家、梅龍湖智能制造產業新城產業運營總監張康松博士看來，當前房地產的回調并非是危機下的下跌，而是“景氣下的合理性回歸”;對購房剛需者而言，反而有了更多的時間和機會去挑選。
張康松對記者表示，從統計局的數據來看，今年1-8月全國銷售面積為114193萬平方米(去年同期為98486萬平方米)，商品房銷售額為119047億元(去年同期為96943億元)，平均售價為10425元(去年同期為9843元)。這個數據并沒有反饋房產價值和成交有下跌，相反，平均售價還是上升的。當然，這是累計到8月份，9月份的數據要等10月18日公布后才能有個全面的判斷。
當然，現在從相關公司的公告以及結合克爾瑞的數據來看，9月份頭部企業的銷售情況確實出現了分化，比如中國恒大和萬科均出現了不同程序的下滑，但碧桂園卻出現了上升;其中，恒大受到負面輿論影響，所以下降很明顯。
圖表2：三大房企前三季度的銷售情況對比
為什么頭部房企會在9月份出現分化?對此，張康松表示原因有二：一是2019年后，我國城鎮居民家庭的住房擁有率已達到96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，這與發達國家水平確實相差不大了。在貨幣政策和物價水平穩定的前提下，房子投機價值越來越小;上漲的空間也不會很大。二是從金融機構的維度上看：嚴控房地產信托規模、防止經營貸款流入房地產領域，房產融資壓力集中在房企貸款上，對房地產去杠桿還是取得一定成效，抑制了過度投機。
正是在市場供需關系和宏觀政策調控的雙重作用下，造成了頭部房企的9月份分化;但是，需要重點指出的是，我國房地產整體還是具有韌性，不容易崩斷。
而從政策角度來考慮，2020年以來多維度的嚴苛的宏觀調控政策主要有：(1)重點房企融資管理“三道紅線”、(2)地產信托專項排查、(3)房貸集中管理制度、(4)深圳等城市推出的二手房參考價、(5)防止經營貸流入房地產，甚至裝修貸、消費貸都不行、(6)土地出讓收入劃歸稅務部門以及(7)打擊學區房。
張康松表示，最近已經沒看到有更嚴厲的政策推出，反而有一些積極的聲音出現，所以，預測目前政策開始筑底，當然不會輕易放松調控，其目的就是讓房企和市場平穩發展和平穩消化存量。“所以我的看法是：這段時間房地產的回調并非是危機下的下跌，而是‘景氣下的合理性回歸’，所以不會下跌失速，也不存在系統性風險。而對購房剛需者而言，反而使其有了更多時間和機會去挑選”，張康松說。
對于政策可能筑底，安信國際證券的黃焯偉也發表了類似的觀點。他認為，在局部疫情、原材料短缺、限電限產持續等多方面因素的影響之下，中國經濟下行壓力加大，穩增長在政策中愈趨重要。加上恒大及部分中小房企的債務風波引發對地產體系的沖激對金融系統逐步造成壓力，土地流拍、銷售增長放緩反映地產步入寒冬，令市場對中央局部放松地產流動性的憧憬愈發加深。最近人行貨幣政策委員會的工作座談會中提及到要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，這可能就是一個信號。在“保房”前提下，四季度信貸政策寬松的措施可能會比較多，一眾房地產企業有望迎來喘息機會。
而部分券商研究員則在當前的房地產行業困境中，發現了未來的希望所在。其中，平安證券楊侃表示，雖然9月單月銷售增速大幅下滑，樓市下行壓力明顯加大，但9月末央行貨幣政策委員會例會罕見提到“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，而近期個別城市亦出現房貸利率松動，這或可在一定程度上對沖樓市下行。因此，楊侃認為短期行業調整不可避免，但陣痛期有望加速房企優勝劣汰，未來“幸存”房企無論經營、財務將更加穩健，擁有品牌、管理、融資等優勢房企有望持續享受更高利潤率水平。
而招商證券的趙可則更為樂觀。他在10月8日發表的研究報告中指出，9月份百強房企銷售額同比大幅下滑源于去年的高基數。因為2020年受疫情影響，部分需求延緩至當年下半年才逐步釋放，且2020年下半年的流動性相對寬松，進一步刺激需求，從而導致去年下半年銷售基數明顯走高;基數變化疊加信貸趨緊導致今年9月銷售增速較8月有所回落。
趙可強調，由于疫情造成的基數原因使得同比數據意義變小，為此他們采用了兩年年均復合增速和環比數據觀察銷售景氣度，最后得出的結論是“判斷下半年銷售在高基數背景下大概率呈回落趨勢，但有較充足的流動性大環境托底，同時判斷政策邊際底部已經出現”。
因此，趙可表示，房地產行業已經從杠桿驅動的“指數牛市”變為管理紅利驅動的“結構牛市”，從總量需求增長驅動為主變為自由現金流驅動為主，判斷下半年拿地競爭趨緩，毛利率或改善，同時降準或降低了系統性風險出現的可能，有利于板塊估值修復;而內生能力也即管理紅利將是主導房地產股票的核心要素，行業α將加速呈現。
(應采訪對象要求，賈明志為化名)
(經濟觀察網 記者 鄒永勤)
