因違約事件頻發，2021年信托行業不平靜，12月6日，北京商報記者從用益信托處獲得的最新數據顯示，1-11月信托行業共發生250起違約事件，涉及違約金額高達1250.72億元，房地產信托成為違約大戶，涉及違約金額超700億元，排名第一。在“房住不炒”、房地產信托規模總量控制以及房企融資“三道紅線”的多重監管約束下，一些房地產企業現金流出現問題，在一定程度上加大了房地產信托違約風險。在分析人士看來，在多數信托公司房地產業務都處于收緊的階段，房地產信托展業應關注政策導向和融資人資質，避免選擇一些財務杠桿過高、踩政策底線嚴重的房企。
房地產信托成違約大戶
2021年，信托行業兌付逾期事件頻發，12月6日，北京商報記者從用益信托處獲得的最新數據顯示，今年1-11月，信托行業共發生250起違約事件，涉及違約金額高達1250.72億元，其中房地產信托涉及違約金額達707.43億元，排名第一，成為行業違約“重災區”。
從具體的時間節點來看，1月房地產信托違約金額47.49億元，2月攀升至52.14億元，3月、4月，這一數據出現回落，房地產信托違約金額分別28.3億元、21.5億元。
在接下來的4個月時間里，房地產信托的違約走向小高峰，從5月的33.56億元攀升至8月的114.99億元，9月雖然違約金額回落至61.85億元，但這一狀況并未持續多久，11月又增長至141.6億元。
房地產信托產品違約情況增多，主要源自于政策對于房企融資的收緊。2020年8月，限制開發商融資的“三道紅線”正式劃定，于2021年1月1日起全行業全面推行，意在要求控制房地產行業的有息債務增長。
用益信托研究院研究員喻智在接受北京商報記者采訪時表示，房地產信托產品違約情況增多，主要還是源自于政策對于房企融資的收緊，尤其是在“三道紅線”政策出臺之后，部分頭部房企的資金鏈開始持續緊繃，加上信托公司在交易對手和房地產項目的選擇上同質化的情況比較嚴重，違約情況比較集中地爆發。
喻智進一步指出，信托公司后續在房地產領域的資金投入大概率會持續減少，這是房地產市場的行情決定的。信托公司作為金融機構，一方面要遵從政策的指導，另一方面產品額度受限且市場風險偏高，不大可能在房地產業務上投入過多。
資金投入持續收緊
在“房住不炒”的政策定位下，有關部門對房地產行業的管控持續加碼，信托公司在房地產領域的資金投入持續收緊。根據中國信托業協會發布的數據，截至2021年三季度末，投向房地產業的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.13%，環比下降6.30%;房地產業信托占比降至12.42%，同比降低1.38個百分點，環比降低0.59個百分點。
個別超大型房企風險暴露，也讓信托公司對房地產行業的風險偏好不斷下降。近日有市場消息稱，針對恒大集團流動性危機造成的產品違約，且執行資產處置速度較慢，有部分信托公司已感受到兌付壓力，或將對涉及恒大集團相關產品打破剛兌。
一位信托行業分析人士向北京商報記者直言，“恒大集團在2019年、2020年的1年以下借款占比均為46%左右，短期借款較多，長期借款較少，該種融資策略風險性較大”。
“我們只是通道業務，金額不大，而且是單一機構的通道，不涉及自然人，所以相對來說比較安全，信托公司都在等恒大集團接下來的處置和政府干預情況。”另據一位信托公司人士透露。
不久前，央行、證監會、銀保監會就恒大集團問題齊發聲，監管提到，恒大集團全部債務中金融債務占比約三分之一，結構比較分散，其金融投資數額很小。因此不會對我國銀行業保險業的正常運行造成任何負面影響。廣東省等地方政府和部門正在依法依規指導督促恒大集團及其所屬企業穩妥有序化解風險。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，信托業務在房企高歌猛進的過程中，確實有很多比較激進的地方。而房地產市場一旦出現問題往往就形成了很多壓力和阻力，進而對信托業務也會產生較大的影響。不過就目前的情況來看，恒大集團實際上當前的發展環境是在改善，廣東省政府入駐，很大程度上有助于恒大集團問題的解決，這對于該公司來說，后續可以更好理順思路，也會對該公司的經營環境起積極作用。
房地產信托未來趨勢如何?
為保障房地產市場平穩健康發展，房地產信托規模的下降將是大勢所趨。近日，銀保監會已向各地方銀保監局下發《關于進一步推進信托公司“兩項業務”壓降有關事項的通知》重申，各信托公司應嚴格執行年初制定的融資類信托業務壓降計劃，確保完成信托部下達的任務，新增融資業務應依法合規，穿透識別底層資產。
一位信托公司人士指出，“房地產信托很多都是融資類規模，信托公司做房地產信托既要滿足銀保監會對融資業務的壓降任務，也要符合此前國家對地產融資的‘三道紅線’要求。地產信托很多都是融資類規模，房地產信托不是完全不能做，而是最要以真正的股權投資進行支持，而非目前的融資類信托模式”。
其次，在房地產信托運作過程中，先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經理篩選優質房地產項目這一模式，也直接影響房地產信托產品的安全性。
在金樂函數分析師廖鶴凱看來，房地產信托傳統融資類業務在這一輪房地產風險暴露后，涉及的公司風控模式預計會有很大調整，原有的業務邏輯出現了重大變化。后續信托公司也將更側重于真正的投資類房地產業務，更加注重項目本身的選擇和未來現金流測算。預計未來信托公司在交易對手的選擇上也會更加趨于謹慎，很長一段時間國有房地產公司將占據主流。
談及信托公司如何發展房地產信托業務?一位信托公司相關人士指出，公司將堅持“房住不炒”的定位，支持住房制度改革和長效機制建設，為剛需住房開發建設項目提供合理的投融資方案。積極參與存量物業升級改造項目，實現城市區域功能的升級優化，助力提高物業經濟效益和社會效益。
喻智表示，現在多數信托公司房地產業務都處于收緊的階段，房地產信托展業需謹慎，展業時應關注政策導向和融資人資質，避免選擇一些財務杠桿過高、踩政策底線嚴重的房企。
(北京商報記者宋亦桐)
