3月16日，一天之內(nèi)六部委齊發(fā)聲，接連釋放對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極態(tài)度，個(gè)個(gè)堪稱重磅。這也是近幾年來(lái)首次如此大規(guī)模的高級(jí)別集中表態(tài)，風(fēng)向標(biāo)意義非常明顯。
六部委：
同日對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)聲
3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議由中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持。會(huì)議指出，在當(dāng)前的復(fù)雜形勢(shì)下，最關(guān)鍵的是堅(jiān)持發(fā)展是黨執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持資本市場(chǎng)平衡運(yùn)行。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。會(huì)議還重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)行業(yè)：“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”
同日，來(lái)自新華社16日的消息，新華社記者就房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問(wèn)題采訪了財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人。財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。換句話說(shuō)，大家都在關(guān)注的房地產(chǎn)稅，今年肯定不會(huì)全面推行。
16日當(dāng)天，就在國(guó)家金融委專題會(huì)議后，證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯局相繼召開會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議精神，輪番表態(tài)要及時(shí)研究防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。
證監(jiān)會(huì)表示將在國(guó)務(wù)院金融委統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)下，認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和全國(guó)“兩會(huì)”部署，堅(jiān)持深化改革、擴(kuò)大開放，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，主動(dòng)加強(qiáng)與宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門、行業(yè)主管部門等方面的溝通協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤和金融運(yùn)行。繼續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)合理融資，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展、提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
人民銀行會(huì)議要求，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)，大力支持中小微企業(yè)，堅(jiān)定支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。會(huì)議要求，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步加強(qiáng)部門間政策協(xié)調(diào)，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，穩(wěn)定預(yù)期，提振信心，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，共同維護(hù)資本市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，貨幣政策穩(wěn)增長(zhǎng)主要體現(xiàn)為“寬信用”，這又離不開“寬貨幣”的保駕護(hù)航，未來(lái)央行政策利率存在進(jìn)一步下降的可能性，人民銀行或繼續(xù)通過(guò)降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性。
國(guó)家外匯管理局會(huì)議要求，要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持深化改革、擴(kuò)大開放，堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化原則，堅(jiān)持保護(hù)產(chǎn)權(quán)和“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”。配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，共同維護(hù)資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
股市：
反應(yīng)最快!樓市資本圈迅速回血
面對(duì)“史詩(shī)級(jí)”利好，首先給出反應(yīng)的是股市。國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議召開后兩小時(shí)，國(guó)內(nèi)A股、港股的地產(chǎn)股板塊全面飄紅，港股中甚至不少地產(chǎn)股漲幅超過(guò)了20%。16日當(dāng)天，地產(chǎn)股“暴力翻紅”，A股、港股直線拉升。截至收盤，地產(chǎn)板塊漲幅達(dá)到3.39%，上漲的個(gè)股有111只。
17日，地產(chǎn)股繼續(xù)全面反彈。A股方面，房地產(chǎn)服務(wù)板塊漲幅位居A股市場(chǎng)首位，漲幅高達(dá)8.61%;房地產(chǎn)管理和開發(fā)板塊漲幅位居港股市場(chǎng)前五，漲幅高達(dá)7.26%。陽(yáng)光城、新城控股、嘉凱城、宋都股份股價(jià)漲幅均超10%，中南建設(shè)、金科股份、萬(wàn)科等股價(jià)漲超7%，榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)也漲超6%。港股地產(chǎn)股漲幅更為強(qiáng)勁，內(nèi)地房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了一波集體飆升潮：融創(chuàng)中國(guó)暴漲近60%，創(chuàng)下上市以來(lái)最大單日漲幅;旭輝控股盤中一度暴漲逾58%;新城發(fā)展、龍光集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)等漲幅均超40%;碧桂園服務(wù)大漲30.42%，碧桂園上漲28.41%;佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)、合景泰富、寶龍商業(yè)、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園等漲幅超過(guò)30%;正榮地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中梁控股等漲幅也超過(guò)20%。
18日，地產(chǎn)股繼續(xù)走強(qiáng)，保利發(fā)展尾盤漲停，陽(yáng)光城再度漲停2連板，新城控股、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、濱江集團(tuán)、榮安地產(chǎn)、天保基建等10只個(gè)股漲停，中交地產(chǎn)、鳳凰股份漲超7%，萬(wàn)科A漲超4%。這已經(jīng)是地產(chǎn)股大漲的第三天了，房地產(chǎn)儼然成了資本市場(chǎng)最看好的行業(yè)。
去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈緊張幾乎前所未有，甚至頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)商爆雷新聞。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月14日收盤，今年以來(lái)，88家樣本房企中有近八成房企股價(jià)下跌，數(shù)量達(dá)到70家，最大跌幅達(dá)到86.7%。僅有12家房企股價(jià)上漲，且上漲房企多為央企和國(guó)企。
如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)可以看到，地產(chǎn)股的波動(dòng)更為劇烈。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了港股地產(chǎn)股近一年的股價(jià)顯示，多家地產(chǎn)股跌幅超80%，包括正榮地產(chǎn)、新力控股、祥生控股、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)集團(tuán)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)等多家房企市盈率已不到1。以融創(chuàng)中國(guó)為例，雖然其目前公開市場(chǎng)尚未違約，但受傳聞及行業(yè)大環(huán)境影響，3月15日融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)報(bào)收3.63港元，創(chuàng)5年來(lái)最低值，相較去年3月中旬的31.85港元，跌幅超過(guò)88%，一年時(shí)間市值蒸發(fā)近九成。再如碧桂園，3月15日碧桂園報(bào)收3.76港元，相較于去年同期的9港元，跌幅超過(guò)六成。僅僅一年時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)數(shù)以萬(wàn)億計(jì)市值被蒸發(fā)一空，多家房企遭遇裁員停業(yè)、融資爆倉(cāng)、交易停牌的困境。
國(guó)金證券指出，后續(xù)地產(chǎn)方面相關(guān)政策持續(xù)出臺(tái)是大概率事件，但短期銷售尚未企穩(wěn)，疊加疫情影響，仍有部分房企面臨債務(wù)兌付困難。中信證券分析，未來(lái)幾個(gè)月是保行業(yè)信用的關(guān)鍵時(shí)間窗口，因城施策、需求側(cè)托底的繼續(xù)落實(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售變化、并購(gòu)的開展，都值得投資者緊密觀察。
開發(fā)商：
信心充足，靜待“市場(chǎng)回暖”
北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司南京地區(qū)負(fù)責(zé)人在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，此次六部委集體發(fā)聲，力挺樓市，是一個(gè)清晰的救市信號(hào)。在堅(jiān)持房住不炒的大前提下，樓市的健康發(fā)展力求“穩(wěn)中求進(jìn)”。去年下半年以來(lái)，很多城市、地區(qū)在出臺(tái)調(diào)控政策方面“一下子把剎車踩死了”，對(duì)行業(yè)的打壓力度有點(diǎn)大。現(xiàn)在中央集中利好政策出臺(tái)，給行業(yè)發(fā)展注入了充足的信心。相信今年各地會(huì)出臺(tái)一些細(xì)則、措施來(lái)保障房地產(chǎn)行業(yè)的正向發(fā)展。樓市會(huì)逐步回暖，但不會(huì)一夜起飛。六部委聯(lián)合發(fā)聲之后，樓市回暖已成必然，但當(dāng)前是穩(wěn)字當(dāng)先，樓市回到以往“大步躍進(jìn)，房?jī)r(jià)大漲”的局面已經(jīng)不可能。站在房企角度來(lái)說(shuō)，不能指望“風(fēng)一下子就來(lái)”。受目前國(guó)際局勢(shì)與疫情的雙重交織影響，樓市回暖應(yīng)該是逐步的、漸次的。重大利好當(dāng)前，房企仍然要專注品質(zhì)，還要堅(jiān)持“產(chǎn)品為王”，才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。
保利置業(yè)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人表示：“房地產(chǎn)本身還是政策市，政策傾向?qū)κ袌?chǎng)的影響是最關(guān)鍵的一個(gè)因素。”從這個(gè)角度來(lái)看，此次中央利好政策的出臺(tái)無(wú)論是對(duì)全國(guó)樓市還是南京地方樓市來(lái)說(shuō)都是一個(gè)顯著的筑底信號(hào)，未來(lái)樓市一定會(huì)逐步回暖。具體分析，一方面是穩(wěn)中求進(jìn)，清晰地指明了未來(lái)樓市發(fā)展方向，房?jī)r(jià)不可能飛漲，市場(chǎng)不可能一夜起飛;另一方面從樓市的政策、金融、需求、供應(yīng)四個(gè)變量來(lái)看，目前需求端，用戶對(duì)于國(guó)家的房住不炒政策高度贊同，以往炒房投機(jī)行為導(dǎo)致的市場(chǎng)繁榮假象未來(lái)不可能再出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)半年多的樓市低迷，房企作為房產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)端實(shí)際上自身也發(fā)生了改變，市場(chǎng)不會(huì)回到幾年前最高峰的狀態(tài)，市場(chǎng)總量的縮減必然會(huì)倒逼房企在產(chǎn)品和服務(wù)方面升級(jí)。未來(lái)買房的重點(diǎn)應(yīng)該還是在核心的一二線城市，特別是這些城市里居住屬性較強(qiáng)的板塊。
談及此次中央利好集中釋放之后，土拍、房?jī)r(jià)走勢(shì)、新房市場(chǎng)以及房企的推盤思路方面會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化時(shí)，聯(lián)發(fā)地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人表示，最明顯的變化可能是后期各地集中土拍會(huì)漸漸熱起來(lái)，有了政策端的加持，房企更敢花錢拿地了。新房銷售方面如果后期市場(chǎng)因政策原因迅速向好，開發(fā)商現(xiàn)行的打折促銷售房方式就會(huì)逐漸消失，市場(chǎng)會(huì)逐漸回到“買賣雙方相對(duì)平衡”的狀態(tài)。房?jī)r(jià)方面，中央利好政策集中釋放后，房?jī)r(jià)松動(dòng)應(yīng)該是必然的，所謂松動(dòng)就是未來(lái)新房限價(jià)應(yīng)該較以前有所抬升，但這種放松應(yīng)該是有節(jié)奏的，比如在未來(lái)南京的土拍中，相對(duì)抬升一些地塊、板塊新房售價(jià)的預(yù)期。以南京為例，目前南京的新房庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)套，金三銀四還將有5000多套的新房上市銷售，如果市場(chǎng)仍舊低迷，必然導(dǎo)致各樓盤相互打價(jià)格戰(zhàn)，爭(zhēng)客戶，相互踩踏，如今利好政策當(dāng)前，相信會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)起到一個(gè)引導(dǎo)作用。此次利好政策在金融層面為房企松綁，也會(huì)適度增加房企的承壓力。
六部委聯(lián)合發(fā)聲之后，樓市到底會(huì)何時(shí)回暖呢?朗詩(shī)南京公司負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)回暖的節(jié)奏應(yīng)該不會(huì)那么快，最快也要到今年年中。原因有三：第一，疫情當(dāng)前，市場(chǎng)回暖肯定也要等到疫情之后;第二，去年各地的調(diào)控政策對(duì)于樓市的打壓力度較大，市場(chǎng)下行還有一定的慣性，回暖需要時(shí)間;第三，去年南京市場(chǎng)上不少樓盤紛紛打折促銷，從低溫市場(chǎng)切換到高溫市場(chǎng)絕非轉(zhuǎn)瞬之間。樓市回暖也許要一段時(shí)間，初步判斷如果在今年年中實(shí)現(xiàn)回暖將是比較理想的節(jié)奏。如果后續(xù)有更強(qiáng)勁的利好政策出臺(tái)，樓市回暖時(shí)間也可能提早到來(lái)。
在談到此次財(cái)政部發(fā)布暫緩征收房地產(chǎn)稅是否會(huì)刺激房屋的加速銷售時(shí)，朗詩(shī)南京公司負(fù)責(zé)人表示，大概率上不會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果。暫緩征收房地產(chǎn)稅是中央綜合考慮目前國(guó)際局勢(shì)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出的系統(tǒng)性調(diào)整，暫緩征收房地產(chǎn)稅一定程度上肯定會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)利好。
作為南京本土房企，金基地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，此次中央利好政策釋放表明樓市“政策底”已現(xiàn)，可以靜待“市場(chǎng)回暖”。同時(shí)，另一個(gè)問(wèn)題也不容忽視——樓市分化的大趨勢(shì)不可逆。受人口拐點(diǎn)、限購(gòu)政策、庫(kù)存高位等基本面問(wèn)題的影響，樓市供大于求的態(tài)勢(shì)會(huì)愈演愈烈，未來(lái)“品質(zhì)房”市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)比“普通房”市場(chǎng)的回暖速度更快，而那些單純追求高周轉(zhuǎn)不注重產(chǎn)品品質(zhì)的項(xiàng)目會(huì)在不久的將來(lái)被淘汰。
專家：
打開樓市金融端意義重大
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)資深人士在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)記者采訪時(shí)表示，本次六部委聯(lián)合提出打開金融端，保持貸款適度增長(zhǎng)，這個(gè)政策對(duì)于提升市場(chǎng)信心的作用非常大。
他表示，去年下半年全國(guó)樓市的速凍行情和同期金融端收緊的調(diào)控政策息息相關(guān)，二手房停貸，一手房貸款利率提升和放款難，導(dǎo)致了樓市信心不足。開發(fā)貸方面，金融端收緊讓很多高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目“團(tuán)滅”，頭部房企爆雷、民營(yíng)房企倒閉屢見不鮮。這次六部委力挺樓市的利好政策，來(lái)得很及時(shí)也很迫切。此次中央利好政策釋放之后，各地必然會(huì)配套力度超強(qiáng)的落地政策，加速市場(chǎng)的回暖。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)而言，此次中央利好政策的釋放重在“穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期”，房企在越來(lái)越寬松的金融環(huán)境中，會(huì)提升自身的融資防火墻，整體來(lái)看行業(yè)會(huì)向好發(fā)展。購(gòu)房端如無(wú)意外的話，后續(xù)各地一定會(huì)配套引導(dǎo)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，尤其是在金融端，最直接的就是降首付、降利率，目前各地已經(jīng)出現(xiàn)了類似政策。就南京而言，目前普遍首付標(biāo)準(zhǔn)是在三成，未來(lái)有可能下探至兩成。利率方面，各大銀行都在降低，放款速度都在加快，首套貸主流利率約5.7%，二套房主流貸約6.1%。如果效仿蘇州、常州等省內(nèi)城市做法，南京房貸利率還有下探空間，放款時(shí)間還有可能加快。
在四限政策方面，由于南京在限售、限購(gòu)、限貸方面，對(duì)于購(gòu)房端而言一直還比較友好，唯獨(dú)在限價(jià)方面卡得比較嚴(yán)，本輪中央集中利好釋放，南京預(yù)計(jì)大概率會(huì)放松限價(jià)，以助于提升房企的拿地、開發(fā)熱情。
(江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)記者 黃建國(guó) 通訊員 賈 璞)
