2023年，北京住宅市場展現出新的變化和趨勢。隨著政策端持續釋放改善信號，市場需求逐步釋放，市場逐漸企穩向好。在供求關系上，房地產市場在2023年里，由賣方市場主導走向了買賣雙方的基本平衡。
為了更好地反映市場的真實情況，北京鏈家市場研究院針對2023年的諸多變化，深入分析北京住宅市場的供求關系、需求結構、政策環境以及購房者的年齡和預算分布，旨在為潛在購房者提供有價值的參考信息。
需求獲支持 月供不變首付最多可降一成
2023年，調整優化房地產政策，成了貫穿全年的主旋律。一系列包括房貸利率、認房認貸等政策的調整，顯著降低了居民置業門檻和置業成本，對購房和換房需求都產生了積極促進作用。
北京鏈家研究院院長高原表示，在政策環境上，政策對購房需求支持顯著。北京2023年9月開始實施“認房不認貸”政策，此舉對很多在京外有購房貸款記錄的城市新居民以及只有一套房的置換人群形成實質性利好，其信貸套數認定標準將從“二套”變為“首套”，實質性降低購房首付比例。
12月北京下調首二套房住房貸款最低首付比例，并且不再區分普通住宅和非普通住宅，僅二套房區分城六區(50%)和非城六區(40%)，首套首付比例為30%。隨著首付比例相關政策調整，北京居民購房貸款成數明顯上升，對于2024年市場的恢復性增長起到良好助力。
對于首套購房者而言，如果是在2023年年初購買一套昌平區面積100m2、總價400萬元的房屋，政策調整前起首付比例為40%(非普通住宅，首付160萬)。但在2023年年底，政策調整之后，首付比例已經降為30%(120萬，不區分是否普通住宅)。
這意味著對于剛需購房者，一套400萬的房子，在選擇最高貸款年限且月供金額基本一致的情況下，首付壓力可一次性降低40萬元。
后浪進場 “95后”購房占比已達15%
北京鏈家研究院數據表示，還有一個值得關注的點，就是在2023年買房需求中，三類購房群體嶄露頭角。
一是改善需求持續增長，向往美好生活、追求品質居住的需求驅動下，居民對于住宅的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，改善性樓盤需求顯著上揚，年內購買兩居、三居人群占比增加顯著。
二是長者購房需求上行，隨著北京市老齡化水平的加深，老年人群在總購房人群中的比例已近10%，從結果來看，老年群體顯著青睞五六環間、好物業的次新兩居，這樣的選擇能夠兼顧個人居住品質提升、子女照護需求與支付壓力。
三是“新世代”購房者嶄露頭角，隨著“95后”群體走向全新階段，在置業門檻下調與支持政策加持之下，2023年度購房者中，95后群體占比提升顯著，已占到全市場15%左右。
相比于前兩種，象征著未來主流需求的社會新生代“95”后們，正在為樓市注入更多的新鮮血液。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對北京青年報記者表示，“95后”的年輕人，大部分是典型的“421”家庭，即四個老人、一對夫妻、一個孩子，即便這些“95后”剛剛步入社會，自身并沒有積累很多的財富，但他們的背后的父母，甚至祖父母，是社會中的中流砥柱，工作穩定，有一定積蓄，可以作為95后青年人購房的穩定后盾。
趙秀池特別指出，大部分“95后”年輕人都是首次置業，購房相關知識及信息相對匱乏。因此他們在買房過程中，需要了解樓盤相關基本知識和購房流程，如房源類型、產權屬性、貸款、稅費、合同以及價格波動和市場動態等，為購房決策提供參考和保障。
務實的中堅力量 90m2以下中小戶型是“85后”和“90后”的主流選擇
“后浪”雖然沖勁十足，但北京家庭購房的主流仍是30-34歲年齡段。北京鏈家研究院數據顯示，從購房人年齡分布曲線看， 30-34歲年齡段的購房人占總人數的25.1%，但與2022年相比下降了0.8個百分點。
2023年購房需求中，25-29歲年齡段客戶占比提升較大，同比提升1.4個百分點，“95后”購房者開始嶄露頭角。其次是40-49歲和18-24歲這兩個年齡段，分別提升0.4和0.3個百分點，在購置房產方面，25-29歲年輕人的購房總價多數集中在200-600萬段位。預算有限的前提下，此類客群似乎更在乎住房空間大小和樓齡，區位條件的優先級總體靠后。
30-39歲客群處于成家立業的初始階段，其住房需求基本可以代表典型的剛需和剛改家庭，購房預算普遍在200-600萬和600-800萬區間，集中在90m2以下的中小戶型，較為務實。
40-44歲客群擁有相對更高的支付能力，在高總價、大戶型房屋交易上占比靠前，對于房屋地段和樓齡也有較高的要求。
對于有購房需求的消費者，趙秀池建議保持關注市場動態，了解政策走向和房價變化。針對自身的財務狀況和家庭需求，制定合理的購房計劃。在選擇房產時，除了考慮價格和地理位置外，還要關注房產的質量、配套設施等因素。
總體而言，2023年北京住宅市場呈現出供求平衡、需求多元化、政策支持顯著等特點。對于購房者來說，保持理性、審慎決策將是關鍵。
文/ 李桁
