在金融創新與產業升級的浪潮中，國內首單醫藥公募REITs——匯添富九州通醫藥REIT（以下簡稱“九州通醫藥REIT”，基金代碼“508084”）將于2025年2月27日正式在上海證券交易所掛牌上市。九州通醫藥REIT的成功上市不僅為九州通自身的發展注入了強大動力，更在醫藥行業乃至整個資本市場帶來了深刻的變革。
醫藥REITs受市場青睞，“首單”稀缺價值凸顯
2月10日，九州通醫藥REIT啟動發行即現“開門紅”，申購首日公眾投資者有效認購基金份額數量為3,586,567.5229萬份，有效認購倍數近1200倍，創下公募REITs公眾投資者認購倍數歷史新高，并提前結束基金公眾發售募集，彰顯了醫藥公募REITs資產的市場吸引力。
作為全國最大的民營醫藥商業企業，九州通在醫藥流通領域占據著領先地位。公司旗下的九州通物流更是醫藥行業的首家5A級物流企業，運營管理31座省級醫藥物流中心、110座區域物流中心，911家終端配送點，覆蓋全國96%以上的行政區域。
此次九州通醫藥REIT項目基金的底層資產——九州通東西湖現代醫藥倉儲物流中心，坐落于武漢總部，是九州通體系內唯一的全國中心倉，嚴格遵循GSP質量標準，項目憑借先進的信息技術、智能化物流設備以及數字化管理手段，實現了藥品的精準管理與全程可追溯。與傳統物流相比，九州通醫藥倉儲物流專注于高門檻、高回報的醫藥物流領域，尤其擅長經營高凈值藥品，其運營成熟度高，具備穩定的租金收益與長期增值潛力。
從過去三年的運營數據來看，項目底層資產2021-2023年凈運營收入分別為6,938.49萬元、7,351.63萬元、7,800.69萬元，2022年、2023年的年增長率分別為5.95%、6.11%，復合年增長率為6.03%，展現出穩健且持續向好的增長態勢。
借助本次公募REITs發行，九州通將有效盤活其存量倉儲物流資產，加速向輕資產運營模式轉型，同時還將顯化公司持有的優質物流資產公允價值，進一步促進九州通上市公司+公募REITs平臺雙上市平臺協同發展，實現高質量發展。
“雙上市”平臺共振，有望實現“戴維斯雙擊”
2月17日，在2025年民營企業座談會上，九州通醫藥集團股份有限公司董事長劉長云表示，會堅定不移地大力推進“新產品、新零售、新醫療、數字化和不動產證券化（REITs）”（簡稱“三新兩化”）戰略實施，推動公司由傳統的醫藥分銷業務向數字化、平臺化和互聯網化的轉型升級。
市場分析，九州通本次REIT產品發行不僅有效回籠了權益性資金，為公司主營業務的快速擴張提供了堅實資金來源，同時該產品系公募市場首個醫藥類倉儲物流REITs，業務需求穩定性強，客戶粘性高，儲存費單價有穩定提升預期，兩大上市平臺有望實現“戴維斯雙擊”。
據公司測算，本次九州通醫藥REIT發行預計將為公司2025年度增加凈利潤不超過7億元（最終以審計結果為準）。財務增益部分將直接轉化為公司盈利水平的提升和股東回報的增厚，達成九州通與公募REITs“雙上市”平臺的協同共贏新局面，為公司的長遠發展注入強大動力。
此外，醫藥倉儲物流資產的投資邏輯清晰且需求增長確定性高。由于我國符合GSP質量標準的醫藥倉儲規模有限，同時醫藥倉儲物流設施新建面臨著極高的行業壁壘，新進入者很難在短期內涉足該領域，使得醫藥倉儲相較于其他普通倉儲物流類REITs底層資產更具稀缺性。
今年以來，公募REITs市場表現十分強勢。截至2月25日，中證REITs全收益指數年初至今漲幅達8.06%，部分產品年內漲幅超20%。REITs作為適合長期資金配置的“安全資產”，具有強制分紅條款，在低利率環境下將呈現出更好的市場表現。其中，九州通醫藥REIT或將以稀缺的底層資產，以及醫藥行業高壁壘的投資邏輯下，展現出了強大的投資潛力。
