近日，由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、自如研究院、新華網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)研究院共同參與調(diào)研編撰，中國建設(shè)報社支持的《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發(fā)布。《藍皮書》指出，當前我國城市住房租賃市場正經(jīng)歷向“存量優(yōu)化”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，一方面在近2.6億的全國租房人口中，主流置業(yè)人群正在回歸租房市場，居住品質(zhì)成為新常態(tài)下的核心訴求；另一方面，當前以個人業(yè)主房源等為主的住房租賃市場，供給側(cè)的諸多滯后性問題日益凸顯。
在政府工作報告明確提出“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要”“推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”等背景下，如何通過多主體、多渠道共同推動“優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”成為破解供需矛盾、激活市場潛力的關(guān)鍵路徑，而機構(gòu)化則被看作是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展的確定選擇。
品質(zhì)化租賃需求成新常態(tài)，供給側(cè)聚焦消存量、優(yōu)質(zhì)量
隨著常住人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，租房人口規(guī)模持續(xù)擴大，租房人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化。《藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市中租房人口規(guī)模接近4000萬人，占比接近50%。在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租客占比達到35%以上，較2021年顯著增長了4.9個百分點，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。
35歲以上主流置業(yè)人群的回流，也帶動了改善型居住需求從購房市場流向租房市場，整租型、尤其是多居室整租正在崛起。據(jù)《藍皮書》調(diào)研顯示，“室內(nèi)環(huán)境舒適、房屋品質(zhì)高、周邊交通便利”是租客衡量租住品質(zhì)最為關(guān)注的三大因素。為了獲得更好的租住體驗，有超四成租客愿為“質(zhì)量更好的基礎(chǔ)裝修”增加預(yù)算。值得注意的是，租住需求的變化不僅是人口規(guī)模的橫向擴張，更是租住時長的縱向延長。《藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，超半數(shù)租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。在接受長期穩(wěn)定租房的租客群體中，近半數(shù)表示“更愿意與專業(yè)機構(gòu)簽訂長租合約”，維修方便、服務(wù)好都是受訪者提及更青睞長租機構(gòu)的原因。
然而，面對快速升級的市場新需求，房源供給卻稍顯滯后。目前市場上房源普遍存在的裝修老舊、配套缺失、服務(wù)不足等痛點，與租客對品質(zhì)、舒適、安全、智能化的需求形成了“產(chǎn)品錯配”“服務(wù)錯配”“運營錯配”三大結(jié)構(gòu)性錯配。面對不斷增長的品質(zhì)租房需求，全國超6000萬套潛在用于出租房源亟待提質(zhì)改造、激活價值，把存量住房改造成“好房子”成為住房租賃市場優(yōu)化供給的當務(wù)之急。
長租房供給三大主體并駕齊驅(qū)，機構(gòu)化長租房成穩(wěn)健發(fā)展確定選擇
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，在我國住房租賃市場中，供應(yīng)主體90%以上是個人出租。藍皮書調(diào)研結(jié)果顯示，個人業(yè)主手中的房源普遍存在“老舊”問題，超50%房源房齡超10年以上、超20%房齡已有20年以上。一方面是房源老化、居住體驗競爭力下降，另一方面是大批量房源從交易市場轉(zhuǎn)入、高品質(zhì)的機構(gòu)化長租房和保障性租賃住房大量入市，由此，長期空置、中介平臺不規(guī)范、房子持續(xù)“出問題”、租金收益不及預(yù)期以及租客拖欠費用，成為最令城市業(yè)主困擾的出租痛點Top5。
此前，“2025房東年度期待十大熱詞”調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，個人業(yè)主對2025年出租生活最期待的前三大關(guān)鍵詞分別是：穩(wěn)定、省心、安全。在十四屆全國人大三次會議的開幕式上，“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”也首次被寫入政府工作報告。在此背景下，個人業(yè)主群體的出租理念、出租方法逐步轉(zhuǎn)向，對于先改造后出租、配齊家電、保潔房屋等提升房屋品質(zhì)、競爭力的“租前準備工作”認同度逐漸提高，同時也更愿意一步到位——將房屋直接交由長租機構(gòu)進行托管運營。
在推動住房租賃多主體供給體系加速建立的進程中，越來越多的企業(yè)和投資者也紛紛參與市場，機構(gòu)化長租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場占比穩(wěn)步提升。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓TOP30企業(yè)累計開業(yè)房源量達122.6萬間；集中式租賃社區(qū)管理規(guī)模超過3萬間的運營機構(gòu)占比達到14%。另外，長租機構(gòu)頭部企業(yè)自如管理房源近100萬間，已在分散式機構(gòu)化長租房、集中式長租公寓、集中式租賃社區(qū)等多種類型房源中全面布局，為近百萬業(yè)主、500萬次租客提供服務(wù)，有效提升了租賃住房供給品質(zhì)和存量房屋資產(chǎn)價值，推動整個行業(yè)的健康發(fā)展。
與此同時，國家也持續(xù)通過金融支持、稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等舉措，大力推動保障性租賃住房發(fā)展。作為“十四五”住房供給的重點，國家多措并舉加快籌建保障性租賃住房，以加快補齊住房保障體系短板。業(yè)內(nèi)人士表示，可以借助專業(yè)化、規(guī)模化長租機構(gòu)在模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運營能力上的優(yōu)勢，推動市場化長租房改造升級、賦能保障性租賃住房項目提質(zhì)增效，釋放住房租賃市場發(fā)展價值，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要。尤其是面對保障性租賃住房運營過程中存在的部分結(jié)構(gòu)性矛盾與運營能力短板問題，鼓勵保租房運營引入長租機構(gòu)模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運營能力。
長租機構(gòu)“一穩(wěn)四好”賦能各主體提質(zhì)增效
作為住房租賃市場的重要組成部分，專業(yè)化、規(guī)模化的長租機構(gòu)在盤活閑置存量住房、滿足品質(zhì)居住需求等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。以長租機構(gòu)代表企業(yè)自如為例，其在個人業(yè)主、機構(gòu)化長租房、保障性租賃住房三類供給主體房源的改造優(yōu)化和管理運營方面，均有成熟經(jīng)驗和運營體系，以“模式穩(wěn)、產(chǎn)品好、服務(wù)好、科技好、團隊好”的“一穩(wěn)四好”戰(zhàn)略加速住房租賃存量盤活效率，助推行業(yè)品質(zhì)化、專業(yè)化、規(guī)范化提升。
北京朝陽區(qū)三里屯的個人業(yè)主李先生，通過自如增益租委托模式，讓自己的兩室一廳從無人問津到實現(xiàn)0空置期。“最早之前房子出租時，經(jīng)常協(xié)助租客處理衛(wèi)生間漏水的問題，沒少跟樓下的鄰居鬧矛盾。”李先生在三里屯南路的一套兩室一廳房源，在租客搬走后遲遲難以出租。這套房源建于1988 年，除了漏水之外，已有近十年未進行翻新裝修，內(nèi)部設(shè)施老化嚴重。為了盡快解決房子出租難題，李先生在一眾機構(gòu)中選擇了自如。
基于對房源狀況的評估和周邊目標用戶分析，自如為李先生制定了“心舍3.0清語”方案，不僅對廚衛(wèi)重新做防水，更優(yōu)化了房屋布局，配置了齊全的家具家電，讓租客能夠?qū)崿F(xiàn)拎包入住。在裝修煥新升級后，房源上線即出租，且期間租客的生活費用代繳、標準化保潔、170余項維修服務(wù)等自如全包。李先生表示自己實現(xiàn)了“穩(wěn)租金、穩(wěn)打款、真安全、好省心”的業(yè)主生活。搬進來的租客袁女士也住進了一個有品質(zhì)的家，袁女士表示，全屋定制的收納設(shè)計完美歸置了自己在北京6年來的全部家當，這樣的租房生活讓她感到在北京生活的每一天都算數(shù)，都值得。
（袁女士租住的自如心舍3.0清語風(fēng)格的家）
事實上，房源品質(zhì)低難出租的問題不僅困擾著個人業(yè)主，目前，整棟自持住宅類、集體租賃用地、商辦類/工業(yè)類等資產(chǎn)同樣面臨運營效率衰減、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、存量供給老化等多種問題，在引入長租機構(gòu)運營后，也快速實現(xiàn)了價值提升。位于上海楊浦區(qū)包頭路的暉盛自如寓，原為老舊商場物業(yè)，2022年之前，隨著百貨業(yè)態(tài)衰退，該商場已破敗不堪。自如資管團隊依托數(shù)智化分析工具，對項目商圈和區(qū)域市場進行全面調(diào)研，明確將項目定位為高品質(zhì)公寓，對整棟物業(yè)進行了改造升級。利用原有建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，將商場上四層改造為Loft戶型公寓，在美學(xué)設(shè)計上融入老上海摩登風(fēng)情，同時注重功能性和現(xiàn)代化配置。一層升級保留商業(yè)空間，公區(qū)引入定制化軟裝，提升整體居住品質(zhì)。升級為暉盛自如寓后，該項目出租率三個月內(nèi)攀升至95%以上，資產(chǎn)收益同比增長顯著。同時，“暉盛自如寓”也被納入保障性租賃住房名錄，榮獲上海市有關(guān)部門頒發(fā)的“保障性租賃住房認定書”。
在以“一穩(wěn)四好”積極推動個人業(yè)主、機構(gòu)化長租房、保障性租賃住房等建設(shè)運營新模式，讓城市新市民租上好房子的同時，自如也通過二手房買賣業(yè)務(wù)的推出，把“家的打造”從租住延伸到買賣領(lǐng)域，為買賣雙方打造美好新家。基于對“家”的理解和積累，自如目前已發(fā)展為提供買賣、租賃、智能家裝、生活服務(wù)等全周期、全鏈條產(chǎn)品與服務(wù)的平臺型公司。
不難看出，在推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”成為全民居住新關(guān)鍵詞的當下，能夠讓每一種房子都能成為“好房子”、讓每一位用戶租住、售賣、自住都能實現(xiàn)“好房子”“好生活”的專業(yè)化長租機構(gòu)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場高效推動消存量、優(yōu)質(zhì)量，提升城市“好房子”供給、提升城市新市民生活幸福感的關(guān)鍵角色。
