四月上旬，位于該區域的寶能城，一口氣打包賣出總面積為6342.3平方米的56套住宅，房屋售價4.21億元，接盤方為港股公司新體育(0.78,0.00,0.00%)。
這筆交易中，所售房屋均價6.64萬元/平方米，只相當于寶能城二手房均價的7折。寶能城為何大幅低價拋售新房?接盤方新體育去年營收只有1.91億港元，接盤資金從哪來?
一筆交易賽過一年經營
4月10日，在香港上市的新體育公告稱，全資子公司寶新實業與寶能城有限公司簽訂買賣合同，擬出資4.21億元購買位于深圳南山區的56套住宅。
該寶能城近地鐵口，毗鄰深圳大學城、南方科技大學。深圳市規劃和國土資源委員會顯示，寶能城3棟、4棟處于預售狀態。
▲深圳寶能城地理位置
將這筆買賣推上話題焦點的，一方面是地產界少有的打包銷售模式，另一方面則是成交價格。
一位負責寶能城二手房銷售的鏈家員工告訴市界(ID：newsseeker)，目前鏈家在售的4套寶能城二手房中，最便宜的是8.3萬元/平方米，另外三套10萬元/平方米。也就是說，寶能城二手房均價為9.6萬元/平方米。
而寶能城打包銷售給新體育的56套住宅售價為6.64萬元/平方米，和二手房的均價進行比較，每平米“砍價”2.96萬元，相當于打了近7折。
F10資料顯示，作為接盤方，新體育成立于1995年，于2004年在香港聯合交易所主板上市，以場館運營、體育培訓、賽事運營、體育旅游、體育地產為五大主營業務板塊，致力打造體育文化產業綜合平臺，構筑體育產業全產業鏈生態圈。
交易6天后，新體育披露2017年年報，公司實現營收1.91億港元，負債總額35.86億港元，銀行及現金結余3.27億港元。新體育買房耗費的4.21億元是公司2017年營收的2倍多。
▲新體育近五年業績情況
賬面資金不多，新體育想出了一個“妙招”，4.31億元將分4次付清：4月20日前，支付3000萬元，剩余3筆將在2018年6月30日前支付。新體育表示，將用公司內部資源、第三方融資以及變賣寶能城住宅的所得款項進行支付。
換句話說，此次買下的56套住宅，新體育并不會自己持有，而是要賣掉。
新體育工作人員也告訴市界(ID：newsseeker)，購房用于投資，之后住宅會進行銷售。不過對于具體的銷售時間，新體育并未透露。
市界(ID：newsseeker)以買房者身份多次致電寶能城售樓部，得到的信息是目前沒有房源，可能5月初會有一批，但具體時間不確定。“他們(新體育)委托我們這邊賣出去，會賣到9萬以上一平。”
從售樓部得到的另外一個信息是，此次打包的房源主要為89平、135平的住宅。
售樓部銷售員透露，寶能賣出的56套新房，是用于抵押工程款。這批房會以二手房的形式賣給顧客，從對方公司直接過戶到顧客名下。“房產證已經辦出來了，在他們公司手里。”
當市界(ID：newsseeker)問及“新體育此筆交易是否和抵扣工程款有關”時，新體育公司秘書、首席財務官房正剛表示，“我們不能說太多這方面的事情。公告外的信息我們沒有辦法進一步提供。”
剛買又賣，短期內能實現?售樓部銷售員稱，沒有限制因素。
新體育此前在公告中稱，4.21億元價款支付來源包括“變賣寶能城住宅的所得款項”。也就是說，在買房款項尚未付清前，新體育就有可能變賣剛剛到手的56套住宅，用于填補買房款。
按照寶能城目前二手房均價9.6萬元/平方米計算，一經倒手，新體育可賺取1.88億元差價。相比辛辛苦苦經營一年公司，營收只有1.91億港元，這1.88億元差價可謂“得來全不費功夫”。
憑什么是新體育？
這么好的事情，為什么能落到新體育身上?通過高管履歷和公司股權穿透，市界(ID：newsseeker)發現，新體育和寶能關系密切。
首先是人事。
2016年3月30日，新體育發布公告，單一最大股東PVG將18億股作價2.5億港元賣給Amuse Peace?？毓葾muse Peace的張曉東取而代之，成為新體育的單一最大股東及主要股東。
2天后，4月1日，董事會大換血。在新公布的董事名單中，執行董事張曉東擔任主席兼行政總裁一職，夏凌捷任職非執行董事。同年8月17日，夏凌捷轉任為執行董事。
公告顯示，張曉東曾在2009年9月9日至2013年12月任職寶能投資集團有限公司副總裁及寶能商業有限公司總經理。
新體育未披露夏凌捷在寶能的工作經歷。市界(ID：newsseeker)發現，2016年3月，夏凌捷作為寶能控股代表，出席“2015年度中國房地產卓越100榜區域榜單”頒獎典禮并上臺領獎;還曾以寶能控股品牌部副經理的身份出現在央視財經新聞報道中回應寶能相關問題。
兩處夏凌捷基本可以確定為同一人。
其次是股權關系。
2017年年報顯示，中國金洋(0.53,0.00,0.00%)是新體育的第一大股東，持有51.17%(好倉)。而在中國金洋的股東名單中，姚振華的兄弟姚建輝通過Tinmark Development和個人共持股43.83%;前海人壽持股17.1%。
▲姚振華
通過層層穿透，新體育第一大股東的實控人為寶能系。那么，寶能將56套住宅轉手低價賣給新體育，最后是否仍然控制在自己手里?
在問及新體育和中國金洋、寶能的關系，房正剛回答，“中國金洋不是我們的大股東，其通過金洋證券在香港有很多投資者，(中國金洋)通過他們來持有新體育股票。”
“寶能和中國金洋的關系我們不清楚，和我們沒關聯。” 房正剛說，香港公司的股票高度流通，誰都可以買公司股票，天天都在變化。
在此之前，新體育多次收購的項目均和寶能系有關聯。據澎湃新聞統計，寶能系至少有15.51億元的資產注入了新體育公司。
寶能為何舍得割肉？
為何寶能要費盡周折，將新房倒成二手房進行銷售?除了寶能城售樓部的“抵扣工程款”說法外，市場有猜測，寶能城此舉或是為規避深圳限價政策。
2017年的1月，深圳“限價令”發出。根據規定，擬申請預售項目屬申請預售的，戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，而周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。
也就是說，2018年4月，寶能城很難效仿2015年開盤的寶能城一期，開出比周邊樓盤高出2萬元的售價。
鏈家數據顯示，距離寶能城220米的塘朗城二手房均價6.1萬元/平方米，華暉云門8.5萬元/平方米，水木丹華6.9萬元/平方米。
有分析稱，因為限價，寶能城新房沒有希望批到目前二手房的價格，即9.6萬元/平方米。“能批到8萬/平米就不錯了，因為必須參考歷次開盤的價格。”
房天下顯示，寶能城在2017年前4月開盤價格在9萬元/平方米，此后一直保持在8.2萬元/平方米。顯然，受限價因素影響，二手房與新房已經明顯出現倒掛現象。
▲寶能城新房房價走勢 圖/房天下
此次交易，56套房從寶能“漂流”到新體育，再回到寶能進行銷售。來回轉悠一圈，他們的身價漸漲。
中原地產首席分析師張大偉向市界(ID：newsseeker)表示，限價令有漏洞，“深圳這樣的漏洞很多，企業房子不賣，轉出租房，以后再賣也是變相捂盤。”
易觀智庫房產中心嚴躍進告訴市界(ID：newsseeker)，在限價的大背景下，部分開發商會認為房屋買賣不劃算，或者是虧本了、盈利空間不夠大，這個時候就會有各類規避的做法。
張大偉認為，這些都合規，只能說調控非市場化，企業鉆了政策空子。他對這一做法表示理解，“開發商拿地不限價，賣房的時候就限價?”
不過嚴躍進指出，從房屋買賣的角度看，違規方面其實主要看是否存在短期內賺取房屋買賣差價的現象，是否存在逃避政策監管的行為。“開發商樓盤不進行公開銷售，通過二手房回避監管，顯然是違規的;另外，在這過程中倒騰，存在買賣房屋差價套現的現象，也是違規。這也是接下來重點管控的內容。”
