合景泰富地產(chǎn)控股有限公司(01813.HK，以下簡(jiǎn)稱“合景泰富”)拿地3年以后，其位于北京通州運(yùn)河核心區(qū)的合景中心項(xiàng)目(備案名為“合景萬(wàn)匯中心”)入市銷售價(jià)格已經(jīng)漲至6.5萬(wàn)元/平方米左右。
這是合景泰富在北京的主要在售項(xiàng)目。合景泰富分別在2014年2月下旬、4月初連續(xù)取得了通州運(yùn)河核心區(qū)IX-05、IX-04地塊，但一直到2017年上半年，合景泰富才向北京市規(guī)劃部門申請(qǐng)地塊項(xiàng)目地上部分建設(shè)工程規(guī)劃許可，距離拿地時(shí)間已經(jīng)間隔了3年之久。
合景泰富在2017年11月下旬為IX-04地塊項(xiàng)目取得了部分房源預(yù)售許可，推出了279套商務(wù)公寓開(kāi)始銷售，合計(jì)預(yù)售面積2.93萬(wàn)平方米。而另外一宗IX-05地塊項(xiàng)目至今仍未推向市場(chǎng)。
根據(jù)國(guó)土資源部(現(xiàn)為“自然資源部”)通過(guò)施行的《閑置土地處置辦法》，其認(rèn)定閑置土地是指拿地時(shí)間或規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者查詢了解，合景泰富分別在2016年、2017年才取得IX-04、IX-05地塊項(xiàng)目地下部分、地上部分規(guī)劃及施工許可，期間至少拖延了2年時(shí)間，亦晚于該地塊項(xiàng)目初定2014年下半年開(kāi)工、2016年底竣工的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
售價(jià)漲至6.5萬(wàn)元/平方米
據(jù)記者了解，合景泰富位于北京通州運(yùn)河核心區(qū)的合景中心項(xiàng)目在2017年底首次開(kāi)盤，并在今年初繼續(xù)加推了部分房源，目前該項(xiàng)目推出的全部房源均為商務(wù)型公寓，戶型包括77平方米兩居室及101平方米~114平方米三居室，銷售均價(jià)維持在6.5萬(wàn)元/平方米。
按照合景中心項(xiàng)目取證預(yù)售面積2.93萬(wàn)平方米，目前該項(xiàng)目已經(jīng)推出的房源總貨值約為19億元。
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽備案系統(tǒng)顯示，合景中心項(xiàng)目已經(jīng)取證預(yù)售的279套房源，包含已預(yù)定及網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的房源共計(jì)28套，仍有251套房源處于可售狀態(tài)，按此計(jì)算，合景中心項(xiàng)目去化率約為一成左右。
相較于通州其他商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，合景中心項(xiàng)目擁有更為便利的銷售條件和產(chǎn)品類型。由于合景中心項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，并且當(dāng)時(shí)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包含了商務(wù)型公寓，因此雖然該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限只有50年，但仍然可以作為住宅出售給個(gè)人購(gòu)房者。
但與普通商品住宅不同，合景中心項(xiàng)目有著更為嚴(yán)苛的貸款要求。合景中心項(xiàng)目一位銷售人員在電話里告訴記者，個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買合景中心項(xiàng)目商務(wù)型公寓，要求首付款比例為50%，同時(shí)商業(yè)貸款最長(zhǎng)貸款年限僅為10年。
“個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買合景中心項(xiàng)目，不用注冊(cè)或代辦公司的方式購(gòu)買，允許客戶首付款分期，分期時(shí)間為半年。認(rèn)購(gòu)房源時(shí)支付20%購(gòu)房款，3個(gè)月后支付10%購(gòu)房款，6個(gè)月后補(bǔ)齊剩余20%購(gòu)房款。”合景中心項(xiàng)目這位銷售人員說(shuō)，“半年首付款支付完畢以后，辦理銀行貸款，待項(xiàng)目封頂時(shí)開(kāi)始償還貸款，我們預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)在2019年底實(shí)現(xiàn)封頂。”
因?yàn)楹暇爸行捻?xiàng)目最長(zhǎng)貸款期限僅為10年，這意味著按月償還貸款壓力較大。以最小面積77平方米兩居室計(jì)算，若成交價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米，總房款為500萬(wàn)元左右，房屋首付款為250萬(wàn)元，半年內(nèi)付清，剩余250萬(wàn)元為10年期商業(yè)銀行貸款，按月還款金額超過(guò)了2.6萬(wàn)元。
合景中心項(xiàng)目現(xiàn)在仍為商水商電，將來(lái)購(gòu)房者要承擔(dān)更高的水電成本，而且該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)據(jù)稱將超過(guò)7元/平方米/月，相比其他商品住宅項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)水平更高。
“毗鄰的保利大都會(huì)項(xiàng)目原來(lái)也是商水商電，但現(xiàn)在已經(jīng)改為民水民電，并且接通了市政燃?xì)狻：暇爸行捻?xiàng)目正在與政府相關(guān)部門溝通協(xié)商，爭(zhēng)取將商水商電改為民水民電。”合景中心項(xiàng)目這位銷售人員介紹，“當(dāng)然，作為商業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)水平確實(shí)比較高。”
合景中心項(xiàng)目現(xiàn)在取證預(yù)售的商務(wù)型公寓所屬地塊為IX-04部分，而另一宗IX-05地塊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品至今仍未入市。記者也向合景泰富方面求證IX-05地塊項(xiàng)目銷售計(jì)劃及開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，但該公司沒(méi)有對(duì)此予以回復(fù)。
規(guī)劃限制拖慢開(kāi)發(fā)計(jì)劃
2013年底，北京市國(guó)土部門擬以公開(kāi)招標(biāo)方式出讓通州運(yùn)河核心區(qū)IX-04、IX-05地塊，合景泰富在2014年2月下旬以招標(biāo)方式取得了IX-05地塊，投標(biāo)成交價(jià)格超過(guò)16億元。IX-04地塊原本計(jì)劃同樣以公開(kāi)招標(biāo)方式出讓，但臨時(shí)延期出讓，并且出讓方式也由公開(kāi)招標(biāo)改為掛牌競(jìng)價(jià)。
合景泰富在2014年4月初以掛牌競(jìng)價(jià)方式取得了IX-04地塊，成交價(jià)格為14.29億元，較掛牌底價(jià)微幅溢價(jià)1.49%，溢價(jià)率要低于招標(biāo)方式取得的IX-05地塊。
據(jù)記者查詢，IX-05地塊總用地面積接近3萬(wàn)平方米，建筑面積約為17萬(wàn)平方米。如果按照全部建筑面積計(jì)算，合景泰富取得IX-05地塊樓面價(jià)約為9540元/平方米。
IX-04地塊總用地面積3.2萬(wàn)平方米，建筑面積約為16.6萬(wàn)平方米。如果按照全部建筑面積計(jì)算，合景泰富取得IX-04地塊樓面價(jià)約為8609元/平方米。
根據(jù)記者獲取的一份合景中心項(xiàng)目材料，合景泰富對(duì)IX-05地塊項(xiàng)目計(jì)劃投資金額為36.2億元，整體開(kāi)發(fā)周期3年，建設(shè)工期26個(gè)月，計(jì)劃在2014年8月份開(kāi)工，2016年底完成驗(yàn)收并交付使用;IX-04地塊項(xiàng)目計(jì)劃投資金額為34億元，整體開(kāi)發(fā)周期30個(gè)月，其中建設(shè)工期24個(gè)月，計(jì)劃在2014年10月開(kāi)工，2016年底完成驗(yàn)收并交付使用。
但據(jù)記者進(jìn)一步查詢，合景泰富在2016年4月取得了IX-05地塊項(xiàng)目地下部分規(guī)劃許可，2017年初才向北京市規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目地上部分建設(shè)工程規(guī)劃許可;合景泰富在2016年4月取得了IX-04地塊項(xiàng)目地下部分規(guī)劃許可，2017年初申請(qǐng)辦理了商務(wù)公寓部分建設(shè)工程規(guī)劃許可，并在2017年5月申請(qǐng)辦理了地上辦公樓部分建設(shè)工程規(guī)劃許可。
另外，根據(jù)北京市住建委施工許可備案記錄，IX-05地塊項(xiàng)目分別在2017年3月上旬、4月底、7月初取得了地下部分、商務(wù)公寓和辦公樓建筑工程的施工許可;IX-04地塊項(xiàng)目則是在2016年10月中旬、2017年4月底、2017年7月底依次取得了地下部分、商務(wù)公寓及綜合辦公樓建筑工程的施工許可。
“合景中心項(xiàng)目計(jì)劃2019年底竣工交房，但實(shí)際交房時(shí)間可能更晚一些。”上述合景中心項(xiàng)目銷售人員告訴記者。
按照合景中心項(xiàng)目現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，該項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工及竣工交付時(shí)間相比原開(kāi)發(fā)計(jì)劃推遲了近3年時(shí)間。
北京市國(guó)土部門一位人士告訴記者，由于北京市通州區(qū)過(guò)去2年的城區(qū)規(guī)劃比較特殊，所以項(xiàng)目規(guī)劃和施工許可審批時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)取得施工許可的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，只要目前地塊項(xiàng)目動(dòng)工在建，將不會(huì)被認(rèn)定為閑置土地。
“拿地間隔2年時(shí)間不開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在時(shí)間上理論會(huì)被認(rèn)定為閑置土地。但北京市政府東遷導(dǎo)致通州控規(guī)調(diào)整，很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到影響，項(xiàng)目建設(shè)方案審批時(shí)間較長(zhǎng)，因此通州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況比較特殊。”一位大型開(kāi)發(fā)企業(yè)人士進(jìn)一步告訴記者。
另一位開(kāi)發(fā)企業(yè)人士則表示，合景中心項(xiàng)目拖延了3年時(shí)間入市，實(shí)際上獲得了極高的土地和產(chǎn)品溢價(jià)，“如果在2015年入市銷售，通州運(yùn)河核心區(qū)同類商務(wù)公寓的銷售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米左右，而且面臨綠地中央廣場(chǎng)、華業(yè)新北京中心、保利大都會(huì)等同類產(chǎn)品激烈競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在合景中心項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)翻倍，而且銷售情況非常緊俏。
