全國首單公共人才租賃住房類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品——深創(chuàng)投安居集團人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃(以下簡稱深創(chuàng)投人才安居專項計劃)日前獲深交所評審通過，成為截至目前租賃住房領域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品，也是規(guī)模最大的交易所REITs產(chǎn)品，儲架發(fā)行總規(guī)模達200億元。
公共人才租賃住房類REITs破冰
據(jù)介紹，深創(chuàng)投人才安居專項計劃由深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司作為總協(xié)調人發(fā)起設立，采用儲架發(fā)行模式，總額度200億元，以原始權益人深圳市人才安居集團有限公司(以下簡稱安居集團)持有的深圳市范圍內人才租賃住房作為標的物業(yè)資產(chǎn)。首期產(chǎn)品預計發(fā)行規(guī)模31億元，期限19年，安居集團為專項計劃提供信用支持，優(yōu)先級和中間級資產(chǎn)支持證券均獲得AAA評級。
安居集團是深圳市專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的國有獨資公司，該專項計劃底層物業(yè)均為由深圳市住房保障部門統(tǒng)一配租、由安居集團統(tǒng)一管理的人才租賃住房，其中首期入池資產(chǎn)全部為市場化收購房源。依托深圳市的人才住房政策，標的物業(yè)所處地理位置優(yōu)越、配套設施齊全，均為新交付的優(yōu)質公寓，配租對象涵蓋杰出人才、新引進人才、高級人才等各層次人才。
有市場人士表示，深創(chuàng)投人才安居專項計劃不僅盤活了優(yōu)質存量資產(chǎn)，充分利用社會資本，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展，也探索了滾動可持續(xù)的開發(fā)模式，將為國內公共租賃住房開展資產(chǎn)證券化和REITs試點起到重要示范作用。
此前，市場上已有多只地產(chǎn)商系的租賃型住房儲架REITs產(chǎn)品獲批，但在公共租賃型住房領域的數(shù)量卻是個“零”。此次深創(chuàng)投人才安居專項計劃獲批，便填補了這一空白。
住房租賃資產(chǎn)證券化實踐再創(chuàng)新
相關負責人告訴記者，安居集團是深圳市屬人才住房專營機構，當前的房源籌集工作主要通過投資建設、項目回購、合作開發(fā)、長期租賃等多種方式展開，但受深圳市土地資源稀缺等因素的制約，人才租賃住房的持續(xù)建設和籌集工作急需創(chuàng)新，包括金融資源的支持。
據(jù)悉，深創(chuàng)投人才安居專項計劃作為公共人才租賃住房類REITs的國內首單，在產(chǎn)品設計上，深創(chuàng)投不動產(chǎn)充分結合人才租賃住房的收益屬性，對產(chǎn)品進行結構化分層設計和交易結構優(yōu)化，并首次在REITs產(chǎn)品中，匹配基金管理和主動投資職能，同時在投資標的可擴展性、退出途徑等多方面進行了充分設計，為進一步對接資本市場及構建人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式打下了基礎。
至于底層資產(chǎn)的選擇原因，深創(chuàng)投不動產(chǎn)總經(jīng)理羅霄鳴向上證報記者表示，雖然人才租賃住房的租金水平比市場化公寓的租金水平低，但此類物業(yè)承租群體較強的支付能力，加之深圳市住房保障部門的統(tǒng)一配租體系，能夠確保此類物業(yè)現(xiàn)金流的高度穩(wěn)定。同時，高素質人才聚集能夠帶動周邊配套商業(yè)的升級發(fā)展，若能協(xié)同運作，便可帶來產(chǎn)品綜合現(xiàn)金流的增長預期，為未來對接公募REITs留下操作空間。
前述深交所相關負責人進一步表示，深交所將穩(wěn)步加大固定收益業(yè)務創(chuàng)新和產(chǎn)品開發(fā)，積極運用資產(chǎn)證券化、REITs和公司債券等工具為住房租賃、保障性住房和基礎設施等重要領域提供金融支持，持續(xù)推動完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。
