媒體普遍提及，最早披露吳亞軍久久沒回國的動態(tài)的是一個名叫董小姐的作者。董小姐之所以沒有披露不回國的原因，是因為擔(dān)心龍湖股價可能會有20%以上跌幅。
公眾號談天說債引述彭博的消息稱：“吳總未回國是因為照顧在美國治療的親戚。”
誰的變革?
吳亞軍不在內(nèi)地的時間里，CEO邵明曉在龍湖地產(chǎn)(0960.HK，下稱龍湖)發(fā)揮了主導(dǎo)作用。
財經(jīng)雜志引述知情人士稱：“吳亞軍出國后，邵明曉對龍湖的掌控力更強了，在經(jīng)營治理層面堪稱‘一言堂’。”
而正是這段時間，龍湖正在發(fā)生一些變化。
3月23日，龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團，龍湖四大主航道業(yè)務(wù)浮出水面：新房開發(fā)銷售、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)與長租公寓。此外，養(yǎng)老業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城也是公司的業(yè)務(wù)探索方向。
而更大的變化也在悄然推進。早在離開中國內(nèi)地之前，吳亞軍已經(jīng)在公司內(nèi)部提出了一個變革計劃。而具體對變革計劃操刀的無疑是邵明曉及公司高層，他們將為這場變革的成敗負責(zé)。
根據(jù)《財經(jīng)》報道，2016年底，吳亞軍在龍湖提出了“平臺+端”的變革構(gòu)想，之后經(jīng)過近半年時間討論決策，于2017年逐步試點、推進，完整的執(zhí)行方案至今仍在路上。
這是一次龍湖的組織結(jié)構(gòu)大改造，與它對應(yīng)的是業(yè)務(wù)重塑與人員重新配置。如果實現(xiàn)，龍湖將從組織形式上變成一家罕見于同行的房地產(chǎn)公司，但大概率也會迎來一次人員的大清洗。
龍湖的管理架構(gòu)與碧桂園(16.66,-0.04,-0.24%)、萬科、融創(chuàng)等公司完全不同，它強調(diào)集團權(quán)威。
一位龍湖中層管理者說，邵明曉延續(xù)了吳亞軍的治理觀念：“要確保龍湖有一個強大的集團，集團權(quán)威不可破。”
龍湖還采用雙向匯報制，每個事項都要經(jīng)過職能總和項目總兩條線，二者共同決策。“在龍湖，想做一件事你要給所有領(lǐng)導(dǎo)講一遍，大家都要同意，才能去做。”一位龍湖業(yè)務(wù)線中層人士說，這能減少犯錯率，責(zé)任共擔(dān)，但也導(dǎo)致龍湖的決策效率太低。
現(xiàn)在，這個管控模式正在源源不斷帶來新問題。
“這已經(jīng)倒逼了一些人離職。”一位前龍湖員工稱，由于上海、蘇州、南京、無錫、寧波等城市所有的財務(wù)部人員如今大部分都要去杭州上班，大家開始產(chǎn)生一些對抗性。
現(xiàn)在，在龍湖各地，一場集權(quán)還是放權(quán)的爭論此消彼長，影響也逐漸顯現(xiàn)。
頻發(fā)高管離職
誰在主導(dǎo)改革，吳亞軍遠程遙控還是邵明曉獨立執(zhí)行?但不容忽視的細節(jié)是，正是在最近的半年內(nèi)，龍湖就有三位集團副總裁級高管離職，他們分屬投資、戰(zhàn)略、營銷等領(lǐng)域。另一些年輕人則火速升遷，預(yù)示著公司未來的新面貌。
今年3月，龍湖戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍由于個人原因?qū)㈦x開龍湖，原戰(zhàn)略團隊向CEO邵明曉匯報工作，這只是龍湖高管離職的一個縮影。
根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，包括龍湖前副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經(jīng)理張澤林、南京公司總經(jīng)理李宏耕均相繼離職。此前，龍湖上海公司更是全部換血，從總經(jīng)理到各個業(yè)務(wù)條線老總?cè)珨?shù)在主動和被動中離職。
在龍湖長達七年的袁春，一度被外界看作龍湖集團五年后下屆CEO的第一人選，但袁春最終“由于個人原因”選擇了離開。從很多消息看，袁春的離職主要是集團將物業(yè)服務(wù)以及相應(yīng)的O2O技術(shù)平臺交于其全權(quán)管理，而并非一些核心業(yè)務(wù)。
“從去年龍湖提出了更高的規(guī)模目標(biāo)后，龍湖的人員流動就明顯開始加快，跟得上節(jié)奏的留下，跟不上節(jié)奏的就離開。”一名前龍湖員工評價。
高管的變動對銷售帶來了質(zhì)的影響，雖然龍湖可售貨值較之前有很大提高，但是銷售金額并未表現(xiàn)得讓人滿意。
“高管團隊的穩(wěn)定對于房企非常重要，這個涉及管理風(fēng)格和團隊士氣，一般高管離職都會給企業(yè)帶來影響。”一位房企人力總評價。
高管變動同時，龍湖的產(chǎn)品同樣面臨問題。曾經(jīng)龍湖的形象是豪宅專家，不過近年看龍湖幾乎已經(jīng)沒有這樣的標(biāo)簽。
一位龍湖前城市總曾透露，團隊每次擔(dān)憂的就是物業(yè)交付，一般都會伴隨維權(quán)。此前，互聯(lián)網(wǎng)一度出現(xiàn)一獨立IP“龍湖維權(quán)網(wǎng)”，各地業(yè)主均出現(xiàn)各類維權(quán)。
同策咨詢一份報告認為，高管人事變動頻繁、產(chǎn)品質(zhì)量遭質(zhì)疑、收益質(zhì)量下降、周轉(zhuǎn)速度減緩、內(nèi)增長變慢等，均需龍湖從自身出發(fā)，全面調(diào)整以達到適應(yīng)市場的最佳狀態(tài)。
業(yè)績同比下滑是放慢速度?
5月8日晚間，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布四月份銷售簡報，截止二零一八年四月本集團累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣585.9億元，同比下降2.38%;合同銷售面積373.7萬平方米。
克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，在行業(yè)前十名房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園、恒大、萬科位居行業(yè)前三，合計銷售總額高達6690.1億元，為后七家房地產(chǎn)企業(yè)銷售總額的1.26倍。同時，房地產(chǎn)企業(yè)增速出現(xiàn)明顯變化，去年增速較快的萬科單月環(huán)比出現(xiàn)12.4%的下滑，而龍湖和綠地更是出乎意料地呈現(xiàn)負增長，分別下降5.35%、10.13%。
負增長數(shù)據(jù)只是龍湖目前經(jīng)營的一個側(cè)面，龍湖拿地還是猛增的。1-4月龍湖、萬科、綠地拿地金額分別為696億、350億、267億，同比增速分別為96.6%、32.07%、480.4%，均高于銷售額增速。
對于銷售額的問題，吳亞軍曾經(jīng)在一場飯局中，用騎自行車來打比方，為公司增長緩慢做辯護。她認為，做公司就像騎自行車，騎得慢而不倒比騎得快更難，因為那需要更多風(fēng)險平衡。
“公司實在跑不動了。對自己誠實很重要。我們是最早認識到問題的，并最早向市場低頭。”在2015年，21世紀(jì)經(jīng)濟報道上的一篇文章，吳亞軍認為自己找到了問題。
在當(dāng)時題為《吳亞軍：“那些讓我害怕的事情沒有了”》里，吳亞軍有意識在2011年至2013年主導(dǎo)龍湖地產(chǎn)有意放慢發(fā)展速度，并對團隊、布局、產(chǎn)品進行調(diào)整。
不過，吳亞軍不在的日子，主政的邵明曉對銷售目標(biāo)定出了宏大的目標(biāo)。在2017年度業(yè)績會上，邵明曉宣布2018年龍湖合同銷售目標(biāo)是2000億元。在公司內(nèi)部年會上，邵明曉要求未來三年，龍湖的地區(qū)公司要實現(xiàn)1~3個500億規(guī)模，3~5個300億規(guī)模，5~8個200億規(guī)模以及8~15個100億規(guī)模。以此估算，到2020年，龍湖計劃達到銷售額3200~6100億元。
沽空來襲?
盡管龍湖集團2018年開年業(yè)績未能延續(xù)2017年的強勁勢頭，但該公司依舊憑借之前靚麗的年報數(shù)據(jù)，受到眾多海內(nèi)外機構(gòu)垂青。
Wind數(shù)據(jù)顯示，從2018年1月1日至5月8日，中金、瑞信、大和、高盛等多家專業(yè)投資機構(gòu)，累計發(fā)布增持龍湖集團的報告多達22份，且最高股價已預(yù)估至30港元/股左右。而截至5月9日收盤，該公司24.00港元/股的股價較52周高點回落13.36%，但仍較一年內(nèi)12.84港元/股的谷值高出86.9%。
不過需要注意的是，有相關(guān)專業(yè)媒體結(jié)合Wind數(shù)據(jù)及和訊網(wǎng)的研報信息統(tǒng)計得出結(jié)論：在剔除無效數(shù)據(jù)后，2013年至2017年間，券商研報累計發(fā)布85902份，覆蓋多達3096家上市公司，其中涉及上市公司負面的研報只有區(qū)區(qū)199份，總體正確率——21%。
龍湖集團自然也難幸免。Wind數(shù)據(jù)顯示，該公司股價在2月1日創(chuàng)出27.7港元/股的歷史新高后，有關(guān)該公司的研報中逾8成報告相繼發(fā)布，但該公司股價此后卻長時間在23港元/股附近徘徊。
