站在資本市場風口上的長租公寓是業界關注的焦點。日前，據相關媒體報道，蛋殼公寓、青客公寓等被曝出存在“租金貸”等現象，部分租客在不知情的情況下簽下分期貸款合同，進而產生系列投訴事件。
連日來，《中國經營報》記者先后實地走訪青客公寓、蛋殼公寓、V領地青年社區等多處長租公寓。記者在走訪中了解到，青客公寓、蛋殼公寓都能通過類似金融貸款獲得一定的優惠，二者的房租分期業務的期限均為兩年。
對于上述“租金貸”相關問題，青客公寓相關負責人日前在回復媒體采訪時表示，此前公司已經接到了關于分期及貸款情況告知不明的投訴。今年4月27日，公司已與各銀行協商確認，將在租客錄制視頻使用的話語當中增加“期數或一次性支付租金” 等內容。
針對媒體及租客反映的問題，蛋殼公寓方面公告表示已經開展了詳細調查，分期月付是目前長租公寓互聯網運營平臺的一個普遍做法，蛋殼公寓對分期付款有多種提醒告知方式，確保租客在簽署租房合同時是自愿選擇分期還款形式并自愿簽署分期合同的。
上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，長租公寓需要金融工具支持，否則大量資金沉淀在鋼筋水泥里對投資者資金壓力比較大。租金貸行為本身并不違法，對企業和消費者來講都是利好，但如果消費者不知情就會存在一定的問題。對于長租公寓運營中以“租金貸”為代表的新事物，仍然需要加強制度建設。
“租金貸”曝光
針對日前媒體曝光的長租公寓租金貸相關問題，日前，記者走訪位于上海市閔行區上隴新村小區一套交于青客公寓托管的房子了解到：青客公寓的月租金分為會員價和標價兩種，會員價比標價便宜幾十到幾百元不等。如果享受會員價，需要押二付六并一次性付款，否則就需要辦理類似租金貸的業務。
據介紹，目前，青客公寓與多家銀行都有合作，通過辦理信用卡繳納房租。這種方式是銀行提前把房租預付公司，之后再按月從用戶辦理的信用卡上進行扣費。
記者通過采訪獲取的一份《辦理網商銀行房租分期須知》了解到，此類房租分期業務期限為2年分24期，0利率(由青客公寓貼息，客戶無需支付利息)。此外，在青客公寓辦理租金貸的服務，需要簽訂兩份合同，即與青客公寓簽訂一份租賃合同，再與銀行或其他金融公司簽訂一份網商分期合同。
不過，據相關銷售人員向記者介紹，合同上都是寫兩年期限，但是滿一年，用戶就可無責任取消。“基本上個人信用良好，可以按時繳納房租的，是不會注意這些事情的，畢竟拿到手的優惠才是最實在的。”上述銷售人員稱。
對于日前相關媒體曝光的租金貸相關問題，青客公寓相關負責人在回應本報記者采訪時表示，租金分期、租金貸作為一款專項的消費金融產品本身沒有任何問題，關鍵在于使用金融工具的企業有沒有在行業里面長久發展，是否具有強大的IT系統來管控人房信息及相應的風險控制能力及程序。首先，青客公寓只有兩年期的合同，從來沒有一年期的合同，分期支付租金需要租客通過視頻確認、簽署協議、須知等多次確認，且通過銀行的審核。其次，青客公寓承諾“退房必退貸”，“公司創立近8年以來資金方面沒有一筆壞賬，永遠都是客戶只要退房，我們一定與銀行結算分期，同時，這個記錄絕對不會影響到客戶做其他相應的貸款。相反，如果客戶還款記錄良好，會增加其在銀行的信用記錄”。
除了青客公寓，日前，記者實地走訪蛋殼公寓了解到，最好使用其推薦的租金貸服務進行支付。相關工作人員向記者介紹，保證該項業務不會與個人信譽掛鉤，如有違約，不會記入到失信記錄中。但如果未租滿三個月，要扣掉押金即一個月房租的70%。
不過，在記者再三追問下，該工作人員才表示，所謂租金貸的業務，其實就是公司和金融公司的合作，金融公司先行把一年的房租付給了公司，之后再每個月從租客卡里扣掉相應的金額。
上述工作人員隨后向記者出示的合同顯示，應還款金額為6萬余元。工作人員表示，這就是一下子簽了兩年的期限，但實際上每個月只需支付當月的房租即可。這6萬余元的數字是金融公司預付給蛋殼公司的。
針對分期貸款等問題，蛋殼公寓日前公開回應媒體表示，為了避免租客在不知情的情況下就簽署協議，蛋殼公寓對分期付款有多種提醒告知方式，要求一線工作人員盡到告知義務、系統電子合同會自動彈出提醒文字，并通過服務體系包括客服電話、官網入住指南、APP通知、微信公眾號內容等多個渠道進行多次提醒和告知，確保租客在簽署租房合同時是自愿選擇分期還款形式并自愿簽署分期合同的。
此外，記者實地走訪位于上海市普陀區綏德路的V領地青年社區了解到，學歷在大專以上的租客可以辦理開通華瑞租金貸合同，但目前并沒有相關優惠條件。另據工作人員透露，預計從5月底開始將會統一要求租客簽訂租金貸合同。
借金融工具“鏖戰紅海”？
“ ‘租金貸 ’是長租公寓運營過程中非常常見的一種方式，之前是直接辦信用卡，租客辦完信用卡就直接把一年的錢全部刷掉，之后由客戶每個月去還銀行的錢，然后公寓方就可以拿到一年的租金，有的公寓可能一下子會刷掉兩年的資金，由于金額比較大，所以很容易引起關注”，蘑菇租房創始人龍東平在接受本報記者采訪時表示。
事實上，自去年以來，在“租購同權”“房住不炒”等一系列利好政策的刺激下，長租公寓市場一直受到資本的追捧。不過，長租公寓回報周期長、利潤率低的特點使得融資成為高速擴張中的運營商們亟待解決的問題。
日前，長租公寓品牌“愛公寓”所屬的上海歆禺房屋租賃有限公司對外承認，公司出現資金鏈斷裂的情況，已通過股權出讓的方式并入中元世家(北京)資產管理有限公司。另據克而瑞統計，去年一年內，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個長租公寓品牌已相繼退出市場。
青客公寓相關負責人坦言，長租公寓行業對于企業本身的信息及風險管控方面的能力要求比較高，包括租賃本身、裝修改造、售后管理等各方面都離不開資金。但對于長租公寓運營商來講，處于發展早期的資本市場能夠使用的金融工具并不多，而租金貸雖然不是企業運營唯一的融資渠道，但確實是行業萌芽階段勉強可以走通的一個渠道。
4月25日，證監會、住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等進行明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。
中國指數研究院分析指出，《通知》意味著首個資本市場支持租購并舉政策的落地，也代表了我們離真正REITs更進一步。通過鼓勵住房租賃資產證券化的發展，以盤活住房租賃存量資產、提高資金使用效率等，有助于引導社會資金參與住房租賃市場建設。
事實上，今年以來，多家長租公寓運營商也開始試水金融工具。
4月13日，華南城集團與建設銀行在廣西南寧簽訂《住房租賃業務戰略合作框架協議》，雙方將在住房租賃和普惠金融等方面展開深度合作。4月4日，中信證券-陽光城長租公寓系列資產支持專項計劃獲深圳證券交易所審議通過，將于近期在深圳證券交易所掛牌轉讓。4月18日，中國建設銀行股份有限公司河南省分行表示，建業集團旗下長租公寓品牌——魔方公寓獲該行4000萬元住房租賃貸款審批。
寓多多品牌公寓創始人魏良慶向本報記者介紹，目前，長租公寓市場上的主要金融手段有租金分期產品、資產包類債權產品、資產證券化產品以及股權融資或股加債融資。只有少部分的G端(政府)和B端(自持為主)能獲得后面兩種融資，占據80%比例的小B端很難獲得后面兩種金融資源。
“雖然G端和B端都已經在參與，但是80%的租房資源還是集中在分散的C端業主手里，而且相對來說，這些存量的C端資源也是屬于稀缺資源，未來誰能掌握的稀缺資源越多，就越能掌握發展的主動權。稀缺資源一旦被獲取，未來5年就屬于不可再生，短時間內企業很難實現盈利，所以，金融工具必然會成為擴張所需的利器，去獲取更多的資源。”魏良慶說道。
魔方生活服務集團副總裁金喆向本報記者表示，從本質上來講，金融工具的介入豐富了長租公寓的運營手段，但要注意絕對不能在客戶不知曉的情況下，或者是用一些隱藏條款做一些資金的貸款。
金喆同時坦言，魔方公寓今天不做未來也不會做租金貸，“類似租金貸等都需要一定的租金成本，我們有足夠的融資能力和較低的融資成本的情況下，也不希望客戶承擔這個租金成本，自己也不需要去發行這樣一個產品”。
