(資料圖片)
投資：1-7 月累計房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-8.5%，7 月單月同比-12.2%。1-7 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為67717 億元，同比減少8.5%，較前值降低0.6pct；7 月單月投資額為9167 億元，環(huán)比減少28.7%，同比減少12.2%。全國大部分城市土地供應(yīng)規(guī)模收縮、房企整體拿地意愿偏低，導(dǎo)致全國整體土地成交規(guī)模處于低位，疊加房企新開工意愿不高、施工面積趨勢性萎縮（2-3 年），累計開發(fā)投資額同比跌幅進一步擴大。
新開工：1-7 月累計新開工面積同比降幅擴大至24.5%，其中住宅新開工面積同比-25%。1-7 月份，全國累計新開工面積為56969 萬方，同比減少24.5%，較前值降低0.2pct；7 月單月新開工面積為7089 萬方，環(huán)比減少30.2%，同比減少25.9%，較前值提高4.4pct。新開工持續(xù)低迷，一方面由于2022 年房企拿地規(guī)模萎縮，今年上半年拿地規(guī)模繼續(xù)下行，影響開工面積；另一方面在新房銷售承壓的背景下，房企新開工意愿不足，且2022 年城投獲取的項目開工率較低。
竣工：1-7 月累計竣工面積同比+20.5%，單月竣工面積同比+33.1%。1-7 月份，全國累計竣工面積為38405 萬方，同比增長20.5%，較前值提高1.5pct；7月單月竣工面積為4501 萬方，環(huán)比減少25.9%，同比增長33.1%，較前值提高16.8pct。竣工依然維持約20%的同比增幅，一是因為2022 年同期基數(shù)較低；二是目前竣工節(jié)點對應(yīng)的是2021 年銷售的高點；三是保交樓正在逐步取得進展，目前取得進展的主要是資可抵債的項目，資不抵債的項目仍需進一步資金的支持。
我們預(yù)計全年竣工增長8%-12%。
銷售：1-7 月商品房銷售金額累計同比再度轉(zhuǎn)負至-1.5%，銷售面積累計同比-6.5%。1-7 月份，全國商品房銷售金額為70450 億元，同比減少1.5%，較前值降低2.6pct；銷售面積為66563 萬方，同比減少6.5%，較前值降低1.2pct。7 月單月商品房銷售金額為7358 億元，同比減少19.3%，銷售面積為7048 萬方，同比減少15.5%。
在今年2、3 月銷售沖量過后，新房市場呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的狀態(tài)，7 月單月量能創(chuàng)年內(nèi)新低，拖累銷售金額累計同比再度轉(zhuǎn)負，指向當(dāng)前新房市場疲弱。政策端，7月以來暖風(fēng)頻吹，包括政治局會議首提“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；住建部提“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。我們認為很快一線城市需求側(cè)政策將落地，核心城市的寬松力度和出臺節(jié)奏將很大程度影響下階段基本面的走勢。
資金：1-7 月房企到位資金累計同比-11.2%，國內(nèi)貸款、自籌資金持續(xù)承壓。
1-7 月份，房企到位資金累計值為78217 億元，同比減少11.2%，較前值降低1.4pct；7 月單月到位資金為9420 億元，環(huán)比減少26.6%，同比減少20.2%，較前值提高1.3pct。7 月，央行等兩部門發(fā)布通知延長“金融16 條”支持政策，目前看市場對于非國央企房企態(tài)度較為謹慎，部分民企融資渠道邊際收縮加劇流動性壓力。考慮到下半年將經(jīng)歷房企年內(nèi)債券到期高峰，新房銷售短期內(nèi)仍將承壓，我們認為對房企融資端的支持力度需進一步加強。
投資建議：維持“增持”評級。中國房地產(chǎn)走過2021 年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A 股：濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團；H 股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A 股關(guān)注招商積余；H 股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
