據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，國家統(tǒng)計(jì)局23日公布，1月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅較上月有所擴(kuò)大，和去年同期相比漲幅有漲有落，其中，一線城市房價(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲。
1月份，4個一線城市新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。同時(shí)，二、三線城市新建商品房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。貝殼研究院研究員許小樂說：“1月份房價(jià)上漲的主要特點(diǎn)是一線核心城市漲幅比較大，拉動了全國市場上行，4個城市1月的二手房成交量比12月快速上漲了30%左右，這是個比較大的漲幅。在這種市場過熱的情況下，房價(jià)和成交量也達(dá)到了近期市場峰值。”
一線城市房價(jià)的上漲并非突然形成，而是隨著我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇腳步的加快而出現(xiàn)的，和去年同期相比，房價(jià)也正在緩步上行。1月份，一線城市新建商品房和二手房銷售價(jià)格和去年同期相比分別上漲4.2%和9.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和1.0個百分點(diǎn)。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長鄒琳華說：“在當(dāng)前環(huán)境下，很多資金可能更看好一線城市。因?yàn)橐痪€城市相對來講市場比較穩(wěn)定，二手房市場比較發(fā)達(dá)，風(fēng)險(xiǎn)會比較小。另外前幾年一線城市調(diào)控比較嚴(yán)格，它的市場是比較穩(wěn)定的，相對二線城市來講它漲的會相對少一點(diǎn)，會被認(rèn)為形成了一個相對洼地的效應(yīng)。”
同時(shí)，此前較為寬松的貨幣政策，也對近期房價(jià)的上漲有助推作用。許小樂分析：“1月市場的升溫是資金及預(yù)期驅(qū)動下的升溫。前期寬松的貨幣流入房市，購房者加快入市節(jié)奏，尤其是公共資源強(qiáng)的核心區(qū)域市場需求升溫，加劇市場供需矛盾，導(dǎo)致價(jià)格漲幅擴(kuò)大。1月18城客源快速成交率環(huán)比提升4個百分點(diǎn)，處在2019年以來月度高位上。”
1月樓市升溫，同時(shí)也出現(xiàn)了像經(jīng)營貸之類的違規(guī)行為。但從1月下旬開始，深圳、北京、上海嚴(yán)格審查資金走向，同時(shí)，四個一線城市樓市調(diào)控加碼，嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市，房價(jià)預(yù)期也將出現(xiàn)變化。深圳購房者黃先生剛剛經(jīng)歷完前海新樓盤繁雜的資料審核，這個樓盤備案均價(jià)約11.2萬每平方米，最低總價(jià)約1153萬，以此為例，首付三成約346萬，每月月供約4.3萬。也就是說按照新規(guī)定，凡是通過該樓盤資料審核的，至少月入8.6萬。黃先生先賣房再買房，首付款來源很清晰，但在收入證明環(huán)節(jié)上出了點(diǎn)小問題，資料又被打了回來。黃先生說：“這次打新對于資金的審核非常嚴(yán)格，我都被打回來兩次，第一次是讓我提供能夠覆蓋房貸的兩倍以上的每個月的資金收入流水，第二次打出來就是說讓我提供首付款的資金來源。”
1月23日，深圳住建局發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)深圳商品住房購房資格審查和管理的通知，強(qiáng)調(diào)商品住房購房資格審查，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊代持等炒房現(xiàn)象。一旦違規(guī)，購房者在深圳將被暫停買賣房三年。同時(shí)，為避免代持炒房，深圳對首付款來源查得更嚴(yán)，有的銀行會追溯資金來源，尤其是大額資金，堅(jiān)決禁止經(jīng)營貸、消費(fèi)貸款變相成為首付款，違規(guī)進(jìn)入樓市。深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥說：“以前可能我們都不會去問你首付款的來源，現(xiàn)在因?yàn)殂y行都會去查的，那么不是直系親屬，你突然在銀行賬戶上或者多了一筆首期款過來，這樣的話銀行一般是不會批貸款的，所以相對比以前要嚴(yán)一些。”
1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)通知，再次強(qiáng)化房住不炒的定位，并明確表示，將會嚴(yán)格管控個人住房貸款的發(fā)放，后續(xù)房貸將重點(diǎn)支持購買首套自住房的貸款需求，同時(shí)需要滿足的條件還包括房屋類型為中小戶型，建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。上海某高端樓盤銷售經(jīng)理胡仕征所在的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了建筑30%的高度，按照規(guī)定可以拿到預(yù)售證進(jìn)行銷售。但新規(guī)實(shí)行后，購房者需要等到整個房屋的主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能辦理按揭。胡仕征表示：“對于開發(fā)商來講，在封頂之前，回款率可能會降低，對開盤的資金壓力是比較大的。”
不僅開發(fā)商開盤的資金壓力增大，從購房者角度來看，新規(guī)實(shí)行后同樣會對買新房首付款的資金來源進(jìn)行審核，如果是通過房屋抵押或者其他來源的資金抵押，可能會影響到買第二套新房的資格。同時(shí)，下一步上海銀保監(jiān)局還將對轄內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開展專項(xiàng)檢查，及時(shí)采取監(jiān)管措施。
隨著1月下旬一線城市密集出臺的調(diào)控政策效應(yīng)釋放。許小樂判斷，市場價(jià)格繼續(xù)上漲的動力減弱。“2月以來，一線城市中北京、上海及深圳二手房市場景氣指數(shù)已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報(bào)價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。預(yù)計(jì)2月一線城市房價(jià)漲幅收窄。2021年仍是房價(jià)上漲與調(diào)控博弈加劇的一年，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到金融信貸領(lǐng)域，這會對房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。”
“金融信貸政策”無疑是下一輪房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素。鄒琳華認(rèn)為，隨著后續(xù)疫情防控工作得當(dāng)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，還應(yīng)警惕房價(jià)繼續(xù)反彈的可能。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場和價(jià)格穩(wěn)定，金融信貸政策估計(jì)也將有進(jìn)一步調(diào)整。“從目前情況來講，短期內(nèi)可能性并不是很大，但如果時(shí)間較長，在經(jīng)濟(jì)超預(yù)期復(fù)蘇的情況下，各國都有可能會采取一些相對緊縮的貨幣政策，這是有可能的。”
