住房問題關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展仍然是2021年工作的重要內(nèi)容之一。事實(shí)上，從強(qiáng)調(diào)“房住不炒”總基調(diào)以來，我國(guó)金融政策調(diào)控也開始隨后跟進(jìn)。2020年8月，我國(guó)房企“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實(shí)施，按財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定企業(yè)等級(jí)，執(zhí)行差異化債務(wù)管控。12月31日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322號(hào))》，啟動(dòng)房貸“五檔分類”控制模式。
對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力表示，上述政策均為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的必然舉措，有利于淡化房地產(chǎn)金融屬性，引導(dǎo)行業(yè)向健康、長(zhǎng)久、安全的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，堅(jiān)決擁護(hù)調(diào)控政策。談及在融資新規(guī)下如何更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展時(shí)，張力則提出，可以從資金端、土地端、監(jiān)管端三方發(fā)力。
張力表示，首先在資金端，應(yīng)細(xì)化“三道紅線”指標(biāo)(如對(duì)“凈負(fù)債率”“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率”“現(xiàn)金短債比”指標(biāo)的臨界值設(shè)定不同的范圍)，適當(dāng)增加管控“檔”位，允許金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)融資實(shí)施差異化管理，一定條件下允許“檔”位調(diào)整，這樣可以防止調(diào)控過急爆發(fā)大范圍金融風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)可根據(jù)企業(yè)的信用等級(jí)和誠(chéng)信表現(xiàn)，適度優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，允許信用等級(jí)及誠(chéng)信度高的企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管方面取得相應(yīng)優(yōu)勢(shì);放開持有性物業(yè)融資約束，如放開優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的REITs(一般指房地產(chǎn)信托投資基金)限制，鼓勵(lì)、支持酒店、商場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓等通過REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出;支持綠色建筑、裝配式建筑的發(fā)展，提高相關(guān)融資支持;鼓勵(lì)銀行定向支持舊村、舊城和舊廠改造等城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高參與城市更新項(xiàng)目企業(yè)的貸款可得性。
而在土地端，張力則建議增加土地供應(yīng)，加快完善程序。具體建議是：集中供地時(shí)，提高土地供給量，加強(qiáng)集中管理，降低土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度，從而穩(wěn)定土地價(jià)格;土地高溢價(jià)城市可設(shè)立“限地價(jià)+搖號(hào)”等土地競(jìng)拍制度，并對(duì)參拍企業(yè)進(jìn)行穿透式股權(quán)審查，篩除“馬甲企業(yè)”，規(guī)范土拍市場(chǎng)秩序;適度優(yōu)化純住宅土地的招標(biāo)評(píng)分制度(如上海)，增加非頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)的參與機(jī)會(huì);鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與到“城市更新”“租賃用房”“一級(jí)開發(fā)”等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中來，并適配金融資源支持有能力有實(shí)力的民企參與此類項(xiàng)目，發(fā)動(dòng)更多社會(huì)資源加快改造。
最后是監(jiān)管端。張力認(rèn)為，可建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化渠道監(jiān)管。如可建立城市及片區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制，設(shè)立漲跌幅度閾值及時(shí)預(yù)警，并嚴(yán)查非法哄抬房?jī)r(jià)行為;同時(shí)強(qiáng)化對(duì)中介機(jī)構(gòu)及渠道商的監(jiān)管，避免出現(xiàn)壟斷情況，促進(jìn)行業(yè)合理競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展。
