日前，房地產(chǎn)行業(yè)半年報(bào)出爐。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究相關(guān)報(bào)告，2021年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)整體平穩(wěn)，市場(chǎng)成交持續(xù)高位運(yùn)行。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交同比增長(zhǎng)44%，較2019年同期增長(zhǎng)21%。
民進(jìn)中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任周德文在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)在接下來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)都將受到嚴(yán)格的政策調(diào)控。
重慶樓市創(chuàng)近年來(lái)單月新高
“整體來(lái)看，上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。受2020年底各大房企加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)以沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)帶動(dòng)，年末熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的熱度延續(xù)到2021年初，提振了上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年1-6月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)36.7%。但從單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，TOP100房企6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。
市場(chǎng)層面來(lái)看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市2021年1-6月，累計(jì)成交同比增長(zhǎng)44%，較2019年同期增長(zhǎng)21%。整體市場(chǎng)上半年成交保持高位運(yùn)行，其中一線城市市場(chǎng)持續(xù)高熱，成交顯著放量。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)整體成交穩(wěn)步提升，但各城市市場(chǎng)之間分化加劇。因此，雖然成交處于高位，但整體表現(xiàn)仍弱于預(yù)期。
值得關(guān)注的是，各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)略有降溫，受限于供應(yīng)增長(zhǎng)乏力，熱點(diǎn)城市杭州、寧波、徐州等成交高位回落，僅限于上海供求明顯放量，熱銷(xiāo)盤(pán)頻頻開(kāi)盤(pán)即磬。粵港澳大灣區(qū)因疫情反復(fù)市場(chǎng)階段性遇冷，核心城市廣州、深圳以及衛(wèi)星城市佛山成交均拐頭向下，東莞成交雖低位提升，但較年內(nèi)高點(diǎn)仍存在較大差距。中西部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，武漢、長(zhǎng)沙等成交持續(xù)高位運(yùn)行，重慶更是創(chuàng)近年來(lái)單月新高。
“對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，在整個(gè)行業(yè)增速放緩及‘三條紅線’壓力下，無(wú)論是企業(yè)投資還是擴(kuò)張動(dòng)能都有不小壓力。”丁祖昱認(rèn)為，未來(lái)在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制以及整體政策環(huán)境邊際收緊的主旋律下，預(yù)計(jì)行業(yè)整體銷(xiāo)售面積規(guī)模增長(zhǎng)將停滯。
周德文表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度和行業(yè)市場(chǎng)格局的不斷優(yōu)化，優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，開(kāi)發(fā)商亟須在存量市場(chǎng)尋求第二增長(zhǎng)曲線和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
房?jī)r(jià)將受到嚴(yán)格的政策調(diào)控
近日由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中房智庫(kù)、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司指數(shù)研究課題組發(fā)布的中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果研究報(bào)告強(qiáng)調(diào)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)動(dòng)力與盈利的模式，面臨著突出的挑戰(zhàn)，亟待通過(guò)改革與創(chuàng)新提高發(fā)展的質(zhì)量。
清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)王嫻認(rèn)為，從經(jīng)營(yíng)模式角度來(lái)講，REITs給了上市房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)新思路，幫助其實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，提高競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)還可以降低稅負(fù)。“房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)模式是開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，但如果企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成后，企業(yè)可以作為租賃住房的管理人，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，變成輕資產(chǎn)企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。”
周德文表示，近年來(lái)，隨著金融監(jiān)管力度持續(xù)加大，諸如銀行信貸、委托貸款、海外債等融資渠道的步步收緊，房地產(chǎn)投向資金持續(xù)收縮。從2018年-2020年各季度新增房地產(chǎn)貸款金額同比數(shù)據(jù)來(lái)看，主要金融機(jī)構(gòu)各季度新增房地產(chǎn)貸款金額均呈持續(xù)下降的趨勢(shì)。“三道紅線”在一定程度上約束了房企的融資沖動(dòng)，促使房企不得不轉(zhuǎn)變以往高杠桿式的發(fā)展模式，著力于“強(qiáng)回款”與“控投資”。
周德文認(rèn)為，從國(guó)家對(duì)樓市的態(tài)度來(lái)看，將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，預(yù)計(jì)在接下來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)都會(huì)受到嚴(yán)格的政策調(diào)控。
