原題：記者赴廣州市海珠區(qū)穗龍花園小區(qū)開展采訪調(diào)查 回遷戶緣何20年辦不成房產(chǎn)證(來信調(diào)查)
編輯同志：
我們是生活在廣州市海珠區(qū)寶崗大道穗龍花園的回遷戶。本世紀(jì)初，我們被安置入住在這里，可是我們發(fā)現(xiàn)，在入住之前，房產(chǎn)就已經(jīng)被開發(fā)商抵押、預(yù)售按揭了，無法辦理房產(chǎn)證。這給我們的日常生活造成了極大影響。這些年來，我們通過各種渠道反復(fù)反映訴求，可問題始終沒有得到解決。
部分回遷戶
5月21日，記者驅(qū)車來到廣州市海珠區(qū)寶崗大道，沿著一條小路走進(jìn)去，迎面是一幢11層的高樓，這便是讀者所說的穗龍花園小區(qū)?；剡w戶為何遲遲辦不成房產(chǎn)證?記者隨即展開采訪調(diào)查。
回遷戶反映：
入住前房產(chǎn)已被抵押、預(yù)售按揭
穗龍花園小區(qū)及其周邊區(qū)域，原屬廣州市海珠區(qū)寶崗大道龍?zhí)镏苯郑?995年經(jīng)廣州市有關(guān)部門批準(zhǔn)，該地塊被征用建設(shè)商住樓。其中，一部分由穗京公司開發(fā)建設(shè)，一部分由升平公司開發(fā)建設(shè)。穗京公司隨即成立項(xiàng)目公司——寶山公司，在穗京地塊上進(jìn)行拆遷改造，并于2000年建成一幢11層的商住回遷樓，也就是記者看到的穗龍花園小區(qū)。
李江(化名)今年已是78歲高齡，對于這些年的回遷、辦證經(jīng)歷，記憶猶新，頗感無奈。他于1997年10月同意房屋拆遷，并且根據(jù)與穗京公司的協(xié)議，2000年10月入住穗龍花園小區(qū)。“后來入住了七八年，房產(chǎn)證的事情一直無人問津。我們多次找穗京公司協(xié)助辦證，可怎么也找不到當(dāng)時的公司負(fù)責(zé)人吳尚平。直到2010年看到《廣州市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)廣州市國土局關(guān)于解決我市歷史遺留的辦理房產(chǎn)證問題若干意見的通知》，我們才開始向政府部門反映訴求、尋求解決問題，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于穗京公司的債務(wù)問題，我們的回遷房被法院查封了。”李江說。
經(jīng)過司法程序，李江的回遷房于2014年順利解封。當(dāng)年11月，李江滿懷期待地來到廣州市房地產(chǎn)交易登記中心，申請辦理房產(chǎn)證?？墒?015年1月20日，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心的一紙《補(bǔ)證資料通知書》讓李江傻了眼。這份通知書載明：李江的回遷房已于1999年被抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部，只有先提交抵押涂銷證明，才能辦理房產(chǎn)證。
“入住的時候，根本不知道房產(chǎn)已經(jīng)被抵押了。”李江拿出當(dāng)年的購房款收據(jù)并說道，“自己以前的房子小，回遷時換了一個大的，補(bǔ)了25平方米的差價。穗京公司明明已經(jīng)把房子抵押了，為什么還收我的錢?”據(jù)李江反映，“先抵押、后入住”的回遷戶共有28戶。
采訪中，記者遇到回遷戶楊遠(yuǎn)(化名)，他說自己的回遷房可能“一房二賣”了。楊遠(yuǎn)于1998年1月與穗京公司簽訂拆遷協(xié)議，隨后入住穗龍花園小區(qū)，2014年穗京公司還給楊遠(yuǎn)開具了回遷證明。即便如此，楊遠(yuǎn)的房產(chǎn)證也始終辦不成。
百思不得其解的楊遠(yuǎn)在2018年無意中關(guān)注到廣州市法院系統(tǒng)審理的一起房產(chǎn)買賣合同糾紛后，才解開了謎團(tuán)。對于原告和被告，他非常陌生，可是發(fā)生糾紛的房產(chǎn)，卻是他的回遷房。更令楊遠(yuǎn)詫異的是，根據(jù)廣州市中級人民法院二審民事判決書里面介紹的一些情況，他的回遷房早已被他人預(yù)售按揭了。
楊遠(yuǎn)順藤摸瓜發(fā)現(xiàn)穗龍花園小區(qū)至少有22戶回遷房早已被寶山公司預(yù)售，相關(guān)購房人員已在銀行辦理按揭手續(xù)。
職能部門回應(yīng)：
開發(fā)商涉嫌假購房、假按揭，套取銀行資金
根據(jù)回遷戶提供的線索，記者了解到，1999年曉穗公司向銀行借款650萬元，寶山公司作為擔(dān)保，就把穗龍花園小區(qū)的28套房產(chǎn)，即李江等人的回遷房抵押給銀行了。同時據(jù)回遷戶反映，穗京公司當(dāng)時的負(fù)責(zé)人是吳尚平，曉穗公司當(dāng)時的負(fù)責(zé)人是吳尚平的兒子吳穗毅。“穗京公司當(dāng)時是廣州市駐京辦的下屬公司，其成立的項(xiàng)目公司寶山公司承擔(dān)的是政府主導(dǎo)的拆遷改造工程，怎么可以拿公共利益為私人企業(yè)買單?”李江說。
由于多方面因素，穗京地塊被廣州市海珠區(qū)法院依法強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，2005年中惠公司成功競拍，拍賣所得款項(xiàng)8200余萬元由廣州市海珠區(qū)法院執(zhí)行局管理。
對此，有職能部門曾提議拿出這筆錢的一部分解決銀行抵押問題，從而幫助回遷戶順利辦證?？墒呛Ｖ閰^(qū)法院明確指出拍賣所得優(yōu)先用于補(bǔ)償安置，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，“只能用于解決穗京地塊上的問題，不能幫其他企業(yè)、地塊還債。”李江等28戶的問題至今沒有得到解決。
另據(jù)李江、楊遠(yuǎn)等人反映，在涉嫌“一房二賣”的回遷房中，有很多“購房者”是吳尚平的親屬、公司職工。這得到了廣州市住建、規(guī)劃等部門的證實(shí)。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長黃成軍說：“這個問題不只是這個樓盤有。當(dāng)資金緊張時，一些開發(fā)商就會用假購房、假按揭的方法套取銀行資金，拿著銀行的錢繼續(xù)搞開發(fā)。”
廣州市不動產(chǎn)登記中心副調(diào)研員黃文裕說：“大部分房產(chǎn)登記是在1998、1999年，那個時候我們的信息管理系統(tǒng)不完善，開發(fā)商直接來辦理房產(chǎn)登記就行，當(dāng)時沒有認(rèn)真核對購房者的身份信息，也沒有審查購房款。”
回遷戶反映：
土地出讓“兜底條款”有爭議，開發(fā)商扯皮，回遷戶利益受影響
采訪調(diào)查中，還有一個群體——來自升平地塊的32戶回遷戶，被安置入住到穗京地塊上的穗龍花園小區(qū)。后來，這兩個地塊合二為一，先后通過政府無償收回再招拍掛、司法拍賣兩種方式，均歸中惠公司開發(fā)建設(shè)。就在這種變更、轉(zhuǎn)讓過程中，32戶回遷戶到底該向誰伸張權(quán)利，成了“一團(tuán)亂麻”。
據(jù)回遷戶畢招(化名)介紹，1995年5月，廣州市有關(guān)部門批準(zhǔn)升平地塊一期工程，涉及75戶拆遷安置。其中32戶選擇產(chǎn)權(quán)置換，并于2000年回遷到穗龍花園小區(qū)。此后，升平地塊再沒有拆遷，整個地塊被認(rèn)定為閑置土地，廣州市政府無償收回并在市房地產(chǎn)交易登記中心公開掛牌出讓。
2006年2月，中惠公司成功競得該地塊。廣州市規(guī)劃和自然資源局(時稱廣州市國土資源和房屋管理局)與中惠公司簽訂國土出讓合同，其中注明一條特殊條款：“本合同項(xiàng)下，乙方需負(fù)責(zé)該地塊的拆遷補(bǔ)償安置工作，地塊需拆面積約為9885平方米。此面積是檔案查冊統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并不是實(shí)際拆遷補(bǔ)償安置的數(shù)據(jù)，在拆遷過程中仍按實(shí)際情況由乙方負(fù)責(zé)全部補(bǔ)償安置。”對此，廣州市規(guī)劃和自然資源局工作人員李月華表示，這是一條“兜底條款”，目的是確保該地塊上的歷史遺留問題得到解決。
然而對于這條“兜底條款”，不同主體有不同主張，開發(fā)商之間也是相互推責(zé)。據(jù)畢招介紹，他們曾經(jīng)找升平公司，卻發(fā)現(xiàn)已“吊銷”執(zhí)照了;找穗京公司，后者始終表示，應(yīng)以出讓合同及其特殊條款為依據(jù)，中惠公司應(yīng)“負(fù)責(zé)全部補(bǔ)償安置”，況且自身的穗京地塊已被司法拍賣，應(yīng)找法院、國土部門幫助解決問題。
2017年以來，32戶回遷戶多次起訴中惠公司，被法院一一駁回，認(rèn)為升平公司已安置，“理應(yīng)為其辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”。與此同時，中惠公司還以2006年40號《拆遷許可證》上的拆遷許可范圍為由，認(rèn)為32戶回遷戶不在合同特殊條款約定的“實(shí)際范圍”內(nèi);以2011年廣州市城市房屋拆遷辦出具的拆遷結(jié)案證明為由，認(rèn)為“結(jié)案”就證明無須對32戶回遷戶負(fù)責(zé)……
然而，一份廣州市中級人民法院判決書顯示，莫某某是升平地塊的拆遷戶，并約定由升平公司定期支付臨時搬遷補(bǔ)助費(fèi)用，后來升平公司不再支付。莫某某將中惠公司告上法庭，要求中惠公司繼續(xù)支付并安置房產(chǎn)，法院最終判決莫某某勝訴。“我們的房子都是升平公司拆的，為什么判決結(jié)果不一樣呢?”畢招說。
采訪調(diào)查中，多名回遷戶對廣州市拆遷辦的“拆遷結(jié)案證明”提出異議，同時期盼有關(guān)部門早日對出讓合同特殊條款中的“實(shí)際范圍”“全部補(bǔ)償安置”作出權(quán)威說明，明確主體責(zé)任，“別再讓我們和開發(fā)商陷入無休止的口水仗。”
職能部門回應(yīng)：
中惠公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，其20套房屋已被限制銷售
帶著回遷戶的疑惑，記者向有關(guān)部門進(jìn)一步求證。首先，對于為什么升平公司負(fù)責(zé)的回遷戶會安置到穗京公司建設(shè)的回遷樓，廣州市國有土地上房屋征收辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人麥慧民給出了解釋：升平公司實(shí)際上也是穗京公司成立的項(xiàng)目公司，彼此之間的業(yè)務(wù)銜接是正常的，相關(guān)部門也是知情的。
據(jù)了解，廣州市規(guī)劃和自然資源局(時稱廣州市國土資源和房屋管理局)于2014年5月限制了中惠公司開發(fā)樓盤——中惠雅苑一期的20套房屋銷售。對此，李月華、麥慧民在接受記者采訪時均解釋：32戶回遷戶并不屬于出讓合同中“地塊需拆面積約為9885平方米”的實(shí)際范圍內(nèi)，但是只要在升平地塊上，中惠公司都應(yīng)依照合同承擔(dān)責(zé)任。
此后，中惠公司向廣東省住建廳提請行政復(fù)議，要求解鎖20套房屋，訴求被駁回。此外，廣東省住建廳《駁回申請行政復(fù)議決定書》還載明了廣州市規(guī)劃和自然資源局(時稱廣州市國土資源和規(guī)劃委員會)的答復(fù)意見：由于該地塊存在前后兩次出讓，就已經(jīng)簽訂補(bǔ)償協(xié)議或者已安置未辦理產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，并不能反映在2006年40號拆遷許可范圍內(nèi)。因此，除了完成拆遷公告范圍內(nèi)所有房屋補(bǔ)償安置，還應(yīng)解決整體地塊內(nèi)的其他業(yè)主的補(bǔ)償安置問題。
最新進(jìn)展：
市政府表示，回遷戶是無辜的，要舉一反三推動類似問題的解決
采訪中，有回遷戶介紹，他們通過各種渠道反映訴求已達(dá)百余次，可始終沒有一個結(jié)果，“一輩子就為了這一套房子，到頭來還拿不到房產(chǎn)證明。”
由于常年辦不成房產(chǎn)證，回遷戶的日常生活也受到極大影響：小孩無法就近入學(xué)，出國旅游難以成行，甚至連水電表都無法正常安裝。由于房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，回遷戶的內(nèi)心始終沒著落：法院系統(tǒng)時常上門調(diào)查，聲稱要查封;涉嫌“一房二賣”的房屋經(jīng)常被騷擾，要求騰退。
“不管怎么樣，回遷戶是無辜的，真的是受害者。”5月29日，記者再次來到廣州，與廣州市、海珠區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門交流情況時，廣州市政府副秘書長邢翔表示，之所以出現(xiàn)上述一系列問題，往往是因?yàn)殚_發(fā)商利用了制度、監(jiān)管上的一些漏洞。下一步要努力解決問題，并且舉一反三，推動解決類似的一系列歷史遺留問題。
據(jù)介紹，廣州市委、市政府高度重視穗龍花園回遷安置問題，分管市領(lǐng)導(dǎo)召開專題會議，組織市住建、規(guī)劃、公安、司法行政等部門和市中級人民法院、海珠區(qū)政府、海珠區(qū)法院成立專案工作組。目前，專案工作組正在抓緊核查涉案公司、房產(chǎn)等基本情況，認(rèn)真聽取回遷戶意見，梳理研究解決措施。邢翔還明確表示，下一步將采取行政、司法雙管齊下的辦法，針對查封、按揭、抵押等不同情況，分類施策，綜合治理，盡快解決問題。目前各項(xiàng)工作正在開展中。
回遷戶何時能拿到房產(chǎn)證，本報將繼續(xù)關(guān)注。
■編后
切實(shí)保障好群眾利益
數(shù)十戶回遷戶搬進(jìn)了新房，但近20年時間，房產(chǎn)證卻沒有著落。拆遷改造產(chǎn)生的“后遺癥”，令群眾利益受到損害。
應(yīng)該說，拆遷改造是政府主導(dǎo)的一件好事，改善生活環(huán)境，改進(jìn)城市面貌，根本目的是讓群眾過上更加美好的生活。為了把好事辦好，就要確保拆遷改造的各項(xiàng)工作沿著法治軌道推進(jìn)，確保群眾在拆遷安置中的合法利益得到尊重和保障。比如，應(yīng)加強(qiáng)對拆遷改造的全程監(jiān)管，對開發(fā)商作出的一切有可能損害群眾利益的行為，堅決說“不”，堅決制止，堅決杜絕疏忽大意、包庇縱容的情形;再如，一旦群眾的房產(chǎn)發(fā)生糾紛、利益受到侵害，要及時研究解決問題，面對工作中的困難和矛盾，要積極作為。
堅持以人民為中心的發(fā)展思想、切實(shí)保障好群眾利益，為群眾排憂解難是黨委政府義不容辭的職責(zé)使命。希望當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門統(tǒng)一認(rèn)識、形成合力、一抓到底，讓這數(shù)十戶回遷戶早日拿到房產(chǎn)證。
