調(diào)控政策高壓，融資渠道收緊，這對于高負債的房地產(chǎn)行業(yè)來說，困難的時候似乎沒有盡頭。有一些回款能力較差的中小房企處境更加艱難，2019年以來，全國有超260家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。而規(guī)模稍大的房企雖有一定的抗風險能力，但在高負債高周轉(zhuǎn)模式之下，融資難帶來的周轉(zhuǎn)壓力也不容小覷，對于銷售回款提出了更高的要求。
7月22日晚間，新湖中寶發(fā)布公告表示，董事會審議通過了《關(guān)于境外附屬公司在境外發(fā)行美元債券并由公司提供跨境擔保的議案》，同意公司全資子公司香港新湖投資有限公司通過其特殊目的子公司在境外發(fā)行美元債券，募集資金不超過5億美元，期限不超過5年，并由公司提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。
此外，去年8月，新湖中寶發(fā)布的公司債預案，于今年3月得到證監(jiān)會批復，公司公開發(fā)行面值總額不超過75億元的公司債券獲核準。
發(fā)美元債+賣地 意在回籠資金
除了發(fā)債融資之外，新湖中寶還打包出售了多個土地資產(chǎn)意圖快速回籠大量資金。在7月16日晚間，新湖中寶曾發(fā)布公告稱，公司與融創(chuàng)地產(chǎn)簽署合作協(xié)議書，擬將所持甌瓴實業(yè)和上海瑪寶的相應權(quán)益作價約67億元出售給融創(chuàng)。
轉(zhuǎn)讓標的具體為：甌瓴實業(yè)90.1%的股權(quán)及其對應的平陽隆恒、南通啟仁兩家公司100%權(quán)益，交易價款為5.00億元;同時，分步實施并最終完成轉(zhuǎn)讓上海瑪寶90.1%的股權(quán)，交易價款為3.78億元;并且平價轉(zhuǎn)讓新湖中寶對上述公司的全部債權(quán)，交易價款58.27億元。
事實上此次轉(zhuǎn)讓標的的核心價值還是在于土地。據(jù)悉，上?，攲殞臋?quán)益是上海虹口區(qū)青云路地塊，項目規(guī)劃占地面積2.36萬平方米，建筑面積約7萬平方米。甌瓴實業(yè)對應江蘇啟東和浙江平陽的部分地塊，涉及地塊的總建筑面積有200多萬平方米。
眾所周知，新湖中寶土地儲備豐富，早在幾年前，公司便開始在一級市場大肆攬地，而彼時低成本入手的地現(xiàn)在價值不菲。但若項目開發(fā)周期太長，不能及早貢獻業(yè)績，可能會對公司造成一定的財務負擔。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，甌瓴實業(yè)模擬合并報表總資產(chǎn)47.03億元，總負債47.11億元，凈資產(chǎn)-832.31萬元，2019年1-6月實現(xiàn)營業(yè)收入0萬元，凈利潤-25.11萬元;而瑪寶公司總資產(chǎn)45.28億元，總負債43.89億元，凈資產(chǎn)1.39億元，2019年1-6月實現(xiàn)營業(yè)收入0萬元，凈利潤-849.68萬元。
新湖中寶表示，此次交易有利于加快公司現(xiàn)有項目的開發(fā)進度，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債水平。
一季度合同銷售收入下滑 短期償債壓力不小
2019年第一季度，新湖中寶地產(chǎn)合同銷售面積為13.50 萬平方米，同比減少0.33%;合同銷售收入21.27億元，同比減少6.77%;結(jié)算面積8.28萬平方米，同比減少 53.89%;結(jié)算收入8.43 億元，同比減少59.28%。
今年一季度，新湖中寶經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-23.73億元。此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，從2018年第一季度開始，各期報告，新湖中寶的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負。
縱觀現(xiàn)金流情況，2011年~2018年期間，新湖中寶的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額一直呈上升趨勢。2018年末，公司的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額出現(xiàn)8年來的首次下滑。在2019年5月底，上交所對新湖中寶2018年年度報告的問詢函中，也對公司的現(xiàn)金流問題予以了關(guān)注。
新湖中寶在回復函中的解釋，簡而言之就是，2017年的部分現(xiàn)金收入來源在2018年沒有持續(xù)性獲得，1)2018年，對公司現(xiàn)金流入貢獻較大的新湖期貨不再并表;2)2018年公司海涂開發(fā)業(yè)務收到現(xiàn)金為0。
截至今年一季末，新湖中寶的總負債為1093.32億元，其中短期借款為31.53億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為221.54億元，而一季末公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為140.52億元，短期償債壓力不小。
