近日，有多位業(yè)主通過啄木鳥投訴平臺(https://tousu.china.com.cn/)向中國網(wǎng)財經(jīng)記者投訴，稱購買的位于江蘇省南京市棲霞區(qū)仙林紫東地區(qū)西崗街道的“南京萬達茂商業(yè)中心”項目涉嫌虛假宣傳，并存在未經(jīng)審批擅自施工改變樓體結(jié)構(gòu)的情況。
商務(wù)辦公用房變身“公寓”
業(yè)主們告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者，他們是2018年購買的該項目房屋，項目在前期宣傳中，稱項目為“公寓”、“酒店公館”，而項目用地實際上為辦公用地，不可用于居住;同時在整個銷售過程中，開發(fā)商也沒有向買房人作出任何關(guān)于房屋性質(zhì)的說明。
資料顯示，南京萬達茂項目的開發(fā)商是南京萬達茂投資有限公司(以下簡稱“南京萬達茂”)，該項目擁有5棟高層塔樓，均為商業(yè)、辦公類建筑，其中2棟為公寓，即經(jīng)相關(guān)部門批準用于居住的物業(yè)，其余3棟為商業(yè)辦公類非住宅類物業(yè)，只能用于商務(wù)辦公而不能用于居住。而上述業(yè)主投訴的所購買房屋，就位于只能用于辦公的這3棟樓內(nèi)。
記者在兩張商品房預(yù)售許可證上看到，涉及投訴的兩棟建筑分別是萬達茂商業(yè)中心A-20幢(4-41層)、A-21幢(4-41層)，預(yù)售證編號為寧房銷第2018100064號、2018100015號，其房屋用途一欄均為“辦公”。
那么，南京萬達茂在宣傳和銷售中稱原本用于辦公的房屋為公寓是否合規(guī)呢?北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，這種做法已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳，屬于現(xiàn)實生活中比較常見的一種虛假宣傳，欺詐銷售的方式;國家是不允許將辦公性質(zhì)的房屋改為住宅使用的，兩者之間的規(guī)劃性質(zhì)、設(shè)計要求、消防要求等是差異很大的，不論是國家，還是各個地方都是明令禁止的。
王玉臣律師指出：“業(yè)主在購房時必須注意開發(fā)商是否有五證，同時還要關(guān)注這五證前后的主體、建筑面積、用途等是否一致，更要密切關(guān)注這個項目的規(guī)劃用途到底是什么，土地性質(zhì)到底是什么，是住宅，還是商業(yè)，還是辦公，還是工業(yè)。國家對規(guī)劃用途的劃分是十分嚴格的，如果不是住宅，是不能作為住宅使用的。而公寓并不屬于現(xiàn)行的官方劃分標準，往往被開發(fā)商用來誤導(dǎo)大家。”
開發(fā)商同時涉嫌違規(guī)改造
事實上，把辦公房屋當成公寓用于居住用途也早已被南京相關(guān)部門明令禁止。南京市規(guī)劃局、國土資源局、住房保障和房產(chǎn)局2017年3月曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，《通知》中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況;同時，商業(yè)辦公類非住宅類建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按單元式或住宅套型設(shè)計，一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，除食堂外不得設(shè)置廚房，開水間或者飲水供應(yīng)點、衛(wèi)生間應(yīng)當集中設(shè)置;商業(yè)辦公類非住宅類建筑，其室內(nèi)建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。
而照此規(guī)定來看，南京萬達茂不僅涉嫌虛假宣傳，其此后在房屋內(nèi)進行的施工改造行為更是“不合規(guī)矩”。
據(jù)業(yè)主描述，南京萬達茂通過與業(yè)主簽訂“房屋改造協(xié)議”，在房屋建成后，將兩棟樓全部封鎖，并把20號樓和21號樓的驗收后“辦公用房”臨時突擊改造，在沒有得到相關(guān)政府部門核準和審批的情況下，在夜間進行施工，強行給樓層樓板打洞開孔，私自加裝煙道，大規(guī)模新建上下水管道，篡改電線電路，包裝成“公寓配置”，企圖作為真正的公寓性質(zhì)房屋交付給業(yè)主，并將一切責任、安全隱患、住房性質(zhì)隱患統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。此外還有業(yè)主指出，南京萬達茂曾解釋稱該改造協(xié)議僅僅是“加固防水，用來防止漏水的”。
值得一提的是，原本用于“防止漏水”的工程卻成為了房屋漏水的嫌疑犯。2019年12月31號，有業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)房屋漏水，尤其是排煙管道處，滲水比較嚴重，質(zhì)疑和此前的改造有關(guān)。
王玉臣律師告訴記者，開發(fā)商通過“業(yè)主委托改造協(xié)議”對房屋進行改造屬于典型的違規(guī)行為，更改了原本的規(guī)劃，是法律所不允許的。不過這種協(xié)議的效力在司法實踐中是不小爭議的，嚴格從法律規(guī)定上講，這種行為一方面屬于違法違規(guī)的，另一方面屬于開發(fā)商減少自己的責任，加大購房人的義務(wù)，屬于無效的，但是在司法實踐中，有的法院是不認為是無效的，而有的認為是無效的。
帶著業(yè)主們投訴的問題，記者致電南京萬達茂，對方表示稍后會給予回電，但截至發(fā)稿仍未做出任何回應(yīng)。不過中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，近來南京市還在不斷加大對“商改住”亂象的監(jiān)管力度：2020年2月1日起，《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的實施意見》開始實施，該意見顯示，針對商辦項目，應(yīng)嚴格依據(jù)經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款，“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無償收回土地使用權(quán)”。
中國網(wǎng)財經(jīng)記者將持續(xù)關(guān)注南京萬達茂項目相關(guān)進展。(記者 衛(wèi)榕)
