重慶寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)回落、需求走高。零售物業(yè)市場(chǎng)年新增供應(yīng)創(chuàng)新高，地標(biāo)項(xiàng)目開業(yè)帶動(dòng)更多國(guó)際一線品牌入渝，新零售加速線上線下與物流體系融合，“生鮮+餐飲”開啟超市轉(zhuǎn)型新模式。第三方物流、快遞企業(yè)主導(dǎo)需求，自建倉(cāng)庫(kù)改變重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)格局。資本市場(chǎng)交易活躍度提升，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)及住宅項(xiàng)目受青睞。
世邦魏理仕華西區(qū)研究部主管朱建輝表示：“2017年，重慶寫字樓、零售物業(yè)及物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)走勢(shì)回穩(wěn)，需求端較上年同期均錄得增長(zhǎng)，市場(chǎng)朝品質(zhì)化、規(guī)范化、多元化方向發(fā)展。”
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：供應(yīng)回落，需求回升
世邦魏理仕華西區(qū)認(rèn)為，2017年重慶優(yōu)質(zhì)(含甲級(jí)和乙級(jí))寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)回落。其中，位于江北嘴CBD的IFS多個(gè)塔樓于年內(nèi)相繼交付。寫字樓需求穩(wěn)中有升。受季節(jié)性因素影響，辦公需求自第二季度始逐步釋放。
外企延續(xù)審慎經(jīng)營(yíng)策略;中資企業(yè)憑借不斷提升的競(jìng)爭(zhēng)力、承租能力和企業(yè)形象主導(dǎo)辦公市場(chǎng)，尤其是角力全球、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的中資企業(yè)已成為租賃市場(chǎng)競(jìng)相追逐的主要目標(biāo)。金融業(yè)一直是重慶甲級(jí)寫字樓需求首位來(lái)源，此外，石油天然氣交易中心、中保保險(xiǎn)資產(chǎn)登記交易系統(tǒng)兩大交易市場(chǎng)先后落戶重慶，進(jìn)一步強(qiáng)化重慶功能性金融中心地位。新興金融領(lǐng)域，中小微金融企業(yè)需求有所增長(zhǎng)。科技新媒體及初創(chuàng)型企業(yè)成為2017年辦公市場(chǎng)新增長(zhǎng)需求點(diǎn)。
區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分化，城市商務(wù)重心北拓態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。截至2017年末，以江北嘴、觀音橋、渝北為代表的三北區(qū)域?qū)θ袑懽謽莾粑{量的貢獻(xiàn)率已超六成。世邦魏理仕預(yù)判，雖然整體市場(chǎng)壓力仍將持續(xù)，但在需求回升與租金需求彈性不斷減弱的背景下，業(yè)主方的租金預(yù)期幾近見底，寫字樓租金跌幅或進(jìn)一步收窄甚至出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管戴暉表示：“租賃及辦公策略的變化體現(xiàn)重慶寫字樓市場(chǎng)成熟度的提升：業(yè)主方主動(dòng)尋求改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)容延伸至租賃策略維度的拓展、內(nèi)容的豐富、模式的創(chuàng)新、服務(wù)的提升。租賃方對(duì)辦公策略的重視程度將逐步向選址策略看齊，辦公面積集約化、高效利用更受租戶重視。作為連接供需兩端的橋梁，聯(lián)合辦公將持續(xù)在渝擴(kuò)張。”
零售物業(yè)市場(chǎng)：新零售引領(lǐng)消費(fèi)新趨勢(shì)
第四季度，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)錄得澤科星澤匯開業(yè)，新增供應(yīng)約10萬(wàn)平方米。縱觀2017全年，新開業(yè)商場(chǎng)分布集中于江北嘴、渝北、大學(xué)城、北碚、彈子石等新興板塊，成為提升該區(qū)域整體商業(yè)氛圍的核心零售物業(yè)。其中IFS和新光天地兩個(gè)高端定位的商場(chǎng)極大提升重慶零售物業(yè)市場(chǎng)硬件品質(zhì)和品牌豐富度，為更多國(guó)際高端品牌進(jìn)駐重慶奠定了硬件基礎(chǔ)。
2017年對(duì)于重慶零售物業(yè)市場(chǎng)而言意味著質(zhì)變與提升，從物業(yè)品質(zhì)、到品牌組合、再到市場(chǎng)格局可見一斑。新興商圈加速成熟，傳統(tǒng)商圈調(diào)整變革。在重慶傳統(tǒng)多商圈地理格局中，“市級(jí)—區(qū)域—社區(qū)”三級(jí)商業(yè)發(fā)展格局與“多商圈”齊爭(zhēng)鳴的商業(yè)版圖凸顯。以市級(jí)商圈觀音橋?yàn)槔背翘旖质状我隡ichael Kors及Victoria s Secret中國(guó)第三家旗艦店;新館調(diào)整升級(jí)的同時(shí)，B1層空間以“Be One”主題全新亮相，主打潮流、年輕客群。新興區(qū)域方面，源著天街、U城天街二期、北碚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、澤科星澤匯作為區(qū)內(nèi)首個(gè)大型一站式購(gòu)物中心，極大提升周邊區(qū)域商業(yè)氛圍，有效帶動(dòng)重慶區(qū)域級(jí)商圈快速成長(zhǎng)。
需求端在新零售和實(shí)體零售調(diào)整升級(jí)中不斷迎合市場(chǎng)發(fā)展最新區(qū)域以及消費(fèi)者演變的偏好。業(yè)態(tài)方面，服飾、餐飲兩大業(yè)態(tài)仍是主力。其中，高端服飾品牌年內(nèi)在萬(wàn)象城、IFS、新光天地三大地標(biāo)項(xiàng)目快速擴(kuò)張，一線品牌在渝大有后來(lái)居上之勢(shì)。Dior、Fendi、Balenciaga、Alexander McQueen、Karl Lagerfeld等奢侈品牌首進(jìn)重慶。餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展凸顯“多元化”，運(yùn)營(yíng)商在業(yè)態(tài)組合方面更看重業(yè)態(tài)、菜系、定位、客群的多元化。網(wǎng)紅店鋪在渝受追捧，但可持續(xù)性有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
在互聯(lián)網(wǎng)零售蓬勃發(fā)展背景下，“新零售”成為關(guān)鍵詞，零售運(yùn)營(yíng)商線上線下的融合正逐步改變市場(chǎng)格局，線上品牌在渝加速布局實(shí)體門店。此外，新零售的“新”更體現(xiàn)在大數(shù)據(jù)對(duì)消費(fèi)者信息的及時(shí)捕捉以及對(duì)物流、配送、運(yùn)營(yíng)的反哺，帶動(dòng)中高端超市發(fā)展轉(zhuǎn)型。依托冷鏈物流的生鮮業(yè)態(tài)與餐飲有機(jī)結(jié)合，“生鮮+餐飲”的概念在傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生。季內(nèi)，永輝旗下超級(jí)物種進(jìn)駐國(guó)泰廣場(chǎng)、時(shí)代天街等購(gòu)物中心，備受市場(chǎng)矚目。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、商業(yè)部主管江南表示：“2018年供應(yīng)回落留給重慶零售物業(yè)市場(chǎng)調(diào)整變革的時(shí)間與空間。在無(wú)法改變品牌及業(yè)態(tài)同質(zhì)化的大趨勢(shì)下，消費(fèi)體驗(yàn)性實(shí)乃實(shí)體零售的核心問(wèn)題。情景創(chuàng)造成為有力武器，各類主題搭配不同的場(chǎng)景開展?fàn)I銷成為品牌求變的法寶。相信越來(lái)越多的 玩 法會(huì)出現(xiàn)在不同區(qū)域、不同檔次的商業(yè)體中。但萬(wàn)變不離其宗，購(gòu)物體驗(yàn)性的提升與創(chuàng)新仍是2018年商業(yè) 變革 的主旋律。”
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：第三方物流支撐去化
第四季度，萬(wàn)科空港物流園交付，新增供應(yīng)約10萬(wàn)平方米。高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)需求整體保持活躍，租戶以第三方物流企業(yè)為主，全年錄得寶供物流、匯通四方等新租賃成交的案例。
年內(nèi)，位于巴南的普洛斯重慶城市配送物流中心的阿里巴巴零售通重慶倉(cāng)正式開倉(cāng)。但作為線上消費(fèi)的重要城市之一，重慶逐步在電商全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)中扮演更為重要的角色。年內(nèi)，京東自建倉(cāng)庫(kù)交付使用以及京東物流集團(tuán)重慶區(qū)域總部等落地，凸顯電商對(duì)重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊的投資不斷提升。近期，順豐集團(tuán)擬在巴南工業(yè)物流園建設(shè)順豐產(chǎn)業(yè)園，第三方物流企業(yè)逐步在渝拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、工業(yè)部主管尤鵬偉表示：“重慶高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)持續(xù)高企，更多知名開發(fā)商進(jìn)駐重慶，市場(chǎng)版圖進(jìn)一步向外環(huán)周邊延伸。伴隨電商及第三方物流在渝深化布局，向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)，我們期待未來(lái)重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流年需求再創(chuàng)新高。”
