7折甩賣56套房，一經(jīng)倒手即可賺取1.88億元差價(jià)，為何寶能如此慷慨？
▲圖/《創(chuàng)世紀(jì)》 圖文無(wú)關(guān)
作者 | 熊穎
編輯 | 六大齡童
深圳塘朗山北麓，寸土寸金。
四月上旬，位于該區(qū)域的寶能城，一口氣打包賣出總面積為6342.3平方米的56套住宅，房屋售價(jià)4.21億元，接盤方為港股公司新體育。
這筆交易中，所售房屋均價(jià)6.64萬(wàn)元/平方米，只相當(dāng)于寶能城二手房均價(jià)的7折。寶能城為何大幅低價(jià)拋售新房?接盤方新體育去年?duì)I收只有1.91億港元，接盤資金從哪來(lái)?
一筆交易賽過(guò)一年經(jīng)營(yíng)
4月10日，在香港上市的新體育公告稱，全資子公司寶新實(shí)業(yè)與寶能城有限公司簽訂買賣合同，擬出資4.21億元購(gòu)買位于深圳南山區(qū)的56套住宅。
該寶能城近地鐵口，毗鄰深圳大學(xué)城、南方科技大學(xué)。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)顯示，寶能城3棟、4棟處于預(yù)售狀態(tài)。
▲深圳寶能城地理位置
將這筆買賣推上話題焦點(diǎn)的，一方面是地產(chǎn)界少有的打包銷售模式，另一方面則是成交價(jià)格。
一位負(fù)責(zé)寶能城二手房銷售的鏈家員工告訴市界(ID：newsseeker)，目前鏈家在售的4套寶能城二手房中，最便宜的是8.3萬(wàn)元/平方米，另外三套10萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，寶能城二手房均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米。
而寶能城打包銷售給新體育的56套住宅售價(jià)為6.64萬(wàn)元/平方米，和二手房的均價(jià)進(jìn)行比較，每平米“砍價(jià)”2.96萬(wàn)元，相當(dāng)于打了近7折。
F10資料顯示，作為接盤方，新體育成立于1995年，于2004年在香港聯(lián)合交易所主板上市，以場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、體育培訓(xùn)、賽事運(yùn)營(yíng)、體育旅游、體育地產(chǎn)為五大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，致力打造體育文化產(chǎn)業(yè)綜合平臺(tái)，構(gòu)筑體育產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。
交易6天后，新體育披露2017年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.91億港元，負(fù)債總額35.86億港元，銀行及現(xiàn)金結(jié)余3.27億港元。新體育買房耗費(fèi)的4.21億元是公司2017年?duì)I收的2倍多。
▲新體育近五年業(yè)績(jī)情況
變賣寶能城住宅的所得款項(xiàng)進(jìn)行支付。
賬面資金不多，新體育想出了一個(gè)“妙招”，4.31億元將分4次付清：4月20日前，支付3000萬(wàn)元，剩余3筆將在2018年6月30日前支付。新體育表示，將用公司內(nèi)部資源、第三方融資以及
換句話說(shuō)，此次買下的56套住宅，新體育并不會(huì)自己持有，而是要賣掉。
新體育工作人員也告訴市界(ID：newsseeker)，購(gòu)房用于投資，之后住宅會(huì)進(jìn)行銷售。不過(guò)對(duì)于具體的銷售時(shí)間，新體育并未透露。
市界(ID：newsseeker)以買房者身份多次致電寶能城售樓部，得到的信息是目前沒(méi)有房源，可能5月初會(huì)有一批，但具體時(shí)間不確定。“他們(新體育)委托我們這邊賣出去，會(huì)賣到9萬(wàn)以上一平。”
從售樓部得到的另外一個(gè)信息是，此次打包的房源主要為89平、135平的住宅。
售樓部銷售員透露，寶能賣出的56套新房，是用于抵押工程款。這批房會(huì)以二手房的形式賣給顧客，從對(duì)方公司直接過(guò)戶到顧客名下。“房產(chǎn)證已經(jīng)辦出來(lái)了，在他們公司手里。”
當(dāng)市界(ID：newsseeker)問(wèn)及“新體育此筆交易是否和抵扣工程款有關(guān)”時(shí)，新體育公司秘書、首席財(cái)務(wù)官房正剛表示，“我們不能說(shuō)太多這方面的事情。公告外的信息我們沒(méi)有辦法進(jìn)一步提供。”
剛買又賣，短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)?售樓部銷售員稱，沒(méi)有限制因素。
新體育此前在公告中稱，4.21億元價(jià)款支付來(lái)源包括“變賣寶能城住宅的所得款項(xiàng)”。也就是說(shuō)，在買房款項(xiàng)尚未付清前，新體育就有可能變賣剛剛到手的56套住宅，用于填補(bǔ)買房款。
按照寶能城目前二手房均價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一經(jīng)倒手，新體育可賺取1.88億元差價(jià)。相比辛辛苦苦經(jīng)營(yíng)一年公司，營(yíng)收只有1.91億港元，這1.88億元差價(jià)可謂“得來(lái)全不費(fèi)功夫”。
憑什
這么好的事情，為什么能落到新體育身上?通過(guò)高管履歷和公司股權(quán)穿透，市界(ID：newsseeker)發(fā)現(xiàn)，新體育和寶能關(guān)系密切。
首先是人事。
2016年3月30日，新體育發(fā)布公告，單一最大股東PVG將18億股作價(jià)2.5億港元賣給Amuse Peace。控股Amuse Peace的張曉東取而代之，成為新體育的單一最大股東及主要股東。
2天后，4月1日，董事會(huì)大換血。在新公布的董事名單中，執(zhí)行董事張曉東擔(dān)任主席兼行政總裁一職，夏凌捷任職非執(zhí)行董事。同年8月17日，夏凌捷轉(zhuǎn)任為執(zhí)行董事。
公告顯示，張曉東曾在2009年9月9日至2013年12月任職寶能投資集團(tuán)有限公司副總裁及寶能商業(yè)有限公司總經(jīng)理。
新體育未披露夏凌捷在寶能的工作經(jīng)歷。市界(ID：newsseeker)發(fā)現(xiàn)，2016年3月，夏凌捷作為寶能控股代表，出席“2015年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜區(qū)域榜單”頒獎(jiǎng)典禮并上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng);還曾以寶能控股品牌部副經(jīng)理的身份出現(xiàn)在央視財(cái)經(jīng)新聞報(bào)道中回應(yīng)寶能相關(guān)問(wèn)題。
兩處夏凌捷基本可以確定為同一人。
其次是股權(quán)關(guān)系。
2017年年報(bào)顯示，中國(guó)金洋是新體育的第一大股東，持有51.17%(好倉(cāng))。而在中國(guó)金洋的股東名單中，姚振華的兄弟姚建輝通過(guò)Tinmark Development和個(gè)人共持股43.83%;前海人壽持股17.1%。
▲姚振華
通過(guò)層層穿透，新體育第一大股東的實(shí)控人為寶能系。那么，寶能將56套住宅轉(zhuǎn)手低價(jià)賣給新體育，最后是否仍然控制在自己手里?
在問(wèn)及新體育和中國(guó)金洋、寶能的關(guān)系，房正剛回答，“中國(guó)金洋不是我們的大股東，其通過(guò)金洋證券在香港有很多投資者，(中國(guó)金洋)通過(guò)他們來(lái)持有新體育股票。”
“寶能和中國(guó)金洋的關(guān)系我們不清楚，和我們沒(méi)關(guān)聯(lián)。” 房正剛說(shuō)，香港公司的股票高度流通，誰(shuí)都可以買公司股票，天天都在變化。
在此之前，新體育多次收購(gòu)的項(xiàng)目均和寶能系有關(guān)聯(lián)。據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，寶能系至少有15.51億元的資產(chǎn)注入了新體育公司。
寶能為何舍得割肉？
為何寶能要費(fèi)盡周折，將新房倒成二手房進(jìn)行銷售?除了寶能城售樓部的“抵扣工程款”說(shuō)法外，市場(chǎng)有猜測(cè)，寶能城此舉或是為規(guī)避深圳限價(jià)政策。
2017年的1月，深圳“限價(jià)令”發(fā)出。根據(jù)規(guī)定，擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬申請(qǐng)預(yù)售的，戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，而周邊無(wú)同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房?jī)r(jià)格。
也就是說(shuō)，2018年4月，寶能城很難效仿2015年開盤的寶能城一期，開出比周邊樓盤高出2萬(wàn)元的售價(jià)。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，距離寶能城220米的塘朗城二手房均價(jià)6.1萬(wàn)元/平方米，華暉云門8.5萬(wàn)元/平方米，水木丹華6.9萬(wàn)元/平方米。
有分析稱，因?yàn)橄迌r(jià)，寶能城新房沒(méi)有希望批到目前二手房的價(jià)格，即9.6萬(wàn)元/平方米。“能批到8萬(wàn)/平米就不錯(cuò)了，因?yàn)楸仨殔⒖細(xì)v次開盤的價(jià)格。”
房天下顯示，寶能城在2017年前4月開盤價(jià)格在9萬(wàn)元/平方米，此后一直保持在8.2萬(wàn)元/平方米。顯然，受限價(jià)因素影響，二手房與新房已經(jīng)明顯出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
▲寶能城新房房?jī)r(jià)走勢(shì) 圖/房天下
此次交易，56套房從寶能“漂流”到新體育，再回到寶能進(jìn)行銷售。來(lái)回轉(zhuǎn)悠一圈，他們的身價(jià)漸漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向市界(ID：newsseeker)表示，限價(jià)令有漏洞，“深圳這樣的漏洞很多，企業(yè)房子不賣，轉(zhuǎn)出租房，以后再賣也是變相捂盤。”
易觀智庫(kù)房產(chǎn)中心嚴(yán)躍進(jìn)告訴市界(ID：newsseeker)，在限價(jià)的大背景下，部分開發(fā)商會(huì)認(rèn)為房屋買賣不劃算，或者是虧本了、盈利空間不夠大，這個(gè)時(shí)候就會(huì)有各類規(guī)避的做法。
張大偉認(rèn)為，這些都合規(guī)，只能說(shuō)調(diào)控非市場(chǎng)化，企業(yè)鉆了政策空子。他對(duì)這一做法表示理解，“開發(fā)商拿地不限價(jià)，賣房的時(shí)候就限價(jià)?”
不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從房屋買賣的角度看，違規(guī)方面其實(shí)主要看是否存在短期內(nèi)賺取房屋買賣差價(jià)的現(xiàn)象，是否存在逃避政策監(jiān)管的行為。“開發(fā)商樓盤不進(jìn)行公開銷售，通過(guò)二手房回避監(jiān)管，顯然是違規(guī)的;另外，在這過(guò)程中倒騰，存在買賣房屋差價(jià)套現(xiàn)的現(xiàn)象，也是違規(guī)。這也是接下來(lái)重點(diǎn)管控的內(nèi)容。”
針對(duì)此次交易，4月16日下午，市界(ID：newsseeker)向?qū)毮芟嚓P(guān)人士發(fā)去采訪提綱。當(dāng)晚對(duì)方表示，“已經(jīng)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。”不過(guò)，隔天市界(ID：newsseeker)再次電話聯(lián)系時(shí)被告知“寶能方面不予回應(yīng)。”
