隨著房地產市場從增量走向存量，監管層對存量領域的頂層制度設計正在加快
住房租賃市場迎來新利好
住房租賃市場再次迎來政策利好。日前，財政部、住建部公示首批財政支持住房租賃市場發展試點城市名單，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入圍。
國內租賃房源出現向一二線城市集中的趨勢愈發明顯。有跡象表明，一二線城市是住房消費的主體，租房就成了這些人群生活在城市里的首選。
不僅是中央層面，今年以來，一二線城市各級政府陸續從金融、稅收、土地、監管等多方面實施一系列政策，促進住房租賃市場發展。
政策再次按下“加速鍵”
由于重購輕租等原因，長期以來，房屋租賃市場受到的關注度始終不如買賣市場。但在“租購并舉”的住房制度提出以來，這種情況已經有所改變，各個層面有關租賃市場的政策“紅包”不斷發放。
據悉，此次入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點的16座城市是根據《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》進行競爭性評審得分得出。此舉既是對有關城市發展住房租賃市場的肯定與支持，又將突出示范引領效應，探索經驗推動其他城市發展住房租賃市場。
而入圍試點的16城中，都是部分人口凈流入、租賃需求缺口大的一二線城市，租售比大多居全國前列，居民購房壓力較大。按照安排，試點城市可以獲得“直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元”的獎補資金支持。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對于納入租賃試點的城市，租賃市場發展的財政資金會更加到位，這有利于租賃市場的發展，包括租賃平臺的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關租賃權益的保障。財政支持包括財政補貼、稅費減免等，相關試點后不排除在此類城市會推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。
今年7月，北京發布住房租賃合同示范文本，明確租賃期內不得單方面提高租金;深圳擬規定，多渠道增加租賃住房供應，新增商品住房中，自持租賃住房供應比例原則上不低于30%;如廣州率先推出的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，一度引發輿論對租購同權的關注。此外，南京、武漢、深圳等城市也紛紛出加快租賃市場的相關政策。
中原地產研究中心統計數據顯示，2018年全國有百城發布了鼓勵租賃相關的政策，類似政策在2019年繼續密集發布，截至目前已累計超過30次，包括公租房、整頓租賃市場亂象、穩定租金、加大租賃房源供應等。
隨著房地產市場正在從增量走向存量，監管層對存量領域的頂層制度設計正在加快。可以確認的是，作為房屋租賃行業的基礎性法規，《住房租賃條例》也即將到來。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長杜鵑此前公開表示，目前住房和城鄉建設部正在起草加強中介市場管理的法律法規，推動《住房租賃條例》的立法，并準備在今年出臺。
杜鵑還透露，一項關于加強房地產中介行業管理的法律法規正在由住建部牽頭起草中，也“準備今年出臺”。
租賃市場潛力巨大
7月27日，博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會上，談到租房市場，會找房CEO李磊表示，租賃市場有萬億元的規模，雖然不是新房市場十幾萬億元，對于剛出來創業者而言，市場規模是可以的，租賃市場蘊藏巨大的機會。
而在歐美發達國家，住房市場早就實現了租售并舉。需求方面，住房自有率不高，大多為60%~70%，居民租房意識較強;供給方面，國外租金回報率普遍在2.5%到5%之間。因此，與發達國家相比，我國的租房率和租金回報率還有很大提升空間，意味著租賃市場有著極大潛力。
相關調查也顯示，在居住方面，越來越多的年輕人的心態正在發生變化。隨著租房市場的健康發展和居住觀念的變化，年輕人對買房的執念也在松動。調研顯示，租房生活的白領人群占比最高，為45.1%，其中在北上廣深等買房壓力大的一線城市，這個群體更龐大，北京租房生活的白領占比58.6%;上海為57.3%;深圳則高達68.8%。
業內人士指出，消費升級的背景下，年輕人越來越注重居住品質，政策也鼓勵發展規范化的住宅租賃市場，這使得規模化、標準化經營的品牌“長租公寓”日益受到青睞，如同鯰魚一般，攪動了整個住宅租賃市場。統計數據顯示，超6成的畢業生在租房方式上期望選擇整租，追求個人私密空間和居住品質。
數據顯示，在2019年，全國20個重點城市上半年租金均價累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個，累計下跌城市5個。上半年租金均價一線城市半年累計上漲3.41%，重點二線城市半年累計上漲0.67%。
熱點城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過高，資金壓力過重。而推動租金上漲，除了有季節性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導致租房需求增加。
特別是近年來一些省會城市對于人才競爭十分激烈，新一線城市與北上廣深的人才爭奪戰正式打響。各城市為吸引人才、留住人才，紛紛放開落戶門檻，出臺各種吸引人才的措施，目前包括很多新一線城市的落戶門檻屢創新低，甚至接近于“零門檻”。
武漢“5年留住百萬大學生”、長沙“人才新政22條”、成都“蓉漂計劃”、濟南人才新政30條……雖然一線城市仍舊是眾多職場新人的第一選擇，但新一線城市的競爭力也在不斷提升。除去一線城市，武漢、天津、西安、南京、杭州、成都、重慶等經濟發達的城市，人口吸引力都在不斷增強，這也刺激租房需求不斷上漲的同時，也預示著租賃市場的巨大發展潛力。
伴隨年輕一族對于租住生活質量的需求爆發，近年來以自如為代表的長租平臺以省心、品質成為租賃市場中的重要力量。據不完全統計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經超過80個，分布的城市數量達到約50個，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。
監管和盈利難等問題待破解
事實上，住房租賃一直是房地產市場的“短板”。 發展至今，參與住房租賃市場的主體日漸增加，除了自然人房東外，還有房地產開發企業、代理經租機構、公寓運營機構、租賃市場平臺企業以及提供融資和其他配套服務的主體等。
從目前市場發展現狀看，盡管一些規模化的企業在快速成長，有些企業運營管理的房源數量甚至已經達到幾十萬套(間)，但是專業化的效應還不強。
拿租賃市場曾經的熱門項目長租公寓為例，一段時間內，由于裝修的時尚性，居住的安全性，長租公寓受到不少年輕上班族的青睞，不少投資者一哄而上，紛紛投資長租公寓，品牌長租公寓的經營一時之間也是如火如荼。
然而，企業盲目進入和規模擴張所帶來的問題逐漸爆發，房屋高空置率、甲醛超標、租金貸等。由此，監管層面也在逐漸引導租房市場規范化運行，以應對租賃市場不斷擴大的趨勢。僅在今年7月，就有北京、深圳、廣州等城市先后發布文件或指令，加大對住房租賃市場的整治力度。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，嚴禁隔斷等監管舉措并不會激化租房市場的供求矛盾。因為在大力發展租賃市場背景下，高中低端租賃住房都有供應，不一定非得通過打隔斷來滿足租戶的需求，打隔斷也不利于居住安全和提升居住體驗。而且今年畢業季房租沒有明顯上漲，說明租房市場供求矛盾在不斷緩和。
趙秀池指出，租房市場目前的痛點是假房源、黑中介等問題，相應的監管重點應該是對中介公司和經紀人的監管。從長遠來看，要建立經紀行業信用體系以及全社會統一的信用體系，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。
而在監管層面的要求下，進入租賃市場的企業層面也在發生細微的變化，部分涉足長租公寓領域的企業在嘗試新的發展方向。
業內人士指出，發展租賃市場，存量房源的整合有賴于各類市場主體積極參與長租公寓的運營。但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運營商的首要問題。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產、中資產、重資產等不同運營模式都面臨著盈利模式的再優化。
