上周，百強房企銷售額增速創(chuàng)新高信息，刺激房地產(chǎn)上市公司整體走強，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)等多只地產(chǎn)股放量漲停。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊整體估值修復(fù)，加之房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注核心實力提升，成為地產(chǎn)板塊走強的主要原因。背后是處于強勁復(fù)蘇態(tài)勢的經(jīng)濟形勢和銷售動力。
“觸底反彈”的藍(lán)光發(fā)展在2021年強化經(jīng)營紅利，用數(shù)字化手段提升管理效能，堅持財務(wù)穩(wěn)健，2021年開年便持續(xù)在高能級區(qū)域拿地，顯示出對2021年強勢復(fù)蘇的信心。
春季行業(yè)估值修復(fù) 房企內(nèi)生驅(qū)動力強勁
根據(jù)2月18日克而瑞發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京、廣州、深圳樓市在2021年春節(jié)兩周延續(xù)節(jié)前熱度，累計成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創(chuàng)近3年春節(jié)同期新高。交易數(shù)據(jù)看，今年的樓市春節(jié)檔上演了“淡季不淡”的罕見一幕。尤其一二線城市的市場，因“就地過年”而創(chuàng)下多年成交新高。核心大城市的樓市暖春卻已初顯端倪。
今年上半年的新開工和土儲投資或?qū)⒊A(yù)期，竣工大年和精裝房、全裝房占比提升相疊加，將對房企的營收和利潤形成推動。目前，申萬房地產(chǎn)板塊的市盈率為8.30，市凈率為1.10，依然處于歷史低位。一直在估值地板徘徊的房地產(chǎn)上市公司，具有了一定價值釋放的空間。市場會以普漲為觸發(fā)，房企自身的管理紅利將成為最終成就板塊機會的核心要素。
2月初，藍(lán)光發(fā)展公布了2021年1月新增項目情況簡報，公告顯示，公司在煙臺、太原和金華東陽市三個城市供新增5個項目地塊，土地面積合計293.13畝。2021年開年，藍(lán)光發(fā)展保持了穩(wěn)健的拿地頻率。而從拿地的區(qū)位分析，公司延續(xù)了2020年的拿地策略，持續(xù)在新一線、二線及強三線拿地，持續(xù)聚焦在高能級區(qū)域。
招商證券分析師認(rèn)為，上半年土地市場溢價率環(huán)境有利于拿地，更重要的是，當(dāng)期拿地利潤率大概率好于當(dāng)期結(jié)算項目，這或使得房企補庫存超預(yù)期，因為當(dāng)期拿地大概率能對后面兩年的資產(chǎn)負(fù)債表改善形成貢獻(xiàn)，而房企只要不是三條紅線都踩，今年上半年拿地意愿就難弱。
房地產(chǎn)行業(yè)這種修復(fù)勢頭，勢必將讓大家看到部分現(xiàn)金流管理能力強的房企加大拿地，而增加投資人對于未來銷售增長的信心，并帶來板塊修復(fù)。驅(qū)逐劣幣的大時代已開始，甄選房地產(chǎn)真龍頭，不論是當(dāng)下還是未來五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心要素。
在2月初，藍(lán)光發(fā)展也發(fā)布了2020年度業(yè)績快報，數(shù)據(jù)顯示公司整體保持穩(wěn)健增長，財務(wù)指標(biāo)相較中期大幅改善。截止2020年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為82.23%;凈負(fù)債率為92.93%;扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%。按照公告披露，期末貨幣資金為297.71億元，短期有息負(fù)債總額為263.39億元數(shù)據(jù)，現(xiàn)金短債比為1.13倍。
對照“三道紅線”的要求，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略高于70%，目前僅踩一道紅線，相對于2020年中期有較大提升。公司表示，面對疫情影響，及時調(diào)整經(jīng)營策略，在投資上調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏，在項目運營層面全面提升運營及盈利能力，保持了經(jīng)營業(yè)績的平穩(wěn)。
聚焦精益+科技管理 實現(xiàn)運營紅利
2021年，是藍(lán)光開啟第二個三十年創(chuàng)業(yè)征程的起帆之年，長期主義成為藍(lán)光新征程的戰(zhàn)略基調(diào)。
藍(lán)光控股集團(tuán)董事局主席、藍(lán)光發(fā)展董事長楊鏗認(rèn)為，如今房地產(chǎn)的市場環(huán)境深刻變化，行業(yè)發(fā)展正直面變革。自改革開放以來，房地產(chǎn)從無到有、從小到大，經(jīng)歷了城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)改變、金融市場改革，金融紅利、土地紅利、政策紅利等傳統(tǒng)紅利，正在向運營紅利轉(zhuǎn)化。
作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)需要在過去的基礎(chǔ)上用科技賦能，即數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化、科技化。楊鏗表示，將全面持續(xù)推進(jìn)精益管理和數(shù)字科技戰(zhàn)略，要求發(fā)揚十大企業(yè)家精神和奮斗者精神，做堅定的長期主義者，開啟藍(lán)光的新商業(yè)文明。
2月18日，大年初七，藍(lán)光發(fā)展首席執(zhí)行官遲峰在公司內(nèi)部，發(fā)表了一封題為《冬去春來，綻放時刻》的致全體藍(lán)光人的牛年開工信。
遲峰說，“我們要牢牢把握精益管理和數(shù)字科技兩大戰(zhàn)略主題，堅持‘精準(zhǔn)投資、卓越運營、財務(wù)引領(lǐng)、變革創(chuàng)新’，在牛年扎實苦練內(nèi)功，全面提升各業(yè)務(wù)線全價值鏈的各項能力，不斷提升藍(lán)光核心競爭力，在嚴(yán)酷的市場競爭中獲取經(jīng)營紅利。”
在精準(zhǔn)投資方面，藍(lán)光表示公司要“做一成一”，鞏固投資布局，持續(xù)調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)奏，因城施策，制定差異化的區(qū)域投資策略進(jìn)行動態(tài)管理，向能力強、市場好、周轉(zhuǎn)快的區(qū)域傾斜，去應(yīng)該去而且能夠去的城市，重點城市深耕細(xì)作，機會城市加大安全墊。
在卓越運營方面，堅持生意邏輯，以現(xiàn)金流為核心，以營銷為導(dǎo)向，以利潤為目標(biāo)，全面提升運營及盈利能力，重點提升可用現(xiàn)金流。
在財務(wù)引領(lǐng)方面，推進(jìn)三位一體科學(xué)財務(wù)體系建設(shè)，打造專業(yè)化、數(shù)字化新型財務(wù)組織，實現(xiàn)財務(wù)精益化管理，推進(jìn)中長期戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)和優(yōu)秀資本市場表現(xiàn)。
在變革創(chuàng)新方面，以提效率、促效益為目標(biāo)，進(jìn)一步強區(qū)域、精總部，釋放活力。
經(jīng)營數(shù)據(jù)的穩(wěn)健以及戰(zhàn)略策略的清晰，傳遞給市場和投資者信心，可能也正是藍(lán)光發(fā)展估值修復(fù)的背后邏輯。
