受多重因素影響，疊加樓市調整，剛剛過去的半年，全國樓市表現繼續承壓，新一線城市武漢也不例外。根據中指研究院數據，今年上半年，武漢成交新建商品住房55942套、面積627.7萬平方米，同比去年分別下滑47.2%、48.9%，略高于全國平均跌幅。
“受需求收縮、預期轉弱、去化降低、信心不足、庫存高企等因素影響，2022樓市開局有些低迷。不過從5月起，武漢陸續出臺了樓市寬松政策，6月成交明顯反彈。”昨日，中指研究院華中市場研究中心主任李國政接受極目新聞記者采訪時表示。
6月新房成交量創半年新高
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根據中指研究院數據，2022年上半年，全國100個大中城市，新建商品住房月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019年-2021年同期均值相比下降31%。
具體到武漢，今年一季度，武漢樓市觀望情緒濃厚，新房市場供需表現均較為低迷。1月至3月，新建商品住房成交套數分別為10634套、5957套、10368套。4月和5月，樓市持續低迷，4月成交9680套，5月成交8448套，連續2個月下降。
與此同時，去化率也不盡理想。今年1月，武漢樓市開盤去化率為39%，為上半年最高。3月和5月開盤去化率均低于20%。市場競爭激烈，最終勝出的項目，絕大多數由品牌企業打造，安全性成為買房人考慮的一個突出選項，國企的穩健優勢凸顯。截至5月底，武漢新建商品住房去化周期達到14.0個月，其中新城區平均達17.6個月，市場壓力不斷顯現。
為促進樓市健康發展，武漢在諸多方面進行了積極調整。5月起，該市出臺措施，支持合理住房需求。到了6月，樓市出現觸底反彈勢頭，成交明顯活躍，創出月度成交10885套的半年新高。但土地市場的復蘇、消費信心的提振、未來預期的穩定，依然任重道遠。
三輪政策“組合拳”效果明顯
5月21日，武漢市出臺重磅樓市新政：二孩或三孩家庭可在中心城區購買第三套房；父母或子女來漢投靠，也可在限購區購買第三套房；外地人在漢買房門檻大幅降低，繳納社保或個稅滿2年改為1年即可。
此后，武漢樓市政策又經歷了兩輪加碼：6月初，武漢經開區等四大區域全面解除限購；6月20日，本地戶籍家庭在限購區域可購買3套房，非武漢戶籍購房證明降至6個月。
與此同時，在漢金融機構進一步下調房貸利率，按照首套房4.8%、二套房5.05%執行。
中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，武漢系列樓市新政的效果漸漸顯現。5月21日至31日，11天累計成交新建商品住房3275套，日均297套，較此前增加近兩成。6月20日至30日，11天累計成交5441套，日均494套，與5月日均成交272套相比，漲幅達81.6%。其中，6月30日成交1178套，7月1日成交1226套，相繼創出近2個月單日成交量新高。
李國政分析認為，4月、5月成交量跌破1萬套大關，樓市十分低迷，促使有關部門不斷出手，一系列維穩紓困措施持續出臺，疊加房貸利率下調，終于在上半年收尾之際起到效果。總的來說，三輪漸進調整形成的“組合拳”效應，有效促進了市場需求的釋放，特別是自住和改善性需求不斷入市，推動市場成交的活躍。
部分新城區成交量大幅增長
經過此前的持續調控，“房住不炒”在武漢樓市得到了充分體現。根據武漢市住房公積金管理中心發布的數據，2022年一季度貸款投放中，40歲以下購房者占比超過90%，首套房貸款占比近80%，中小戶型貸款占比超過95%，支持年輕人、留漢大學生在漢安居樂業。
另外，在改善性需求方面，以武昌、漢口濱江為代表的高端住房，延續了2021年的火爆，表現強于剛需樓盤。在武昌濱江商務區，單價3萬+的月亮灣壹號2次開盤均告售罄，武漢長江中心、龍湖清能天奕、聯投中心、華潤長江悅等也都可圈可點；漢口濱江商務區的綠城黃浦灣，最新一期備案達到毛坯均價5萬+，再次超過市場預期。華潤瑞府、仁恒濱江園、新希望D10等新老項目接力，壯大了二七濱江一線陣容。
政策的變化也加大了區域分化。由于黃陂、東西湖、江夏三大新城區和武漢經開區均解除限購，提高了新城區成交占比。中指研究院數據顯示，目前，武漢中心城區新建商品住房成交占比持續下降，4月至6月分別為70.7%、60.6%、54.5%。與此同時，新近解除限購的4大區域，6月份成交量大幅增長，環比最低上漲54%，東西湖區更是上漲169%。
一個新變化是，原本擁有不限購優勢的蔡甸、新洲、漢南等新城區，6月成交量明顯下行。預計這一新的挑戰，還將持續一段時間。
供需兩端仍有政策施力空間
2022年上半年，宏觀經濟下行壓力加大，“穩地產”對“穩經濟”的重要性有所提升，中央多次表態支持地方政府因城施策穩定房地產市場。但目前部分城市調控政策力度仍保持相對克制，在銷售下行的情況下，政策力度有望進一步加強。短期來看，房地產市場恢復穩定運行前，各地因城施策頻次可能保持較快節奏，供需兩端仍有政策施力空間。
李國政表示，經過不斷努力，近期武漢新建商品住房成交量明顯反彈，但在多重壓力之下，持續的動能仍有待觀察。樓市持續在谷底徘徊，一定程度上影響了房企拿地的積極性，去庫存壓力依舊比較艱巨。不過可喜的是，眾多房企借助政策利好，紛紛加大營銷力度，加快去庫存回款節奏，市場總體呈現出“加量不加價”的特征。
李國政分析認為，在整體需求相對疲軟的背景下，各地政府不斷調整和完善樓市政策，但面對“房住不炒”紅線，在尺度把握上存在一些困難，這也加重了購房者的觀望情緒。“相比其他同類城市，武漢出手時間較晚。按照因城施策、循序漸進原則，武漢可能會持續優化相關措施，支持居民的合理購房需求。”李國政說。
