近日，碧桂園(15.74,0.00,0.00%)集團(tuán)在香港發(fā)布2017年財(cái)報(bào)，碧桂園成為2017年首個(gè)銷售額突破5000億的房企，5508億的銷售成績讓其房企“一哥”的地位坐穩(wěn)。然而，長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，迅猛的銷售勢頭和高歌猛進(jìn)的拿地速度背后，借貸比率上升、負(fù)債率上升、三四線庫存壓力大、房屋頻現(xiàn)陷質(zhì)量問題等一處處暗礁也在時(shí)刻逼近碧桂園。
針對上述問題，長江商報(bào)將采訪提綱發(fā)送到碧桂園官方郵箱，截至發(fā)稿前都沒有得到回復(fù)。一位碧桂園前員工向長江商報(bào)記者透露，去年碧桂園百分之五十以上的銷售業(yè)績，都是依靠三四線城市貢獻(xiàn)的。但是目前有部分三四線城市銷售相對低迷，今后的庫存壓力會非常大。
銷售業(yè)績6年增10倍
財(cái)報(bào)顯示，2017年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，完成合同銷售面積6606萬平方米，同比增長61.9%。此外，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達(dá)48.2%和82.4%，毛利率也同比增加4.8個(gè)百分點(diǎn)至25.9%，股東應(yīng)占利潤達(dá)到260.6億元，增長126.3%，核心凈利潤同比增長106%，達(dá)到246.9億元。
長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2012年以來，碧桂園銷售業(yè)績呈階梯式增長，2012年至2017年銷售金額分別為476億元、1060億元、1288億元、1402億元、3088億元以及5508億元，同比增速分別約為120%、21%、7%、120%以及78%。僅用6年時(shí)間就令銷售業(yè)績增長了10倍。
另一方面 ，碧桂園的拿地勢頭也一路高歌猛進(jìn)，碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年碧桂園新增土地達(dá)881宗，平均每天獲取土地達(dá)2.4宗。獲取土地建筑面積約1.4億平方米，總代價(jià)約為4794.5億元。截至2017年12月31日，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲備約2.8億平方米，項(xiàng)目總數(shù)為1456個(gè)。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土儲約1.4億平方米。
地產(chǎn)專家謝逸楓向長江商報(bào)記者分析，碧桂園銷售業(yè)績突破5500億問鼎銷售冠軍主要原因一是合理的城市布局，主攻一線城市和二三四五線核心城市，形成都市城市群，可以直接實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，價(jià)格提升效益非常明顯。二是融資能力不斷提高，比如通過發(fā)債、境外貸款、銀行貸款、合作等各種融資手段，豐富了融資渠道，獲得大量的資金周轉(zhuǎn)。三是融資成本低，土地成本低，通過低價(jià)協(xié)議拿到更多的地，以相對低的成本獲得更高的溢價(jià)。
銀行和其他借款同比增加96%
長江商報(bào)記者注意到，購地耗資翻倍導(dǎo)致碧桂園2017年的負(fù)債有所增加，凈借貸比率由2016年12月31日的48.7%，上升至2017年12月31日的56.9% ，其中銀行及其他借款同比增長近96%。
數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，碧桂園銀行及其他借款、有限票據(jù)和公司債券分別約為1355億元、319.13億元、473億元。這比上年同期的692億元、292億元及377億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。
碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君曾對媒體表示，這一上升相對8%的資產(chǎn)回報(bào)率，不是很高。“公司管理層在老板的指示下，在安全的前提下，利用杠桿，為股東創(chuàng)造更多的效益，我們已經(jīng)將平衡做得很好，請你們放心。我們從上市到現(xiàn)在，一直都是定的凈負(fù)債率不超過70%，從來也沒有突破過，我們做得很努力。”她說。
“此類凈借貸比率等指標(biāo)出現(xiàn)上升，說明企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模較為明顯，尤其是收并購等都會帶來對較大資金的要求。當(dāng)然本身此類企業(yè)資金回籠的速度也較快，所以類似的負(fù)債問題還不是很大。”謝逸楓認(rèn)為，但是有一點(diǎn)也是很關(guān)鍵的，如果說三四線城市后續(xù)市場降溫，那么確實(shí)是要警惕此類城市項(xiàng)目銷售回籠資金速度放緩等問題，這樣也會影響資金方面的壓力。
58%銷售業(yè)績依賴三四線城市
善于郊區(qū)作戰(zhàn)的碧桂園多年來一直瞄準(zhǔn)三四線城市，也由此曾避開了激烈的土地競爭。資料顯示，在去年底，碧桂園合共經(jīng)營1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計(jì)算，約58%的銷售來源于三四線城市。
可以看到，三四線城市在其業(yè)績貢獻(xiàn)中占據(jù)重要地位，然而在一些行業(yè)人士來看，沒有大量人口流入，加之缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，三四線城市的“盛宴”能否延續(xù)還有待觀察和商榷。
鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業(yè)組成。這些城市后續(xù)成交將難以維持高點(diǎn)。同時(shí)，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續(xù)，即便持續(xù)，市場購買力前期已經(jīng)得到有效釋放后，市場需求也不可避免地下降。
對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝向長江商報(bào)記者直言，碧桂園重倉三四線城市的戰(zhàn)略方向是錯(cuò)誤的，應(yīng)避免未來的進(jìn)一步擴(kuò)張計(jì)劃。原因有兩點(diǎn)：一是三四線城市升值乏力，且同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，對企業(yè)未來發(fā)展不利;二是在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的背景下，三四線城市房價(jià)正呈現(xiàn)出環(huán)比漲幅收窄的趨勢，未來不可能會繼續(xù)上漲，因此將來對企業(yè)業(yè)績支撐力度有限。
對于三四線城市來說，當(dāng)前正處于市場周期的調(diào)整階段，部分市場或有投資的現(xiàn)象，所以警惕此類市場降溫等帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以及尋找“應(yīng)漲而未漲”的城市，是很關(guān)鍵的。
“去年碧桂園百分之五四十以上的銷售業(yè)績都是依靠三四線城市做出貢獻(xiàn)的。但是目前有部分三四線城市銷售相對低迷，今后的庫存壓力會非常大。”一位曾在碧桂園就職的人員向長江商報(bào)記者透露。
謝逸楓建議，今年碧桂園應(yīng)在核心的三四線城市加快銷售速度、與地方政府合作，比如采取棚改貨幣化形式，同時(shí)在房價(jià)上做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來促進(jìn)三四線城市銷售業(yè)績增長。
2018年以來多地遭遇“質(zhì)量投訴”
5000億的光環(huán)下，碧桂園的房屋質(zhì)量頻繁遭到業(yè)主的投訴。
長江商報(bào)記者查閱公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，僅今年以來，就有江蘇、廣東、鄭州、馬來西亞等多地碧桂園房屋項(xiàng)目遭到業(yè)主投訴，主要包括房屋質(zhì)量問題、裝修問題、公積金貸款等問題。
1月，江蘇鹽城，因房屋裝修質(zhì)量太差，業(yè)主憤而發(fā)文指責(zé)碧桂園精裝修坑人，比如所有的窗戶都是用的塑鋼窗、水管電線安裝不規(guī)范、地面瓷磚空鼓、工程設(shè)計(jì)有缺陷等;同月，鄭州碧桂園55號、56號業(yè)主則發(fā)現(xiàn)所訂購房子的主體沉降、室內(nèi)墻面大面積開裂問題，在多次交涉無果的情況下拉出橫幅維權(quán);3月，江蘇太倉碧桂園48位業(yè)主投訴，稱其購買的商品房，在交房時(shí)精裝修情況與宣傳有巨大差異，涉及整棟7號樓108戶居民。在廣東韶關(guān)市的網(wǎng)絡(luò)問政平臺，大批消費(fèi)者投訴碧桂園新樓盤不給公積金貸款、房產(chǎn)證辦證時(shí)間太長、拖拉緩慢以及房屋滲水、質(zhì)量問題等，從2015年初到2018年初投訴不斷……
海外項(xiàng)目也逃不掉質(zhì)量魔咒。3月1日，數(shù)十名碧桂園“金海灣(Danga Bay)”業(yè)主因不滿房屋質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境，前往馬來西亞新山市房屋仲裁庭投訴中國開發(fā)商。
長江商報(bào)記者粗步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2018年以來，碧桂園房屋項(xiàng)目在全國10余地都遭到工程質(zhì)量方面的投訴。
4月5日，長江商報(bào)記者以購房者的身份，撥打碧桂園在武漢剛開售的樓盤晴川府咨詢后續(xù)在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題如何維權(quán)時(shí)，售樓負(fù)責(zé)人表示，碧桂園在武漢的樓盤銷售情況良好，今年以來沒有接到一例相關(guān)投訴。如有出現(xiàn)，一貫嚴(yán)格按照法律法規(guī)和合同約定，為業(yè)主提供高品質(zhì)的房屋保修服務(wù)，同時(shí)歡迎業(yè)主通過協(xié)商或法律途徑來解決。
事實(shí)上，碧桂園出現(xiàn)的所有問題，其實(shí)是地產(chǎn)開發(fā)商的共同存在的問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售規(guī)模攀升的時(shí)候壓力也更大，維權(quán)案例較其他房企增多也在情理之中。但在維權(quán)案例中，如何解決消費(fèi)者的難題，如何彌補(bǔ)銷售量擴(kuò)大了服務(wù)質(zhì)量卻沒有跟上的缺口，也變得極為迫切。面對眾多維權(quán)的業(yè)主，碧桂園顯然需要擔(dān)起更多的責(zé)任和義務(wù)，莫讓質(zhì)量魔咒成為碧桂園前進(jìn)的“攔路虎”。
