以“三條紅線”為代表的融資監(jiān)管政策，正在潛移默化地影響企業(yè)決策。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月以來(lái)，房企境內(nèi)債券發(fā)行超過(guò)1000億元人民幣，比2019年同期的673億上漲了48.6%，延續(xù)了7月來(lái)的融資井噴現(xiàn)象。
這其中，既有當(dāng)前融資成本偏低的影響，又與融資政策收緊的大環(huán)境密不可分。
以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策，于今年8月正式提出。按照監(jiān)管層的要求，對(duì)房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%; 凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。
由于該政策將以“先試點(diǎn)、后推廣”的方式實(shí)施，這就給房企留下了調(diào)整的“窗口期”。除了融資繼續(xù)井噴外，房企的拿地和投資等策略也在發(fā)生調(diào)整。
最后的“窗口”
受流動(dòng)性寬松、融資成本下降的影響，今年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)融資規(guī)模維持在高水平。進(jìn)入下半年，作為主要手段的境內(nèi)債券融資規(guī)模明顯提升。
與過(guò)去兩年相比，今年房企融資的成本總體偏低，大多房企的成本主要維持在個(gè)位數(shù)水平。10月23日，廈門象嶼發(fā)行一筆9億元的短融債券，利率低至2.7%。10月26日，綠城發(fā)行9.5億公司債券，其中，品種一5年期的票面利率僅為3.82%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期房企融資的平均票面利率集中在4%-5%左右，明顯低于去年同期6%-8%的水平。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，融資井噴的原因，除了低資金成本的大環(huán)境外，還因房企在追趕“三條紅線”全面實(shí)施前的時(shí)間窗口期。
按照新規(guī)，如果三項(xiàng)指標(biāo)均超出閾值為“紅色檔”，房企的有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;兩項(xiàng)指標(biāo)超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;三項(xiàng)指標(biāo)均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。
另?yè)?jù)了解，對(duì)于近一年拿地銷售比超過(guò)40%或者過(guò)去三年經(jīng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管層也會(huì)視實(shí)際情況削減其信用債發(fā)行規(guī)模，并對(duì)信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。
廣發(fā)證券認(rèn)為，這一調(diào)整意味著，對(duì)房企金融資源的分配規(guī)則，由過(guò)去的“市場(chǎng)化分配”調(diào)整為“政策約束分配”。
該機(jī)構(gòu)對(duì)434家房企(含非上市房企)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行整理發(fā)現(xiàn)，紅橙黃綠四檔企業(yè)占比分別為28%、18%、33%、21%。該機(jī)構(gòu)指出，綜合過(guò)去兩年房地產(chǎn)業(yè)的新增融資規(guī)模來(lái)看，新政不會(huì)對(duì)行業(yè)的穩(wěn)定帶來(lái)較大沖擊，但對(duì)于一些試圖借助高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的房企來(lái)說(shuō)，新政無(wú)疑會(huì)帶來(lái)約束。
前述房企人士指出，“三條紅線”意味著房地產(chǎn)高杠桿時(shí)代的終結(jié)，在政策全面實(shí)施之前，房企正面臨最后的“窗口期”。未來(lái)一段時(shí)間，通過(guò)補(bǔ)充流動(dòng)性進(jìn)行“降檔”，仍將是各家房企的主要?jiǎng)幼鳌?/p>
“降檔”之路
實(shí)際上，在房企的“降檔”之路中，除增加融資外，強(qiáng)化銷售、緊縮投資也成為重要?jiǎng)幼鳌?/p>
在銷售方面，部分房企實(shí)施“以價(jià)換量”的策略，并取得明顯效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年9月單月，全國(guó)商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%;銷售額為1.87萬(wàn)億元，同比上漲16%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史同期新高。
投資方面，企業(yè)的動(dòng)作明顯放緩。易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)指出，在疫情影響過(guò)后，房企在今年第二季度迎來(lái)補(bǔ)貨高峰。但到第三季度，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，房企投資金額顯著下滑。
數(shù)據(jù)顯示，三季度TOP50房企投資金額較二季度下滑26%。其中，在“三條紅線”監(jiān)管政策出臺(tái)后，9月單月投資金額出現(xiàn)斷崖式下跌，較二季度的月度均值下降42%，僅高于今年1、2、3月。
該機(jī)構(gòu)指出，“一方面是二季度補(bǔ)貨之后，企業(yè)重點(diǎn)仍在‘促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金’上;另一方面，隨著‘三條紅線’監(jiān)管政策的出臺(tái)，企業(yè)融資進(jìn)一步收緊，也導(dǎo)致房企投資意愿下滑。”
這種心態(tài)直接影響了土地市場(chǎng)。前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月份200家房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)顯著降低，53%企業(yè)未參加重點(diǎn)地塊的出讓，另有32%的房企參拍次數(shù)在5次及以下，參拍超過(guò)10次的房企僅有6%。與此前積極參拍相比，三季度末房企謹(jǐn)慎投資態(tài)度可見(jiàn)一斑。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然四季度是拿地高峰期，但房企的投資態(tài)度仍將延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。
前述房企人士還指出，在“降檔”之路上，除了上述短期行為之外，很多房企已經(jīng)啟動(dòng)了長(zhǎng)效措施。比如，優(yōu)化管理架構(gòu)，提高周轉(zhuǎn)效率，縮減運(yùn)營(yíng)成本，等等。其中不乏對(duì)員工實(shí)施薪酬調(diào)整，甚至裁員。
另外，一些房企已經(jīng)著手調(diào)整旗下項(xiàng)目的并表口徑，從而降低表內(nèi)負(fù)債規(guī)模。
“‘三條紅線’中，現(xiàn)金短債比最容易調(diào)節(jié)，通過(guò)債務(wù)置換、加大銷售就容易實(shí)現(xiàn)。凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率(扣除預(yù)收賬款口徑)涉及經(jīng)營(yíng)層面，調(diào)整的難度較大。”該人士表示，預(yù)計(jì)未來(lái)一到兩年，這都是房企的業(yè)務(wù)重心之一。
