“賣一買(mǎi)一”的房屋交易“連環(huán)單” 收款和付款環(huán)環(huán)相扣 稍有拖延都有可能造成違約
為快兩月放款 多花上萬(wàn)值嗎？
銀行早放款，業(yè)主早收錢(qián)，買(mǎi)家早收樓，這是買(mǎi)賣雙方最愿意看到的結(jié)果。
按揭個(gè)案
最近有關(guān)房貸利率上升的消息引起購(gòu)房者的關(guān)注。對(duì)最近市場(chǎng)上傳出首套利率上浮15%的說(shuō)法，據(jù)記者核實(shí)，目前這個(gè)“上浮15%”依然只是傳言，大部分銀行暫時(shí)還是按照首套上浮10%來(lái)進(jìn)行放貸。
按揭購(gòu)房，利率一旦上調(diào)，買(mǎi)家每個(gè)月的供款壓力可能百上加斤。同時(shí)，對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)家選擇哪種貸款的付款方式，分分鐘影響到自己收齊尾款的速度。由于貸款購(gòu)房的問(wèn)題是買(mǎi)賣雙方共同關(guān)注的話題，為此，記者近日從中原地產(chǎn)匯瀚按揭以及合富置業(yè)采訪到幾個(gè)“新鮮滾熱辣”的貸款個(gè)案，給買(mǎi)賣雙方提供有用參考。
從這些案例可以看到，為早一點(diǎn)放款，有買(mǎi)家會(huì)額外支付數(shù)千元的擔(dān)保快放費(fèi)用。中原匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)莫靜告訴記者，目前還有不少案例是業(yè)主主動(dòng)替買(mǎi)家支付按揭費(fèi)或擔(dān)保快放費(fèi)，因?yàn)樗麄兗毙栀Y金使用，以幾百萬(wàn)元的樓款來(lái)看，一個(gè)月的理財(cái)收益都可能相當(dāng)于擔(dān)保快放費(fèi)了。
此外，部分買(mǎi)家則認(rèn)為銀行應(yīng)遵守契約精神，不應(yīng)該隨意改變“同貸書(shū)”出示的貸款利率，因此一直與銀行僵持著，業(yè)主唯有干著急。據(jù)記者了解，一些銀行為免“同貸書(shū)”與最終放款的利率有差異，在“同貸書(shū)”上并沒(méi)有具體約定貸款利率。而根據(jù)今年以來(lái)的貸款利率走勢(shì)，利率始終處于上升勢(shì)頭。
專題文/圖：
廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 李鳳荷
案例一：業(yè)主急用錢(qián)，指定要一個(gè)半月收齊樓款，買(mǎi)家額外支付9000元擔(dān)保快放費(fèi)
據(jù)按揭機(jī)構(gòu)介紹，他們最近協(xié)助濱江東一個(gè)電梯房單位快速放款，從成交到放款僅用了1個(gè)月，是近期一個(gè)“光速”放款的例子。
這套濱江東電梯樓單位成交價(jià)600萬(wàn)元，面積100平方米，買(mǎi)家首付五成，貸五成，于5月23日成交，簽約時(shí)業(yè)主要求一個(gè)半月收齊樓款。一開(kāi)始放盤(pán)時(shí)業(yè)主曾經(jīng)要求一次性付款，并告訴中介對(duì)一次性付款的客戶可以便宜三四十萬(wàn)元。但是等了一陣還是沒(méi)有遇上愿意一次性付款的客戶，于是業(yè)主放寬付款要求，可以賣給貸款客戶，但需一個(gè)半月收齊樓款。根據(jù)雙方在合同中約定時(shí)間，7月10日前收齊樓款。
為此，按揭公司幫客戶辦理完稅過(guò)戶放款的業(yè)務(wù)，即只要遞件后有完稅憑證，按揭公司提供擔(dān)保函，銀行見(jiàn)稅單和擔(dān)保函即放款。據(jù)了解，完稅快放的收費(fèi)一般是0.3%，出押快放的收費(fèi)一般是0.2%，不過(guò)從完稅到入押、出押，完稅出證要5個(gè)工作天，出押入押也需要幾個(gè)工作日，買(mǎi)家寧愿多付一點(diǎn)費(fèi)用，希望可以盡快放款。
這宗交易的買(mǎi)賣雙方非常配合，短期內(nèi)已準(zhǔn)備齊資料，資料于6月1日送去銀行審核;6月3日網(wǎng)上審批通過(guò)，6月8日審批蓋章，拿到銀行按揭合同。6月13日完稅過(guò)戶，按揭公司審核完稅出保函，最終在6月26日放款，從成交到放款整個(gè)過(guò)程只用了一個(gè)月時(shí)間，比業(yè)主約定的7月10日前收齊樓款的最后限期足足早了大半個(gè)月。從成本來(lái)算，買(mǎi)家額外付出了9000元擔(dān)保快放費(fèi)，不過(guò)由于可以快速收樓，如果房屋用于出租，一個(gè)月租金都有六七千元，如果是自住的，也可以盡快搬入新家。還可以盡早鎖定利率，以免再受上浮影響。
案例二：目前正常進(jìn)度是從成交到放款大約三四個(gè)月
記者從合富置業(yè)了解到的個(gè)案，一個(gè)是天河區(qū)天誠(chéng)廣場(chǎng)一個(gè)36平方米的小面積電梯樓單位，成交價(jià)為272萬(wàn)元，成交時(shí)間為今年2月。另一個(gè)是海珠區(qū)中海名都一個(gè)136平方米的電梯樓單位，成交總價(jià)為760萬(wàn)元，成交時(shí)間為今年3月。
天誠(chéng)廣場(chǎng)單位的買(mǎi)家采用商業(yè)貸款按揭購(gòu)房，首付82萬(wàn)元，貸款190萬(wàn)元期限30年，月供10657元。中海名都買(mǎi)家則使用組合貸款方式按揭購(gòu)房，首期五成，380萬(wàn)元;組合貸款380萬(wàn)元(其中公積金60萬(wàn)元，商貸320萬(wàn)元)。這兩部分貸款期限不一，公積金20年，商貸30年，月供17949元。
合富置業(yè)人士表示，這兩個(gè)交易的買(mǎi)賣雙方在收集齊資料后，分別遞送不同的銀行審批。天誠(chéng)廣場(chǎng)單位用了2個(gè)工作日遞交申請(qǐng)，銀行批貸時(shí)間為5個(gè)工作日，貸款成數(shù)、評(píng)估總價(jià)與買(mǎi)家期望一致，也跟成交價(jià)一致，最終放款時(shí)的貸款利率與“同貸書(shū)”一致，為基準(zhǔn)利率上浮10%。中海名都的買(mǎi)家遞交申請(qǐng)用了5個(gè)工作日，銀行和公積金中心審批共用去10個(gè)工作日，貸款成數(shù)、評(píng)估總價(jià)以及利率都以簽署按揭合同一致，利率為基準(zhǔn)上浮10%。這兩個(gè)案例等待放款的時(shí)間大概用了兩個(gè)多月，從成交到放款一共經(jīng)歷了三四個(gè)月時(shí)間。
貸款提醒
想盡快“錢(qián)房?jī)汕?rdquo; 買(mǎi)賣雙方要配合
目前，不少買(mǎi)賣交易都是在“賣一買(mǎi)一”，這種“連環(huán)單”對(duì)收款和付款環(huán)節(jié)都非常敏感，如果自己不及時(shí)收款，有可能造成下一筆付款的違約。在簽約時(shí)，買(mǎi)賣雙方都希望盡可能使自己的利益最大化——對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，希望拿到較低的貸款利率，業(yè)主則希望賣到相對(duì)好的價(jià)格，同時(shí)也盡快收款。
而在實(shí)際交易中，尤其是在貸款額度相對(duì)緊張的當(dāng)下，買(mǎi)賣雙方想“兩全其美”是比較難達(dá)到的，因此雙方要盡可能多體諒對(duì)方的處境，盡快配合按揭中介提交資料。尤其是不要忽略一些小問(wèn)題，如因?yàn)樾庞每ㄟ€款逾期導(dǎo)致征信不好而要轉(zhuǎn)換按揭銀行，或是因?yàn)樯矸葑C到期而要重新辦證，這些事情有可能增加額外的等待時(shí)間。
合富相關(guān)人士表示，只要買(mǎi)賣雙方配合，按銀行要求提供齊全的資料，一般不會(huì)遇到什么麻煩。若最終遇上“同貸書(shū)”和最終放款的利率如有不同，大部分購(gòu)房者都是同意的，因?yàn)樵诤炇鸢唇椅募臅r(shí)候，銀行會(huì)提前告知買(mǎi)賣雙方，最終放款利率以放款的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，而且部分銀行的貸款文件上也有列明，貸款利率在實(shí)際放款時(shí)會(huì)結(jié)合市場(chǎng)最新利率做出最終決定。
銀行早放款，業(yè)主早收錢(qián)，買(mǎi)家早收樓，這是買(mǎi)賣雙方最愿意看到的結(jié)果。對(duì)買(mǎi)家而言，如果遭遇銀行上調(diào)浮動(dòng)幅度，一些買(mǎi)家認(rèn)為自己是唯一的輸家，利益受損，故此不同意上浮利率。目前，一些業(yè)主也會(huì)在合同中備注出押后最遲的收齊尾款時(shí)間，如果與銀行僵持，買(mǎi)家有可能蒙受違約金的損失。此外，有時(shí)候遇到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的時(shí)候，業(yè)主可能趁機(jī)提出解除合同，買(mǎi)家在樓價(jià)上的損失更大。
對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，賣房大部分是“賣一買(mǎi)一”，少部分則是因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)而需要急售房屋。無(wú)論是出于何種原因，買(mǎi)賣雙方都希望盡快放款，錢(qián)房?jī)汕濉?/p>
全國(guó)首套房貸利率
連漲18個(gè)月
廣州日?qǐng)?bào)訊 (全媒體記者劉麗琴)日前，融360發(fā)布的6月全國(guó)房貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍，環(huán)比上升0.71%，為2017年1月以來(lái)連續(xù)18個(gè)月上漲，同比上升15.34%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，6月最低值為上海5.16%，最高值為東莞6.13%，均值首次突破6.10%。
貸100萬(wàn)30年
利息比去年多16萬(wàn)
若以6月首套房貸平均利率5.64%計(jì)算，貸款100萬(wàn)元、30年等額本息還款，總支付利息約為107萬(wàn)元，比去年同期累計(jì)多還16萬(wàn)多元的利息。
數(shù)據(jù)顯示，2018年6月，19家主要銀行中首套房貸款平均利率最低為基準(zhǔn)1.088倍;銀行首套房貸款平均利率最高為基準(zhǔn)1.203倍;工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行國(guó)有四大行首套房貸款平均利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮15.2%水平。
首二套房利率
差值收窄后將趨于平穩(wěn)
6月全國(guó)首套房平均利率最低的城市前十分別為：上海5.16%、廈門(mén)5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、北京5.47%、長(zhǎng)春5.49%。6月首套利率超6%的城市達(dá)到4個(gè)，分別為：哈爾濱6.00%、鄭州6.03%、武漢6.06%、東莞6.13%。
業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)未來(lái)在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)未發(fā)生重大變化的情況下，整體房貸利率仍保持上升趨勢(shì)，首二套利率差值在收窄后將會(huì)趨于平穩(wěn)。
