過去幾年，以高周轉、高杠桿和高負債模式迅速崛起的閩系上市房企，成為國內房地產市場不可輕視的一股勢力，如今，這些房企開始出現分化跡象。
斑馬消費梳理了13家閩系上市房企經營情況后發現，在新形勢下，不再一味埋頭做大規模，大多都在主動降杠桿，守住安全發展的底線。
上述大多數房企增速已經明顯放緩，部分房企里高管人員流動更加頻繁。
一貫以“激進”著稱的閩系房企，失去狼性之后，將如何在行業立足?
閩系房企人事變動加速
最近幾年，在閩系上市房企里，部分房企的高管人員流動較為頻繁。
斑馬消費梳理發現，在13家閩系上市房企當中，高管人員流動頻繁主要出現在禹洲地產、弘陽地產、正榮地產、泰禾集團和陽光城等房企。
在資金密集型的房地產企業，財務總監負責公司內部財務管理，更多的精力放在為融資、保障企業現金流等方面。
在閩系房企從激進擴張到主動尋求有質量發展的趨勢下，各家房企核心崗位——財務總監短期內走馬燈式更迭。
最期待挺進千億的禹洲地產(01628.HK)，財務總監在16個月內，3次變動。
2018年4月，公司原財務總監許進業辭任，加盟華南城(01668.HK)，繼任者黃展鴻干到2019年7月辭職，加盟大發地產(06111.HK)任職副總裁。隨后，邱于賡接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副總裁、首席財務官及公司秘書，此次是再度回歸。
2018年，跨進千億門檻的正榮地產(06158.HK)也出現財務總監變動，當年11月12日，談銘恒辭任公司財務總監及聯席秘書。
3天后，公司委任陳偉健為公司財務總監，37歲的陳偉健是公司執行董事兼副總裁。2018年8月才加入正榮，此前先后任職新城發展控股(01030.HK)執行董事、副總裁，時代中國(01233.HK)財務總監。
在所有閩系上市房企中，泰禾集團(000732.SZ)高管流動最為頻繁，僅財務總監一職就一年兩變。2018年，公司副總、財務總監羅俊辭職加盟中梁控股(02772.HK)，2019年1月，接任者李斌也辭任。
從去年開始資金危機之后，泰禾集團高管層就流失嚴重。從2018年7月至2019年4月，先后3位副總辭任。尤其是，今年4月末副總張晉元辭任為外界所關注。張隨后加入天潤置地任總裁。
相比外聘職業經理人，從內部提拔高管更能得心應手，融信中國(03301.HK)老板歐宗洪深得其解。今年3月，負責開拓、運營杭州市場的老員工余麗娟被委任為公司執行董事，6月被任命為公司總裁，成為閩系上市房企中唯一一位女性總裁。
弘陽地產(01996.HK)老板曾煥沙做建材市場發跡，企業擴張中急需財務背景的高管，今年7月5日，任職公司首席財務官兼秘書的雷偉彬被委任為執行董事、副總裁及提名委員會委員。45歲的雷偉彬曾有在時代中國、雅居樂集團擔任財務總監的經歷。
頗為順理成章的是為下一代“接班”鋪墊，2018年10月，禹洲地產委任林禹芳為執行董事，林系公司董事局主席林龍安之女;世茂房地產(00813.HK)的許世壇，在公司各部門摸爬滾打20年，2019年他終于被其父許榮茂扶上公司總裁之位。
比較耐人尋味的是陽光城(000671.SZ)的朱榮斌和吳建斌，二人均有在中海地產任職多年經歷。
早前二人一前一后進入碧桂園(02007.HK)高層，2017年，受陽光城老板林騰蛟之邀，兩人又一前一后加入陽光城，分別就任公司執行董事長和分管財務、證券業務副總裁，二人“帶來”高周轉模式， 助陽光城在2018年銷售金額超千億元。
激進過后，普遍小心謹慎
依賴高杠桿、高周轉和高負債，短時間內獲得規模性增長，正榮地產、融信中國等閩系房企的崛起，基本都這樣的共性。
在這種商業模式下，這些房企幾乎是背著“包袱”狂奔，最近幾年才逐漸放緩。
泰禾集團是閩系上市房企激進派代表，巔峰時期的2016年，其凈負債率高達360%，到今年一季度末仍高達279.2%。融信中國、正榮地產等企業也是如此，在樓市頻繁調控和融資收緊疊加效應影響下，各個房企都在轉變策略以降風險。
2018年，正榮地產年銷售額突破千億，達到1080億元，當年末凈負債率為74%，而上年末為183.2%，降速明顯。公司的定位也從高速發展轉向高質量發展。
2018年，融信中國凈負債率140%，2019年中期，凈負債率已降至77%左右。公司總裁余麗娟對此還不太滿意，她曾對外表示，公司將繼續下調公司凈負債率指標，并通過兩年時間優化債務架構，將安全邊界進一步提升。
減少債務、降低杠桿，是閩系房企目前一致性動作，隨著時間窗口越來越小，這些企業越來越緊迫，都怕資金危機砸到自家頭上。
畢竟，泰禾集團從去年出現資金危局至今未決，已經給同行們上了生動的一課。
2019年上半年，泰禾集團未新增一宗土地，靠賣項目賣地賣股權等方式，償還掉338億元債務。
斑馬消費梳理發現，截止今年6月末，泰禾集團債務總額仍高達2091億元。東方金誠評級報告顯示，公司在2019年至2021年，將迎來集中償付高峰，償付債務規模超千億元。
截止6月末，禹洲地產、弘陽地產、世茂房地產、旭輝控股和力高集團(01622.HK)負債，同比分別增長41.08%、104.83%、32.46%、33.71%和58.75%，其他房企均有不同程度增長。
從已披露的2019中期業績來看，13家閩系房企中，除中駿集團控股(01966.HK)、三盛控股(02183.HK)外，其它均增速放緩。
2019年中期業績顯示，融信中國實現銷售額566.77億元，同比增長3.94%，上年同期銷售增速為75.7%;
今年上半年，弘陽地產實現銷售額302.5億元，同比增長42.7%，上年同期增速為188.4%;陽光城上半年增速為28%，上年同期增速76.88%;
世茂房地產在今年上半年實現銷售額1003.4億元，同比增長38.7%，上年同期增速為66.5%;
正榮地產放緩更加明顯，2018年上半年的增速為170%，今年同期降至不到1%，銷售額586.07億元。
泰禾集團就更慘了，出現倒退式發展，今年上半年銷售增速為-30%以上。
這些曾經如狼似虎的房企收獲發展規模之后，開始變得小心翼翼，不再盲目追求規模，而是尋求安全、有質量的發展。
陽光城執行董事長朱榮斌此前曾對外說，“底線是保證公司安全運營”，公司既要保證發展，又要在負債方面規避風險。陽光城從融資驅動轉向經營驅動，現金流轉向通過銷售補充，公司銷售回款率接近80%，在閩系房企中已是較高水平。
差距正在拉開
斑馬消費梳理發現，高速增長放緩后，13家閩系上市房企已出現分化的跡象。
從2019中期業績來看，雖然各家業績各有差異，但已形成了一部分房企繼續領跑，一部分房企追趕的梯隊局面。
斑馬消費統計發現，世茂房地產、陽光城、正榮地產、融信中國及旭輝控股，已形成閩系房企第一梯隊。
2019年上半年，上述5家房企銷售金額均在500億元以上。其中，世茂房地產是唯一一家半年銷售金額超過千億、凈利潤超過50億元的房企。
根據2019中期業績數據，世茂房地產、陽光城、旭輝控股、正榮地產和融信中國，合約銷售金額分別為1003.4億元、700.1億元、884.4億元、586.07億元和566.77億元，合計3740.74億元，占比13家閩系上市房企總銷售金額5214.54億元的71.74%。
在營業額方面，截止6月末，上述5家企業合計實現營業額1393.95億元，凈利潤合計142.89億元，分別占比13家閩系上市房企總營業額和凈利潤的60.77%和66.24%。
從土地儲備總量上來看，截止6月末，上述5家房企土地儲備總量達到2.24億平方米，占13家房企土地總儲備量的62.92%。
2019年中報顯示，土地總儲備量最多的房企分別是世茂房地產、旭輝控股、陽光城，分別擁有土地儲備量6407萬平方米、6300萬平方米和4396.59萬平方米，合計占13家房企土地儲備總量的48%。
除此之外，弘陽地產、泰禾集團和中駿集團控股銷售額均在300億元以上，今年上半年，分別實現銷售額302.5億元、373.9億元(樂居財經數據)和370.28億元。
泰禾集團從第一陣營跌落，主要是高速擴張、實施高端化產品策略后去化周期長，2018年末存貨周轉次數僅0.14，遠低于行業均值。
禹洲地產一向尋求穩健發展，成為唯一一家徘徊在200億元至300億元區間的閩系房企，截止今年6月，公司實現銷售額284.74億元。今年上半年新增土地153.44萬平方米，位于13家閩系上市房企倒數第二的位置。
受樓市調控頻繁影響，部分閩系上市房企已開始布局多元化，斑馬消費發現，旭輝控股、泰禾集團、中駿集團控股及世茂房地產等均已涉足非房地產業務。
這些閩系房企多元化路徑總體較為傳統，主要是配合房產主業，首先涉足商業地產和物業服務領域。
旭輝控股將商業地產作為公司業務的一部分，從純開發銷售向開發銷售和自持收租發展，其還涉及物業、工程建設、教育和金融等領域。公司總裁林峰此前對外表示，希望未來租金占比達到收入的3成比例。
泰禾集團涉足領域不僅有商業、特色小鎮，還在金融、養老、酒店等領域布局。中駿集團控股的策略偏重于長租公寓領域，預計2020年實現長租公寓5萬間。
閩系房企帶頭大哥世茂房地產的業務條線更為清晰，除了房地產，還向酒店、商業、娛樂、文化和服務等業務領域推進。
截止目前，各家房企營業收入仍依賴于房地產主業，多元化業務短期內尚難成為業績主力。
