揭秘樓市容積率：房企鐘愛高低配，官商勾結曾致大批干部落馬
在博鰲亞洲論壇2019年年會上，瑞安集團主席羅康瑞表示，國內的一線城市土地容積率很低，浪費了很多寶貴資源，建議有關部門提高一線城市的土地容積率，尤其是中心城市。
何為容積率?當前容積率低嗎?提高一線城市土地容積率有多大可能性?其背后又暗藏多少樓市密事?
容積率并非越高越好
通俗地講，容積率是項目規劃建設用地范圍內的總建筑面積與用地面積之比，即“容積率=總建筑面積/用地面積”。
例如，一個房地產開發項目的規劃用地面積為1萬平方米，規劃建筑面積為2萬平方米，則其容積率為2。
工業用地也涉及到容積率問題，但國內的民眾可能更為關注房地產項目尤其是住宅類項目，畢竟這與日常生活環境關系更大。
一般而言，不同性質的建筑項目容積率會有所不同，商業地產項目如寫字樓和商場等容積率較高，住宅類項目的容積率一般較低。
按照相關規定，一宗用地在出讓之前就會確定總建筑面積以及容積率等指標，且成交后不能自行更改。如項目建設方打算調整容積率，則需上報規劃部門審批，且可能需要補繳土地出讓金。
一般情況下，若用地面積不變，調高單個房地產項目的容積率，意味著其總建筑面積會增加，這對房地產開發企業有兩個好處，一是土地單價會降低，即企業為每平方米商品房支付的地價成本降低;二是企業可銷售的面積也會增加，進而增加銷售收入。
不過，對于房地產項目來說，并非容積率越高越好，容積率的提高也意味著建筑密度的增加，會影響居住環境的舒適度，進而影響這個項目的總體品質。
但容積率也不能過低，否則就意味著對土地的利用率相對低效，對于一些經濟發達地區而言，建設用地資源原本就相對緊張，如果大量建設一些低容積率的項目，則會更加劇這個緊張局面。
那到底多大的容積率較為合適?對于房地產項目尤其是住宅類項目來說，每宗地塊的容積率是在出讓之初就確定的，從近年的實例來看，一般是在2到3之間。容積率過低或者過高的項目存在，但不是主流。
房企為何偏愛“高低配”
出于集約用地的考慮，自2010年開始，原國土資源部就下發文件，要求限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1.0。
什么樣的住宅容積率會低于1.0?一般是指別墅類，包括獨棟別墅、雙拼別墅等。也就是說，早在2010年開始，別墅類住宅的建設已經開始受到政策限制。
但當前在一些熱點城市，民眾依然時常可以看到諸多打著“別墅”字樣的房產銷售廣告，這些真是容積率很低的別墅類住宅項目嗎?
其實不然。在這些所謂別墅類項目中，不少屬于“冒牌”產品，即整個項目的容積率在1.0以上甚至超過2，肯定無法建造成純別墅項目，只能采用混搭的手法，一部分做獨棟或雙拼別墅，一部分做成高層住宅，利用后者的高容積率來平衡前者的低容積率，進而滿足整體容積率的要求。
從總體效果上看，這種項目多是四周幾棟二三十層的高層住宅，而位于中心地帶的則是一些低密度，低高度的類別墅住宅，俗稱“高低配”。
開發商為何要這么做?在不考慮違規私自更改容積率的情況下，總的建筑面積是確定的，為何要設計成高低配的產品組合，而不是基本統一的多層或者高層住宅?
主要目的還是為了利潤最大化。一般而言，在同一個項目內，別墅類的產品溢價會更高，而多層或者高層之間的差距不大。
舉個簡單的例子，一個20萬平方米的“高低配”社區，高層假設18萬平方米，別墅產品為2萬平方米，高層成交均價2萬元/平方米，別墅的成交均價為4萬元/平方米，這個項目的總貨值為44億元;假如這個20萬平方米為純高層住區，那么它的總貨值為40億元。
此外，借助這種容積率上的高低配，房地產開發企業在宣傳上會重點凸顯低容積率的部分，抬高該項目的定位和定價，拓展客戶群體。
這種做法違規嗎?從現行法律法規來說，似乎并沒有違規之處，但問題在于這種做法會造成同一個項目內出現兩種差別很大的居住環境，而且，有的開發企業會在兩個區域之間修建圍墻，并設置不同的綠化率，造成同一個項目里存在兩個品質高低不同的社區。
近年來，由于不少項目需要配建一定面積的保障房，因保障房的價格由政府規定，企業也不用負責銷售，一些開發企業就越發喜歡高低配組合，將保障房建成超高層、高容積率、低綠化率，極力地去節省建造成本，相對應的是，將該項目內商品房部分區域盡力打造成多層、低容積率、高綠化率，以謀求更高的定價。
此舉雖不違規，但合理嗎?不同群體之間的看法不盡相同，但在現實中，因為同一個項目中不同區域之間建造品質差別很大，已經出現不少業主之間的糾紛或者維權事件，相關部門對這個問題也應該予以重視。
私自調整謀取更高利潤
近年來，每逢樓市銷售低迷之際，一些高價地塊就成了開發商的燙手山芋，為了降低土地成本，調整容積率就成為了一個決策選項。
調高容積率可能帶來更多的銷售面積，調低容積率則可提升項目定位，企業調整容積率的動機可以理解，但需要注意的是，一些房地產企業違規調整容積率的案例。
企業有動機，規劃建設部門有審批權限，正因如此，在意圖獲取更多利潤的開發商和掌握著規劃審批權的建設規劃部門之間，也就有了權錢交易的空間。官商勾結、在城鄉規劃的行政審批中對容積率的調整搞“暗箱操作”，曾導致建設系統大批干部落馬。
住建部一位原高層曾指出，近年來，隨著房地產業的迅猛發展，行業內已經出現了多起官商勾結、私自變更規劃、調整容積率，損害業主利益謀取私利的案件，引起了國家相關主管部門的高度關注。
“一些開發商拿到土地后，便采取不正當手段，勾結城鄉規劃部門的某些領導干部，擅自修改規劃方案，改變土地使用性質，或者提高容積率，以謀取非法利潤。”該官員稱。
十年前的2009年2月27日，重慶規劃系統窩案的核心人物、原重慶市規劃局局長蔣勇因受賄1796萬余元被判死緩。而通過調整規劃、調增容積率等手段為房地產開發商謀取利益，是法院認定的其主要犯罪行為。
