國有企業是我國基礎設施建設的重要力量，擁有大規模存量資產，具有盤存量、增權益、降負債屬性的金融產品對于進一步做強做優做大國有企業意義重大。基于公募REITs產品功能與基礎設施領域天然匹配，近年來，上交所支持央企用好公募REITs，盤活存量資產，實現高質量發展。
目前，已有四單央企REITs項目在上交所落地，其中兩單高速公路項目，保障租賃住房項目和清潔能源項目各一單，項目示范效應顯著。
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四單央企公募REITs融資規模逾230億元
上交所市場落地的四單央企公募REITs項目，融資規模232億元，項目涵蓋收費公路、保障性租賃住房、清潔能源三大主流基礎設施類型，覆蓋長江經濟帶、長江三角洲、中西部等重點區域，聚焦優質資產，創新規范并舉，具有良好的示范效應。
其中，中交REIT2022年4月28日在上交所上市，募集金額93.99億元，成為央企首單高速公路基礎設施REITs；中鐵REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集金額達到47.93億元，這是首個連接成渝兩大中心城市的基礎設施REITs項目，同時也是西部地區首單基礎設施REITs項目。
上交所相關人士表示，中交REIT、中鐵REIT作為央企高速公路基礎設施REITs項目發行上市，為公募REITs市場發展積累了實踐經驗和示范效應，也為央企搭建資產上市平臺、打造全周期資本運作模式發揮了標桿效應。
華潤有巢REIT 2022年12月9日在上交所上市，是首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs項目。該項目通過可持續的市場化運營模式，兼顧了經濟效益和社會保障效應，有效緩解了租賃住房市場的結構性短缺問題。
政府在土地出讓環節給予政策支持后，通過市場化規范運營，以不高于同地段、同品質市場租賃住房租金進行定價，達到了公募REITs的發行要求，不依賴政府補貼，匹配公募REITs市場化公開發行以及長期投資的特點，在業內人士看來，華潤有巢REIT是真正意義上的政府給予政策支持，充分發揮市場機制作用的典型代表，彰顯了以國有租賃用地、集體土地入市試點多渠道擴大保障性租賃住房供給的示范意義。
而國家電投REIT今年3月在上交所的上市，則標志著基礎設施REITs市場大類基礎設施資產類型取得新突破，試點范圍進一步覆蓋到新能源領域。
國家電投通過公募REITs產品建立了新的權益融資常備渠道、打造了“上市公司+公募REITs”雙資本運作平臺，有助于公司實現“建、管、融、退”全周期運營機制。
目前，國家電投正在不斷加快金融創新研究，搭建公募REITs、類REITs和Pre-REITs相互銜接、互為補充、全品類全周期覆蓋的立體化創新資產盤活模式和融資體系，逐步構建多層次、多渠道的資本運作體系。
公募REITs催生國企改革新空間
長期以來，國有企業形成了大規模存量資產，亟需一條盤存量、增權益、降負債的存量經濟發展路徑，實現權益融資與債務融資的良性循環。
在業內分析人士看來，基礎設施公募REITs落地，將進一步推動央企創新基礎設施領域投融資機制，引導中長期資金參與資本市場，加強新型基礎設施建設，有助于增強資本市場服務實體經濟的質效。
基礎設施REITs還有利于國有資產保值增值。近年來，交通、市政等基礎設施類上市公司市凈率水平偏低，部分基建企業市凈率甚至低于0.3倍。相較于股權融資，REITs基于現金流收益法估值，定價主要“錨”定于資產價值，可提供更加合理的整體估值水平。
此外，央企可以通過并表方式繼續保有對國有資產的控制。上市后，相關規則明確了權益變動的“爬坡”信息披露機制和要約收購機制，能夠有效防止惡意收購REITs的控制權。通過發行REITs，將基礎設施資產導入資本市場，將會為做優做強國有資產提供一個重要路徑。
上交所成為央企公募REITs發行上市的主要場所
公募REITs試點啟動已滿三年，隨著首批擴募項目的平穩上市，市場發展已步入新階段。
截至7月31日，上交所共有19單REITs上市，單數占比68%，融資規模717億，規模占比73%，成為公募REITs發行上市的主要場所。已上市REITs回收資金主要用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，帶動投資近3500億元，為國家重點基礎設施建設提供了強大支撐。
目前，全市場共有5單央企公募REITs成功上市。其中，上交所共有4單，底層資產覆蓋收費公路、保障性租賃住房和新能源等多種資產類型，在盤活存量資產、擴大有效投資方面發揮了標桿作用。
證券時報記者獲悉，今年還將有2-3單央企公募REITs在上交所發行上市。
上交所支持央企用好公募REITs工具
下一步，上交所將繼續打造央企公募REITs典范，更好服務實體經濟和國家戰略。
今年4月，在上交所聯合各方在北京舉行的中央企業座談會上，上交所總經理蔡建春表示，支持央企用好公募REITs盤活存量資產，精選優質項目，盡快推動落地，“積極做好政策引導和服務支持，發揮資本市場全產品線功能作用，助力央企靈活運用多元化的資本市場工具，實現高質量發展。”
記者獲悉，上交所將按照中國證監會“進一步推進REITs常態化發行十二條”工作部署，發揮好公募REITs市場功能，助力央企更好地服務實體經濟高質量發展。
具體為深入總結試點經驗，進一步做好REITs市場組織培育、機制制度建設、基礎資產拓展、項目常態化發行、擴募等各項工作，推動REITs市場繼續向縱深發展；立足市場組織者的功能定位，進一步做好投資者發展與培育，形成市場合力和項目積聚，充分發揮基礎設施公募REITs新工具的特點與優勢，突出買方市場建設，豐富投資者類型，引導更多長期資本入市，構建投資新生態。
（文章來源：證券時報網）
