一年前，當廣州富力地產股份有限公司(02777.HK)發布2016年業績報告時，十幾家券商圍繞富力地產的業績展開了一場口水戰，看多者與看空者皆有。
今年富力的兩位老板張力和李思廉或許心里松了一口氣，他們在3月19日這天發布了一份看似非常靚麗的業績。公告顯示，2017年富力地產實現營業額592.8億元，同比增加10%;物業銷售收入537.1億元，同比增加9%;毛利率及物業銷售的毛利率分別上升至35.4%及37.6%;凈利潤更是同比上漲204%，達到214.2億元。
暴漲的凈利潤是富力年報中最大的亮點，但這個數據又讓人疑惑。這一核心指標之所以大幅上漲，是因為“議價收購收益”有131.07億元，也就是一次性非經常性收益，在扣除這個收益后，富力2017的凈利潤約為83.2 億 元，增長約18%。
這筆增加的“議價收購收益”，來源于去年7月富力以六折價格接手的萬達酒店資產。在2017年年報中，富力以公允價值變動的會計手法增加了總資產，直接將當初收購價格凈資產的賬面價值打折部分——131.07億元記為了賬面利潤，這一方法雖然合乎香港會計準則，但直接處理成收益，卻讓外界感覺它們有意自賣自夸。
從王健林手中接受這筆酒店資產，也成為2017年李思廉最有成就感的事情。完成這筆交易后，富力地產已擁有88家酒店及26365間客房。按照富力地產的說法，他們已經躍升為全球最大豪華酒店業主。后續的計劃是將酒店業務分拆上市。
自從收購萬達酒店資產后，富力一直都認為是撿了個大便宜，至少從賬面價值上看是如此。但這也讓富力原本就債臺高筑的財務狀況進一步承壓。截至2017年末，它們的未清償借貸及債務總額已經達到1508.74億元，是其凈資產的兩倍多。這筆龐大的債務一直讓包括部分券商在內的分析人士對富力地產有所保留。
協縱策略管理集團創始人黃立沖認為，131億的賬面利潤雖然合乎會計準則，但實質上是虛高了其實際的資產可套現性，隱藏了資產負債率的大幅升高。“如果把這部分扣稅后的凈影響加回，富力地產實際的資產負債率將從78%升到81%。”
3月15日，富力公布了一份收購萬達酒店資產交易情況的說明。在數次調整后，它們需向萬達支付的總價為189.55億元，目前已經支付了181.58億元，其中63.13億元是通過借貸完成。在考慮到正常的業務發展后，富力稱仍然需要在現有債務再融資，以獲取重要的財務資源。
這份說明中還列出了已經完成收購的71家酒店的平均入住率情況，可以看出萬達酒店的入住率并不可觀。黃立沖認為，萬達酒店的入住率差應該是其必須折價出售的原因，因為相對于其資產只有2%的回報，即使半價出售，回報也只是提高到4%而已。“按照萬達的債務成本，不賣就虧死了。”
在因大規模酒店資產結緣后，富力與萬達的緣分還在繼續，并轉向了萬達急于甩手的海外物業。年報中提到，富力還準備以3560.9萬英鎊(約合人民幣3.15億元)接手萬達在英國倫敦的項目萬達One Nine Elms(萬達倫敦ONE)60%的股權，同時向萬達酒店償還債務約1.595億英鎊(約合人民幣14.12億元)，兩項總計17.21億元。此前，富力地產還和中渝置地聯合接手了萬達在倫敦的九榆樹廣場地塊。
但目前的債務提升似乎不是富力最優先考慮的問題，這家曾有過榮光的華南房企仍想要進一步擴展規模。過去一年，富力地產通過大量收購將土地儲備增加34%至5138萬平方米，耗費的資金高達584.3億元。
