在2017年業績會上，雅居樂董事局主席陳卓林翻看著手中的年報，不時發出“很不錯”的感嘆!這一幕猶在眼前，海南全域限購如同晴天霹靂，給了雅居樂當頭一棒。近期，其布下重陣的粵港澳大灣區亦有可能再遇調控。重倉于此，對于雅居樂究竟是幸也不幸?外部輸血困難、內部造血不足，這一次雅居樂靠什么渡過難關?
瘋狂融資為哪般？
近日，有消息指出，雅居樂正在市場籌集一筆等值60億港元(7.65億美元)銀團貸款。為了吸引銀行參貸，雅居樂將最高綜合收益提高至520個基點。這是2013年來，房企支付利息最高的貸款。此前，旭輝地產曾為一筆貸款支付最高綜合收益667個基點。
據藍鯨地產梳理，這是繼2月28日之后，雅居樂進行的第六次融資。2月28日，雅居樂進行了一筆3億美元的永續債融資，此后又分別于3月2日、3月26日分別進行了2次追加，將金額推高至5億美元。除此之外，3月27日，雅居樂為武漢長凱提供合計41億元擔保。4月10日，雅居樂又發行了一筆46億元的CMBS。
粗略統計，近兩月來雅居樂的融資金額已超160億元。其中，海外融資占比達到了51.97%。同策研究院研究員陳朦朦認為，在國內融資難度系數高，外部環境發生根本性轉變時，房企海外融資規模擴大是必然趨勢。而目前，即便是海外融資也躲不過利息不斷走高的窘境。
值得注意的是，在融資渠道收緊、融資利率不斷走高的當下，雅居樂此舉可謂“瘋狂”。房企融資一般有兩種用途：一是擴大再生產，二是償債。藍鯨地產從雅居樂年報中得知，2017年，雅居樂流動負債為834.73億元，貨幣現金為190.42億元，現金比率為23%，這一償債能力在同規模房企中尚可。
同策咨詢研究部總監張宏偉對藍鯨地產表示：“雅居樂沒有急切的還債需求，其對錢的渴求源于規模擴張的需要。一方面，今年業績會上，雅居樂提出了沖千億的目標;另一方面，在對雅居樂進行調研時，各地公司也認為今年的規模擴張還是比較猛的。”據他透露，在沖規模的路上，雅居樂與其他房企一樣選擇了下沉三四線。
在張宏偉看來，在沖規模的路上，進擊的雅居樂很快將迎來第一個變量。4月19日，國家外匯管理局新聞發言人、國際收支司司長王春英表示，目前，外匯局正在會同人民銀行研究進一步完善全口徑跨境融資宏觀審慎管理政策。除此之外，外匯局強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，例如除有特殊規定外，房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債;銀行、證券等金融機構外債結匯需要經過外匯局批準等。
“一旦政策出臺，房企的境外發債可能將無法進入內地，屆時房企的資金鏈將雪上加霜。”張宏偉對藍鯨地產表示。
在境外融資的大門關上之后，雅居樂的規模化之路將靠什么驅動呢?
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨地產表示，高頻率融資也說明部分可售項目還沒進入真正帶來現金流，所以會有一定的資金壓力。
政策變量下的尷尬
而正如嚴躍進所言，在外部輸血不足的同時，雅居樂自身的造血功能也出現了變量，其重倉的兩個區域——海南和粵港澳大灣區都將受到政策的從嚴監管。其中，海南限購政策已落地，而粵港澳大灣區也近在眼前。
海南一直是雅居樂頗為倚重的一個區域。藍鯨地產查閱雅居樂近幾年年報得知，從2015年—2016年，雅居樂在海南的土儲不斷上升，分別占到了公司總土儲的29.65%、31.97%、35.06%，其在海南最大的項目——雅居樂清水灣銷售額也不多攀升，從2015年的70億元上升至2017年的170億元。2017年，清水灣為集團貢獻了18.95%的業績。
除海南之外，今年雅居樂在年報中對“粵港澳大灣區”也著墨頗深。根據年報，雅居樂在粵港澳大灣區的土儲達到了1100萬平方米，占到了公司總土儲的32.5%，達到1100萬平方米。”
也就是說，僅海南和粵港澳大灣區的土儲就占到了公司總土儲的67.56%。如果這兩個區域出現問題，那雅居樂只怕會重蹈昔日覆轍。其中，4月22日晚，海南已宣布全域限購。
海南的購房主力人群一直以島外客戶為主。鏈家的數據顯示，2017年上半年島外客戶購房占比高達88%，其中尤以京津冀和東三省的購房者最多，合計買走了超一半房產。而海南此舉，相當于徹底對外關閉了購房大門，對市場的打擊可想而知，雅居樂便是其中一員。
值得注意的是，粵港澳大灣區目前也進入了政策炒作期。近日，廣東省國土資源局意外流出一份文件，文件要求廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等9市抓緊提供萬科和恒大在其管轄范圍內的房地產開發情況。
雖然廣東省國土資源局稱“僅為交流使用”，但外界仍猜測粵港澳大灣區將迎來政策大禮包。對于房企而言，有了上一輪經驗，其關注點也就落在了粵港澳大灣區即將迎來怎樣的政策調控上。“全方位限購的可能性也會比較大。”嚴躍進分析道。
張宏偉對藍鯨地產表示：“對于一個全國型的房企來說，即便限購，企業也可以通過其他區域的銷售來對沖這兩個區域的損失。”
對于擁有67.56%土儲的雅居樂來說，這種可能性有多大呢?
“對于此類市場來說，政策管控確實會有很多壓力，限購會影響此類項目的去化，這是利空的一面。總體上說需要此類地產企業有較好的把控，否則此類項目的土儲規模大，也容易影響業績。”嚴躍進表示。
“燒錢”的多元化
主業前景不明朗，多元化業務在短期內也難見收益。
2017年7月，雅居樂首次對外公布了多元化布局的戰略細節。實際上，早在2016年8月，雅居樂已將公司名稱由“雅居樂地產”更名為“雅居樂集團(15.82,0.38,2.46%)”，拉開了多元化轉型序幕。陳卓林稱，公司業務架構由此“以地產為重”調整為“以地產為主，多元業務并行”的運營模式。在雅居樂新的戰略中，除了地產開發業務外，物業、教育、環保、建設等四大產業將成為它們今后業績增長的新動力，這四大產業都已成立集團公司，并被陳卓林寄予厚望。
在經歷近2年的轉型之后，藍鯨地產對比發現，今年雅居樂的主要業務已由房地產、雅生活、酒店營運及物業投資4大業務板塊調整為地產、雅生活、酒店營運、物業投資及其他五大業務板塊。其中，其他由環境保護業務組成。
“環保行業確實是一個朝陽產業，群雄逐鹿。隨著國家的支持，眾多的企業、創新的技術、大量的資金進入到行業，給環保產業提供了更為優越的發展條件。”雅居樂環保集團總裁李雪君曾對媒體表示。
而2017年，雅居樂也在環保領域持續發力，根據其在年報中的表述，2017年雅居樂成功收購14家環保公司的股權，環保項目達到23個，危廢規劃年處理量及水務年處理量分別為155萬噸及19.4萬噸，其中危廢規劃年處理量位列全國前三。但不可忽略的一個事實是，2017年環保業務僅為雅居樂貢獻了2.05億元的業績。其余業務，如教育、建設等新業務尚處于投入期，還未能實現正向增長。
這并不是雅居樂最難的一年。2014年，因主席陳卓林及執行董事黃奉潮被要求協助調查，雅居樂一度停擺，那一次它順利挺過來。這一次，內外交困之下，雅居樂順利度過寒冬的幾率還有多大呢?
