在租購并舉的主導思路下，租賃市場頻頻迎來金融配套政策支持，繼推進住房租賃資產證券化、四大銀行提供超2000億資金支持集體租賃住房貸款后，政府部門又為租賃行業提供新的資金支持方案。日前，銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》(下稱《通知》)，明確保險資金(下稱“險資”)參與長租市場的有關要求。
在進一步規范保險資金投資住房租賃市場行為、防范投資風險的同時，新政也為保險資金進場租賃行業提供政策支持。分析人士表示，風口之下，作為政策支持、現金流穩定的長租市場，肯定會迎來險資的參與，但仍面臨著政策需細化與落地、長租盈利與回報的問題。
萬億險資介入，利好租賃行業
根據《通知》，保險公司可通過直接投資，保險資產管理機構通過直接投資、發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式參與長租市場。
根據《通知》，險資參與長租市場，必須符合一定的條件，包括位于人口凈流入的大中型試點城市，滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程序等方面的要求。具體來說，在區位選擇上，長租項目必須“處于北京、上海、雄安新區以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市”，而在產權權屬上，也明確要求“產權清晰，無權屬爭議及受限情形”，與此同時，“土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉讓”。
對于房地產市場來說，險資并不陌生，過去幾年，以平安、安邦、人壽、寶能等為主的一批險資企業，通過買房、買地、買上市公司股權、買債、參與基建投資等多種方式，參與到房地產的各個鏈條中，而其所引起股權爭奪戰，也一度被冠以“野蠻人”稱號。此后，險資和險資企業遭遇政策嚴厲監管，在房地產領域的新增動作大大減少。
此次，租賃市場向險資敞開大門，無疑為儲備豐厚的險資增加了多元化的投資渠道。據2018年全國保險監管工作會議內容顯示，截至2017年底，保險業資產總量16.75萬億元，較年初增長10.80%。2017年，保險公司資金運用余額14.92萬億元，較年初增長11.42%。
16.75萬億險資資產，這是一個強大的數字。在上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，如果有部分險資能夠實現入場，將會給缺錢的租賃行業帶來了“輸血”，這是一個極大的利好消息，同時也是保險資金運作中的一個重要引導方向，有助于險資積極參與租賃市場的改革。
前期險資態度不積極
隨著房地產傳統開發逐漸接近天花板，其存量市場的空間越來越大，據貝殼研究院預測，目前我國的租賃市場規模超過一萬億，到2020年，租賃規模將達到1.6萬億，2025年有可能是2.9萬億，2030年將會超過4萬億。
強大的市場前景早已經被各大敏感的企業洞悉，目前已經有中介機構、金融機構、酒店運營商、創業企業、房地產開發商等多種主體布局長租市場。業內人士表示，隨著政策的逐步落地，險資的規模性進入也是遲早的事兒。
對于險資參與長租市場，早在今年1月，原保監會副主席陳文輝就曾表示，將研究保險資金參與長租公寓等領域。
政策正式出臺前，市場總具敏感性，據記者了解，目前，魔方公寓的D輪融資中，有可能會出現險資的身影，具體是哪家企業，并未明細。
而險資參與長租市場的新政出臺后，多家險資也有所關注。中國人壽的相關負責人表示，已經關注到新的政策，還在咨詢階段，對長租市場，我們肯定有興趣，也會去接觸一些項目，但是具體項目的落地還要等具體的政策細則出來再說。
的確，新政未來仍需有細化深化的空間，諸如保險資金投資領域的細分，包括險資資金來源、具體投向、資金投資期限等等。
也有保險機構負責人表示，在稅收等優惠政策尚未到位的情況下，多數險資對于進入長租市場，短期仍會持觀望態度。
熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者，已經有險資企業與公司接觸，但是他們的態度并不是很積極，主要有兩點，一是對于長租市場的風控判斷并不明朗，諸如租賃資產是否需要抵押物。二是進入什么領域，是住房租賃還是商業租賃呢?“目前的長租公寓企業，多以輕資產模式運營，如果險資只針對可以具有抵押的重資產物業的話，那么介入的程度就不會太深。”
低收益是“攔路虎”?
新政出臺后，長租市場的盈利模式和低收益現狀再次被拋到臺前。
眾所周知，長租公寓的盈利模式一直是難以破解的問題，在增值服務等難以形成規模性收益情況下，以租金剪刀差為主的盈利手段，很難覆高昂的拿地、拿房成本。業內人士表示，租房市場整體收益率偏低，北上深的租金年回報率大約在1.4%-2.5%。
“現在好多企業，與業主簽署15年合同，9年才能回本，主要是資產成本太高了。”王璽龍說。新派公寓CEO王戈宏此前也曾表示，長租公寓行業盈利越來越難，與開發商進入公寓行業“搶樓”不無關系，“開發商為擴大規模，利用資金優勢，進入市場搶樓，加劇了拿房成本。”
對于險資來說，目前長租公寓收益太低，會成為他們積極參與的攔路虎嗎?數據顯示，2017年，保險資金運用收益8352億元，同比增長18.12%，資金收益率5.77%，較前一年同期上升1.11個百分點。
相比于5.77%的收益，1.4%-2.5%可謂是小巫見大巫。但是王璽龍表示，險資并不是很關心收益率的問題。而且做得好的長租項目，收益率能夠達到4%左右。
在億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東看來，對于長租的收益率，險資肯定會有要求，但不是很高，他們是長線投資，對資金安全性要求更高，長租有穩定現金流，是比較適合險資進入的。
不過，上述中國人壽相關負責人也表示，“最終還是要看回報的，如果這個行業連回報都沒有，是沒法跟保民交代的。”(記者 段文平)
