融資難題或解決 更多政策待松綁
險資如何攪動長租市場
中國青年報·中青在線記者 王林
長租公寓，這個備受年輕人和創投資本關注的市場，再次被政策攪動了一池春水。
近日，中國銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，首次允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險公司可通過直接投資，保險資產管理機構可通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，此外對于投資租賃住房項目的保險資產管理產品也適用注冊綠色通道。
房源和資金，是制約長租市場發展的兩大瓶頸。此前，在北京大興等33個地區進行的集體經營性建設用地入市試點已經初見成效，上海、廣州、南京等地也推出多個專門的租賃用地。在不斷給租賃房源“松綁”的同時，相關政策也試圖在資金方面解決長租企業面臨的融資難、回款慢等難題。
目前保險資金入局長租公寓尚未正式落地，實際操作尚需觀察。不過，長租市場投資收益率較低，且現金流穩定、長期等特點，也是準備入局其中的保險企業需要面臨的挑戰。在房源和資金的政策推動下，長租市場將如何演化?這不僅是行業關注的問題，也是涉及許多年輕人的共同話題。
險資入局或助長租公寓融資難題解決
保險資金是最近長租公寓圈內人頻繁談到的一個詞。房東東公寓學院創始人全靂注意到，最近朋友圈里的許多長租公寓從業者都在轉發同一個消息：保險資金將進入長租市場。
這一消息來自中國銀保監會于6月1日發布的《通知》。
對于保險資產管理機構設立的長租項目債權投資計劃，《通知》要求融資主體自有現金流必須占其全部應還債務本息的100%以上;而對于長租項目股權投資計劃和私募基金，監管則要求擬投項目公司的核心資產必須為租賃住房項目，項目公司的股權不得為第三方提供質押。此外，《通知》還優化了產品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資產管理產品適用注冊綠色通道。
保險資金為何“跨界”入局長租市場?對外經貿大學保險學院教授王國軍認為，隨著保費收入和保險業可供投資的資金越來越多，保險資金也需要“能投得出去”，以保證其安全性、流動性和收益性。在如今“資產荒”的情況下，險企也需要做好投資組合，而長租公寓穩定、長期的租金收入與大多數險企的資產負債情況比較匹配。
國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生表示，保險資金進入長租公寓領域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險公司有更多的選擇權。另外，保險資金特別是壽險資金的長期屬性與長租公寓相契合，可以發揮保險資金作為長期資金的價值。該領域的投資還可以與保險主業，特別是養老、健康等壽險業務以及房屋保險等財產保險業務結合。
作為長租市場的參與者和服務者，全靂分析，根據《通知》的要求，年租金收入過億元、法人治理清晰、財務規范的長租公寓項目，將是這一政策的優先受益者。
蛋殼公寓創始人兼CEO高靖認為，這次監管機構允許險資以股權和債權等多種形式入局長租市場，長租公寓將迎來很多機遇與挑戰。這也要求長租公寓行業的從業者更加重視自身的運營風險。“只有做到風險有效把控，才能從市場上獲得更多的資金支持，獲得更低的融資成本。”
另據媒體報道，平安保險集團旗下的平安不動產有限公司與朗詩綠色集團有限公司共同合作運營的上海森蘭公寓項目將引入險資，有望成為險資投資長租公寓的首單。平安不動產注冊資本金達200億元，資產管理規模超3000億元。
用發展的眼光看長租市場
來自中國房地產協會的數據顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠遠落后于美國(30%)和日本(83%)。從長遠看來，長租市場總量很大，還有龐大的發展空間。
不過在眼下，受制于商業模式，長租市場的投資收益率普遍不高。一般來說，長租公寓企業的利潤主要來自租客端的租金收入，與房東端的拿房成本、企業自身的裝修運營投入之間的剪刀差。在當前市場參與者逐漸增多的情況下，拿房成本也在不斷提高。業內人士認為，在北京、上海、深圳等長租企業較多，但拿房成本很高的地區，長租公寓的租金年回報率大約在1.4%2.5%之間，一般很難超過5%。
這與保險資金希望在安全性的基礎上保證一定收益率的要求有所矛盾。銀保監會的數據顯示，2017年全國保險資金運用收益8352億元，同比增長18.12%，資金收益率5.77%，較前一年同期上升1.11個百分點。
長租市場的投資回報率較低，會否影響保險資金參與其中的積極性?王國軍認為，保險資金對于長租市場的投資，應該用發展的眼光來看，“目前租金回報率比較低的情況是不可持續的”。
高靖也表示，資本市場不會無緣無故地投入大量資金給一個投資收益率不高的行業。以蛋殼公寓為例，其在3個月內獲得多家投資機構共計2次1.7億美元的融資，它們的參與不僅僅是看眼下的回報率，也是看行業未來的發展前景。在他看來，保險資金的進入可以讓長租公寓企業的發展更加穩健，而不是偏激冒進，從而規避更多風險。
值得注意的是，銀保監會在《通知》中也針對保險資金參與長租市場的風險提出了特別要求：保險機構要實行資金專戶管理，對資金進出進行全程監控，以確保保險資金的封閉運行、專款專用。同時，保險公司應在綜合考慮自身資產負債狀況、償付能力狀況和流動性要求的情況下，制定長期租賃住房項目的投資預算，并納入年度資產配置計劃。保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防范。
事實上，針對租金年回報率較低的現實，一些長租公寓企業已經嘗試通過資產證券化的辦法，實現未來一段時間的租金快速回籠。此前，保利公寓、新派公寓都發行了相應的REITs(房地產信托投資基金)，碧桂園所發行的REITs也獲得批準，自如租房也發行了租房市場首單房屋租金分期類 ABS(資產抵押債券)。
房租上漲成趨勢，政策松綁是出路
雖然在行業層面，長租市場房源和金融方面的政策支持不斷加碼，但在租客層面，房租上漲是最真切的感受。
韓東是北京眾多年輕租客中的一員。最近準備續簽租房合同時，他發現單間房間的房租上漲了500元左右。長租公寓的租金價格上漲也較為明顯：在首都經貿大學附近，一個面積18㎡左右的長租公寓單間次臥，2017年的房租大約是2000元左右，今年4月份上漲到了2400~2600元，但整租房間的價格并沒有明顯上漲。
“最近漲價很可能是因為暑假要到了。”韓東如此分析。他認為，除這個因素以外，長租公寓的不斷發展，在提高租房質量的同時，也在間接地推高租金價格。他擔心，如果在一些地方，大多數房源都被同一家長租企業或中介機構拿下，租金水平勢必上漲。
事實上，類似的做法在以往的租房中介行業確實存在，業內稱之為“控盤”。
長租公寓企業優客逸家創始人兼CEO劉翔告訴中國青年報·中青在線記者，在北京、上海、深圳這類超一線城市，租房一直是賣方市場，很多中介機構或長租企業在拿房時都是“控盤邏輯”：通過付出更多的拿房成本，拿下某個熱門地區的大多數房源，甚至形成該地區內的壟斷，最終通過房租漲價賺取利潤。在這種情況下，這類企業掌握了某些地區的租房定價權，無形中也成為租金上漲的推手。
優客逸家總部位于成都。在他看來，“控盤”打法在成都、武漢這類二線城市已露出苗頭。一般而言，長租公寓企業對一套成都的毛坯房的收房價格平均在2800元/月左右，與最終出租的價格相比，差價大約是800~1200元;但在某些長租公寓企業進入這個市場后，為了快速擴大市場、獲取更多房源，可能會直接以4000元/月的高價拿房，最終的租金水平在原來價格基礎上可能提高1500~1800元。
在宏觀層面，劉翔認為，人口凈流入的城市房租一般都會持續上漲。“這樣一來，在拿房端我們就會面臨很多競爭者，市場上的租金水平也會水漲船高。”
王國軍認為，長租市場的平穩健康發展，還需要政策層面持續松綁。“熱門地區的租金貴、供給不足，面對這些情況，政府如果想要做這個，就要通過各種辦法提高投資回報率，才能吸引包括保險在內的更多資金參與進來。”
他舉例稱，如果政策層面可以提供更加優惠的土地或稅收政策，長租公寓企業的租金回報率可以明顯提高。如果沒有更多政策松綁，長租市場將無法維持和發展。“這個市場的發展，以及保險資金參與其中的角色，很大程度上取決于政策的穩定性、可靠性和長期性。”
【編輯:王忠會】
