從去年底至今，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫。對(duì)此，多地出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，從打擊投機(jī)炒房，到金融和信貸政策，再到土地出讓規(guī)則的變化，調(diào)控不斷提高針對(duì)性，不斷細(xì)化，預(yù)計(jì)將對(duì)平抑個(gè)別城市樓市過(guò)熱態(tài)勢(shì)起到作用，全年樓市仍將以穩(wěn)為主。
個(gè)別城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中微漲
2021年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅與上月相比價(jià)格上漲的城市有53個(gè)。二手住宅方面，北上廣深四個(gè)一線城市環(huán)比漲幅較為明顯。
伴隨市場(chǎng)的變化，一段時(shí)間以來(lái)，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出臺(tái)樓市調(diào)控政策，舉措包括防止假離婚取得購(gòu)房資格、打擊違規(guī)凍資、圍堵經(jīng)營(yíng)貸、上調(diào)房貸利率等，主要是打擊與抑制市場(chǎng)上投機(jī)炒作行為。
從“十四五”規(guī)劃建議，到2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到有關(guān)主管部門(mén)的多次表態(tài)，均釋放出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的信號(hào)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，國(guó)家將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制并在實(shí)踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱。
地方政府連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，不斷釋放房?jī)r(jià)一旦上漲調(diào)控措施必出臺(tái)的信號(hào)。同時(shí)，調(diào)控政策在不斷打補(bǔ)丁，未來(lái)，調(diào)控的針對(duì)性和精準(zhǔn)度將不斷提升。
金融和信貸調(diào)控成本輪重點(diǎn)
“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)金融化程度過(guò)高，表現(xiàn)在銀行信貸投放中房地產(chǎn)占比高，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，居民家庭負(fù)債率增長(zhǎng)過(guò)快。
從去年下半年至今的房地產(chǎn)調(diào)控，有一個(gè)突出的特點(diǎn)是出臺(tái)了更多金融和信貸政策。
2020年8月，住建部等部門(mén)形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，“三條紅線”(房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1)成為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要規(guī)則。
2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，旨在將房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融杠桿控制在合理范圍內(nèi)。
各地也通過(guò)對(duì)信貸政策的調(diào)整，加大了對(duì)購(gòu)房資金的監(jiān)管力度。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到金融信貸領(lǐng)域，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房資金監(jiān)管將有效抑制投資客入場(chǎng)并對(duì)市場(chǎng)看漲預(yù)期起到平抑作用。
引導(dǎo)土地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)
近日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，為引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)陮⒎?批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。
2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，“在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓”對(duì)于房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。同時(shí)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。
易居研究院的政策分析文章指出，集中供地政策有助于減少土地哄搶?zhuān)龠M(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。
