北辰實(shí)業(yè)3月21日晚披露年報(bào)顯示，2017年實(shí)現(xiàn)銷售收入223億，與2016年226億的銷售額基本持平，而由于結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)原因，營業(yè)收入同比2016年大幅增長57%，達(dá)到154.57億元，歸母凈利潤11.4億元，增長90%，利潤額也創(chuàng)出歷史新高。
利潤大增的同時(shí)，分紅也同比例增長，分紅額由2015和2016年的2億元左右，大幅提高到3.7億元。
北辰實(shí)業(yè)投資指標(biāo)速覽：
| 類別 | 指標(biāo) | 數(shù)值 |
| 核心指標(biāo) | 營業(yè)收入 | 154.57億元（增長57.24%） |
| 扣非凈利潤 | 12.65億元（增長120.44%） | |
| 平均融資成本 | 5.94% | |
| 盈利能力 | 銷售毛利率 | 32.88% |
| 扣非凈利率 | 8.48% | |
| 加權(quán)凈資產(chǎn)收益率（ROE） | 9.41% | |
| 投資回報(bào)率（ROIC） | 2.78% | |
| 償債能力 | 資產(chǎn)負(fù)債率 | 83.3% |
| 流動(dòng)比率 | 1.79 | |
| 現(xiàn)金流負(fù)債比例 | -0.04 | |
| 營運(yùn)能力 | 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 | 0.21 |
| 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 | 193 |
(注釋：類別指標(biāo)為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)日常投資者所關(guān)注的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而分類設(shè)定)
我們從上表分項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)能夠判斷，在2017年，公司經(jīng)營的優(yōu)劣呈現(xiàn)出了一些明顯的特點(diǎn)。
融資成本控制得力 解散商業(yè)部門
首先，北辰實(shí)業(yè)在房企核心力—融資成本的控制方面表現(xiàn)比較突出。
新浪財(cái)經(jīng)對(duì)比了同為100多億銷售規(guī)模、已披露年報(bào)的大名城(7.020,-0.27,-3.70%)和云南城投(4.270,-0.25,-5.53%)，可以看到，公司5.94%的平均融資成本分別比這兩家的6.5%和6.77%低了56個(gè)BP和83個(gè)BP。房企融資成本的降低就意味著公司成本的節(jié)約，那么北辰實(shí)業(yè)的5.94%融資成本到底節(jié)約了多少財(cái)務(wù)成本呢?
簡單計(jì)算可知，2017年北辰實(shí)業(yè)融資額320億、云南城投融資額442億，如果以這類規(guī)模的公司平均380億融資額、低70個(gè)BP的融資成本來估算，一年就可以節(jié)約達(dá)2.66億元之多的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
除此之外北辰實(shí)業(yè)年報(bào)里還提到，公司已經(jīng)完成2017年度第一期13.2億元中期票據(jù)發(fā)行，并在利率上行前最后的時(shí)間窗口，成功下調(diào)兩筆存續(xù)非銀融資利率，年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用約3200萬元。
可以看出，北辰實(shí)業(yè)融資成本控制能力較強(qiáng)。
另外，新浪財(cái)經(jīng)注意到，北辰實(shí)業(yè)的扣非凈利潤比凈利潤高出1個(gè)多億，非經(jīng)常性損益給公司貢獻(xiàn)了負(fù)的收益，區(qū)別于其他多數(shù)房企。
新浪財(cái)經(jīng)查閱公司年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，在非經(jīng)常性損益項(xiàng)目中，金額最大的是“辭退福利”一項(xiàng)，為-1.73億元。原來由于同質(zhì)化競(jìng)爭及電商沖擊等影響，公司在本期對(duì)旗下商業(yè)零售分部進(jìn)行了終止經(jīng)營，并對(duì)部門和人員進(jìn)行了撤并辭退，支付了相應(yīng)費(fèi)用。
現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)、回報(bào)率偏低 經(jīng)營壓力加大？
新浪財(cái)經(jīng)注意到，上述投資指標(biāo)表中北辰實(shí)業(yè)的現(xiàn)金流負(fù)債比例為負(fù)值，意味著公司經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)了凈流出。
經(jīng)查閱公司年報(bào)后看到，公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-16.28億元，而2016年同期為+20.6億元。公司在財(cái)務(wù)報(bào)告中解釋是“受開發(fā)周期影響，開發(fā)后的銷售回款有所下降，同時(shí)在建開發(fā)項(xiàng)目的資金投入增加所致”。可以看出，北辰實(shí)業(yè)2017年建設(shè)和銷售的周期節(jié)奏不同步，表現(xiàn)為銷售額滯漲，而新樓盤開發(fā)建設(shè)速讀還在同比加快。但公司仍有相當(dāng)體量的“投資性房地產(chǎn)”，即長期持有的收租型物業(yè)，可以一定程度平滑開發(fā)與銷售不同步的問題，無需過度擔(dān)心。
同時(shí)，北辰實(shí)業(yè)投資回報(bào)率ROIC不到3%，同行中明顯偏低。新浪財(cái)經(jīng)分析，造成這種現(xiàn)象的主要原因有二點(diǎn)：一是公司ROE不到10%，體現(xiàn)出本身盈利能力相對(duì)薄弱，二是83%的較高負(fù)債率進(jìn)一步拉低了投資回報(bào)率。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間，北辰實(shí)業(yè)如何更精準(zhǔn)的拿地和更大程度的提升品牌附加值，可能是未來公司提升盈利能力當(dāng)務(wù)之急所需要做的工作。
新浪財(cái)經(jīng)注意到，北辰實(shí)業(yè)在年報(bào)中也明確表示，2018預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)新建在建面積715萬平方米，竣工面積168萬平方米，力爭實(shí)現(xiàn)銷售154萬平方米，簽訂合同金額人民幣240億元。可以說，各指標(biāo)比2017年都有明顯的提高，在2018年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)趨緊、龍頭公司不設(shè)或降低業(yè)績目標(biāo)的情況下，北辰實(shí)業(yè)繼續(xù)用“自我加壓”的方式提升目標(biāo)，似乎也間接傳遞出了公司內(nèi)在的緊迫感。
北辰實(shí)業(yè)經(jīng)營指標(biāo)速覽：
| 銷售面積（㎡） | 銷售金額（億） | 銷售均價(jià) | 土地儲(chǔ)備（㎡） | 新增土地儲(chǔ)備（㎡） | 新建面積（㎡） |
| 124萬 | 223 | 17984元/㎡ | 935萬 | 194萬 | 648萬 |
自2017年三季報(bào)起，北辰實(shí)業(yè)的前十大流通股東中首次出現(xiàn)了險(xiǎn)資——前海人壽的身影，不過持股僅3200萬股。然而年報(bào)顯示，到了年末，前海人壽繼續(xù)增持4882萬股，持股比例已經(jīng)從不到1%躍升到了2.4%，雖然離舉牌線尚有距離，但已然位列A股第三大股東的位置。
不過，前海人壽選擇大幅加倉的時(shí)點(diǎn)或許有待商榷。彼時(shí)，公司股價(jià)一直處于5.5元-5.8元，這也是前海人壽加倉的成本區(qū)間，而眼下，股價(jià)已不到4.5元，換句話說，前海人壽已被套約20%。
北辰實(shí)業(yè)的“經(jīng)營壓力”也難阻券商的“熱情”。
2017年9月12日，華創(chuàng)證券發(fā)表長達(dá)24頁的深度報(bào)告，首次給予北辰實(shí)業(yè)“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)，理由是目前5814元/平的賬面均價(jià)，遠(yuǎn)低于超5萬元/平的實(shí)際均價(jià)，存在巨大價(jià)值重估空間，并分別從現(xiàn)金流折現(xiàn)法(172億元)、可比物業(yè)重估法(535億元)和可比公司租金回報(bào)率法(620億元)等三種方式對(duì)公司持有的124萬方物業(yè)進(jìn)行了定量重估，平均重估價(jià)值約442億元，公司目前A股市值僅120億元，低估明顯。
就在前海人壽首次進(jìn)入公司前十大股東、華創(chuàng)證券首次撰文強(qiáng)力推薦的幾乎同時(shí)，北辰實(shí)業(yè)公告表示，公司將出資1000萬元參與設(shè)立北京水木現(xiàn)代國有企業(yè)研究院，在該事項(xiàng)對(duì)公司的影響方面，公告里明確提到了“可獲得更多地參與其他國有企業(yè)改革的機(jī)會(huì)，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展“。
由此看來，公司已為未來的改革開始做了鋪墊。或許，華創(chuàng)證券的力挺和前海人壽的入駐是看到了公司未來改革的潛力。
